Владимир Лопатин: laquo;Наши заемщики - сомнительные по западным меркам raquo;

В США два из трех ипотечных кредитов выдаются банками при посредничестве брокеров. В Европе – в среднем единственный кредит из трех. А как это происходит на отечественном рынке ипотеки?

Рассказывает председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин.

- По экспертным оценкам, любой четвертый ипотечный кредит в России уже находит своего заемщика с помощью помощников и консультантов, не работающих в банках. При этом те банки, которые сделали ставку на этих помощников, больше 70% своего ипотечного портфеля формируют как раз так.

- Казалось бы, о чем печалиться? Все идет своим чередом. На всех парусах мы приближаемся к стандартам цивилизованного рынка. К примеру, в конце 2004 года корпоративный объем ипотечных кредитов, выданных в России, составлял капельку более 18 млрд. рублей, а уже посредством два года, в конце 2006, он превысил 270 млрд. Прирост в 15 раз! И прогноз на год текущий был также сильно оптимистичным: 670 млрд! После этого первого полугодия было уже 600. Так что идем с перевыполнением, но только по объемам, а не по "головам", то есть не по количеству выдаваемых кредитов.

Ведь весь предшествующий год продолжали интенсивно вырастать цены на жилье, и вкупе с ними увеличивался обычный габарит кредита. И прирост объемов в этом году в основном связан аккурат с этим фактором, а не с ростом количества кредитуемых. Причина ясна: это общая стагнация на рынке недвижимости. Но банкам от этого не легче, планы по выдаче кредитов надобно выполнять. Вследствие этого произвольный выживает как может. В том числе за счет качества портфеля.

- Спрос на брокеров растет. Потому на рынке появляются и такие "специалисты", которые в погоне за прибылью и клиентом нетрудно "рисуют" будущему заемщику нужные справки и ведут его в тот банк, где имеется этакий приветливый "сервис"...

- Согласен, нынче есть и такие брокеры, но нам с ними не по пути. Видимо, в силу занимаемой мною позиции на рынке, я привык обозревать на немного шагов вперед. На "рисованных" клиентах брокеры здорово не разбогатеют, а вот репутацию могут потерять окончательно, причем и в банках, и посреди клиентов. Оттого на своих лекциях перед брокерами, участвующими в системе "ПростоИпотека", мы упрямо продолжаем твердить, что подгонять клиента под требования банка-партнера - плохо и неправильно. А при выявлении таких фактов отзываем аккредитацию в Лиге.

- Не чрезмерно ли сурово?

- Более того сейчас, в нелегкие для ипотеки времена, много банков, которые разборчивы в применяемых ими способах завоевания рынка. А со временем во что бы то ни стало отрезвеют и остальные. Отрезвеют или уйдут с рынка, с немалыми потерями, как это происходит в текущий момент в США. И что мы тогда будем совершать с брокерами, которые уже привыкли к халтурной и недобросовестной работе? Сами же банки от них и отвернутся. А попутно и клиенты.

- Вы серьезно полагаете, что события в США, связанные с проблемами так называемых субстандартных кредитов и заемщиков, затронут и нас?

- Не без затей полагаю, но уже могу констатировать, что уже затрагивают. Абсолютное большинство наших ипотечных кредиторов не в состоянии держать выдаваемые ими кредиты у себя на балансе сколько-нибудь длительное время. Все или без малого все эти кредиты предназначаются для продажи. И в основном для продажи за рубеж. И что, не возбраняется надеяться, что происходящее в текущее время отрезвление на Западе по поводу сомнительных заемщиков никак не скажется на возможностях рефинансирования российской ипотеки?

- Так оттого что это по поводу сомнительных заемщиков...

- А у нас по западным меркам все заемщики - сомнительные. И все выдаваемые кредиты - субстандартные. Потому что основной показатель, по которому они относят заемщиков к этой категории, - отсутствие кредитной истории. Нужно ли говорить, что сколько-нибудь приличной кредитной истории у нас в стране нет ни у кого?

А помимо этого, к субстандартным кредитам относятся кредиты на большие суммы (более 70% от суммы залога). А мы вовсю выдаем кредиты в размере 90 и даже 100%. И так далее...

- И каков ваш прогноз ситуации?

- Я думаю, что в Штатах все в конце концов утрясется. Во-первых, оттого что доля субстандартных кредитов там не так уж велика: по разным оценкам, от 6 до 12% общего ипотечного портфеля. Хотя в последнее период выдача таких кредитов достигала четверти от общей выдачи. Увлеклись, потеряли бдительность.

Во-вторых, ипотека - чересчур значимый сегмент американской экономики, чтобы власти позволили ему обрушиться. Тот самый колоссальный рынок обязательно стабилизируется. Но стабилизируется на новом качественном уровне, с новым (или, наоборот, старым, чуть-чуть подзабытым в последнее время) пониманием ипотечных рисков и качества кредитов. А стало быть, и у нас неминуемо пройдет эйфория и изменятся некоторые представления о качестве заемщиков.

- Владимир Андреевич, мне хотелось бы узнать вас вот о чем: как я понял, вы ратуете за чистоту и профессионализм брокерской среды. И это правильно. Но, как известно, один в поле не воин. Скажите, а помогают ли вам в этом банки?

- По-разному. В принципе, тяжелые времена на рынке недвижимости и, соответственно, на рынке ипотеки привели к тому, что на брокеров обратили чуткость даже те, кто ещё вчера чуять про них ничего не хотел. Это, что называется, факт медицинский.

Но вот должны ли мы этому огульно ликовать - здоровущий вопрос. Когда банк, стремящийся обзавестись не только дружелюбной, но и надежной партнерской средой, приглашает брокеров (и риелторов) к себе, проводит среди них обучение, тестирование и аккредитацию, а затем скрупулезно следит за качеством работы аккредитованных таким образом специалистов - это однозначно хорошо. И примеров тому уже немало, в том числе и в регионах.

Но, увы, не меньше примеров, когда банки легко конъюнктурно заигрывают с брокерами, принимая от них все подряд. Дескать, неси что есть - там разберемся. И даже денег тебе заплатим, если из принесенного тобою вороха бумаг подберем что-нибудь стоящее и выдадим кредит. И тогда грешники начинают хохотать над праведниками. Псевдоброкеры издеваются над настоящими специалистами, которые дорожат собственной репутацией и своей профессией, тратят монеты и момент на обучение, на сбор информации и т. д.

- И, наверное, эта задача найдет родное отображение на первом Всероссийском конгрессе ипотечных брокеров, тот, что пройдет в Москве 19 и 20 ноября?

- И эта в том числе. Во всяком случае, одним из кульминационных моментов конгресса нам видится круглый столик на тему: "Как отделаться от "серых" брокеров?". Надеюсь, он пройдет продуктивно, ибо заинтересованность к конгрессу велик не только среди брокеров, но и среди банков. Будет вероятность кинуть взор товарищ другу в глаза и, чем бес не шутит, даже добиться какого-то картельного сговора по этому поводу. Только не в отрицательном, а в положительном смысле этого слова.

Keywords: