Игорь Кузин: laquo;Надо принять как аксиому, что будет нехорошо как самое малое 12 месяцев raquo;

Глава банка «Дельтакредит» о том, как важный кризис ликвидности сказался на российской ипотеке.

В результате кризиса ликвидности на мировых фондовых рынках строй российских банков стали сворачивать или ужесточать условия программы ипотечного кредитования.

Другие банки, наоборот, объявляют о своей готовности обслуживать заемщиков-отказников. По прогнозам аналитиков, кризис ликвидности продлится, как минимум, до весны следующего года. В беседа газете "Коммерсант" председатель правления банка "Дельтакредит" Игорь Кузин рассказал, каким образом в таких условиях будет рскручиваться российская ипотека.

- Недавно "Дельтакредит" объявил об увеличении уставного капитала без малого в два раза. Для чего понадобилось такое увеличение? Как изменится показатель достаточности капитала Н1?

- Мы вырастили доход для того, чтобы продолжать вырастать в России. Прежде он составлял примерно 60 млн. долларов. Вследствие этого повышение на 50 млн. долларов, с одной стороны, почти двукратное, но с прочий - не такая громадная цифра, чтобы зайти в элиту банковского коммерциала России. Увеличение капитала было запланировано ещё в прошлом году. А его реализация заняла почти шесть месяцев.

До этого свойский норматив достаточности капитала вечно падал, оттого что с каждым месяцем выдача кредитов у нас растет, его размерность подходила к уровню 13-14%. В текущий момент метко мы норматив в то время как не рассчитывали, но думаю, он увеличится до 20-22%.

- Это увеличение связано с кризисом ликвидности?

- Нет, в силу того что что более того если мы так и хотели сделать, то времени не хватило бы.

- Помимо капитала, что еще вы получаете от французского акционера?

- Наша программа заимствований на долговом рынке имеет гарантию группы Societe Generale. Это серьезное подспорье для нас не только в смысле ставок. Когда у инвесторов нет денег для большинства эмитентов, для таких качественных и надежных, как "Дельтакредит", они есть. Кроме этого, у нас хорошие взаимоотношения с материнской структурой в плане управления рисками - это не только кредитные риски, но и оценка рисков на контрагентов, рыночные риски и операционные. Кроме того произвольный клиент нашего банка имеет вероятность быть клиентом российской "дочки" Societe Generale - банка БСЖВ. С его же помощью мы получаем платежи от наших заемщиков.

- Как долго, на ваш взгляд, будет длиться кризис?

- Еще летом рассуждения про кризис казались какой-то сказкой из-за рубежа. Но Российская федерация оттого что весьма здорово привязана к международному рынку капитала в силу своей открытости. Кстати, открытость - это палка о двух концах. Она крайне помогает, когда все идет на подъем, и она же шибко шибко мешает, когда все идет вниз. Я соглашусь с теми аналитиками, кто говорит, что мы наблюдаем только зачин кризиса.

Он будет тянуться как минимум полгода, максимум - еще дольше, до полутора лет. И покуда фундаментальные проблемы, связанные с потерями от кризиса subprime в США, себя не исчерпают, будет неясность на всех рынках. В таких условиях ипотечному банку нужно быть сильно осторожным не только в оценке кредитного качества заемщиков, но и в оценке темпов собственного развития.

Надо всей стране: и банковскому сектору, и регуляторам, и правительству - принять как аксиому, что будет худо как минимум 12 месяцев. И подготавливаться как раз к этому сценарию. А не к сценарию, когда все будет нормально. По иному любая невыплата одного из российских эмитентов на рынке капитала безотложно приведет к переоценке России, и мы снова увидим 1998 год.

- Случись задача с российскими банками, может реализоваться самый-самый неблагоприятный сценарий, вплоть до безработицы?

- Ныне мы, слава богу, этого еще пока не видим. Но если продлить логическую цепочку, то раз не хватает ликвидности в банковском секторе, тогда замедлятся кредитные программы, в том числе и в реальном секторе. Это приведет к сворачиванию расходов на новые проекты и персонал. Знакомый сценарий из всякий экономики. Это уже сегодня происходит в США и начинается в Европе. Я не исключаю, что на фоне общего экономического замедления подобные процессы мы можем углядеть и в России, но в очень отдаленной перспективе.

- Как банк "Дельтакредит" готовится к такому развитию событий?

- Мы не можем контролировать эти события, а можем только влиять на факторы, находящиеся под нашим контролем. И такая служба ведется всегда. Когда в стране все было отлично и радужно, в "Дельтакредите" уже задумывались над тем, что неизменно так не будет. Мы заблаговременно создали "подушку" ликвидности. Получили 300 млн. долларов от акционеров, есть займы от IFC и Международного банка, плюс привлекли на публичном рынке рублевые и валютные займы (на рынке в текущее время обращаются два займа "Дельтакредита" на общую сумму 3,5 млрд. рублей, а ещё еврооблигации на 200 млн. долларов). Все это позволило нам сберечь свои условия кредитования неизменными.

- Каков у банка "Дельтакредит" показатель невозвратов и его динамика? Каков процент прямых мошенничеств?

- Если поделить наши потери на реальные потери (то есть заемщик не заплатил, попытались с него взыскать деньги, не получилось, подали на него в суд, продали квартиру и в результате потеряли деньги) и просроченную задолженность, то на нынешний день за шесть лет существования банка потерь у нас ноль. Что касается просрочки, то последние 18 месяцев она находится на одном и том же уровне - менее 1%. А случаи мошенничества разрешается пересчитать на пальцах одной руки.

- Благодаря чему вам удалось достичь такого результата?

- Раньше потери были выше, признаюсь. Большинство просрочек в России обусловлено либо отсутствием привычки у заемщика проводить ежемесячные платежи, либо непониманием того, что банк не хищник, тот, что хочет захватить квартиру. Мы создали сейчас проактивную систему общения с клиентом (работаем с задолженностью на ранних этапах) и приняли заключение подвергать рассмотрению просрочку до 90 дней так, как чисто заемщик нетрудно забыл о ней. Но когда навалом клиентов, а у нас их уже больше 11 тыс., то бывают и такие клиенты, кто не хочет платить. Названный мною 1% составляют кредиты с просрочкой более 30 дней.

- С какими проблемами сталкивался банк во момент реализации залога, чтобы компенсировать собственные потери?

- До сегодняшнего дня их не было. Мы уже накопили довольно судебных случаев и можем действовать выводы на статистическом уровне, что вот таким образом организация судов России реагирует на такого рода заявления истцов. Единственное различие в том, что подобная практика была протестирована, когда на рынке все было очень хорошо. При изменении конъюнктуры возникнет вопросительный мотив о том, как изменится судебная система, будет ли она реагировать так же на иски кредиторов? В аккурат могу сказать, что если примут закон о невозможности выселения неблагополучных заемщиков из квартир, то это легко убьет ипотеку.

- Какие изменения в действующее законодательство, на ваш взгляд, необходимы? Что вы делаете в этом направлении?

- За прошедшие четыре года мы выступали за модернизацию законодательства о залоге, причем не только недвижимого, но и движимого; участвуем в законе о потребкредите; работаем над нюансами, связанными с секьюритизацией. Сегодня, к сожалению, закон об ипотечных ценных бумагах не работает. Принимая его, у нас думали, что он нужен эмитенту, и окончательно забыли, что эти бумаги нужны инвесторам. У нас нет пенсионных фондов, которые могли бы вкладываться в ипотечные бумаги; нет страховых резервов; банковский сектор также не заинтересован из-за низкой доходности ипотечных бумаг; у банков нет никаких налоговых привилегий, которые есть, например, у госбумаг. Я за то, чтобы дозволить офшорным структурам вылезать на свой рынок и наши биржи.

- Вы продолжаете трудиться над продвижением поправки в ипотечный закон, связанный с госрегистрацией залога на недвижимость?

- Сейчас ипотечная сделка признается осуществленной только после этого госрегистрации, в то миг как кредит выдается во пора подписания договора. Любая из сторон сделки может приостановить регистрацию жилья на 30 дней или вообще ее отменить. А так как банк не может выдать монеты на руки, пока не получит документы на госрегистрацию, то заемщик вынужден расходовать массу времени, сил и денег на услуги депозитариев (по нашим приблизительным расчетам, на эти услуги в год тратится порядка 300 млн. долларов). Для того чтобы таких проблем не возникало, мы предлагаем для ипотечных сделок воспретить сторонам в одностороннем порядке отзывать регистрацию сделки.

- Какую долю в ипотечном портфеле "Дельтакредита" составляют прямые продажи и кредиты, выкупленные вами у других банков?

- Доля выкупленных кредитов рядом 20%. У нас уже возле пяти лет работает программа по сотрудничеству с банками-партнерами. Несмотря на то что программа развивается, может быть, чуток медленнее, чем у других, но очень качественно. Просрочка по выкупленным кредитам даже меньше, чем наша общая просрочка.

- По какой схеме происходит выкуп таких долгов?

- Могу лишь сказать, что наша система ценообразования очень привлекательная. Банкам она нравится, но поведать подробности я не могу. Это очень малый рынок, где немного конкурентов. И коммерческие условия никто не хочет разглашать.

- Увеличился ли объем предлагаемых к выкупу долгов от региональных банков при сегодняшнем кризисе ликвидности?

- Мы стали больше лицезреть предложений по выкупу пулов кредитов от банков, работающих не по нашим стандартам. Это значит, что те, кто финансировал банки раньше, сейчас не могут выкупать их кредиты. Мне кажется, что у наших многих банков не появилось пока еще четкого понимания сложности сложившейся ситуации и на международных рынках, и на местном рынке капитала. Многие еще не понимают, что денежки стали стоить дороже. И что запрещено дожидаться тех же самых условий, которые были раньше.

- Вы признаете, что в России в ближайшее период изменится обстановка с выдачей кредитов, в том числе и с ипотечными?

- Как пить дать однозначно. Сложится новая картина, во-первых, в банковском секторе. Из-за того что будут переоценены активы, что повлечет переоценку всех банковских продуктов и моделей бизнеса банков. Объективно повышение стоимости кредитов уже состоялось. В перспективе пяти лет мы уже не вернемся к тем уровням стоимости денег, которые были еще практически шесть недель назад. Дальше встает вопрос, на сколь вырастет цена привлечения - на 50-100 базисных пунктов (б. п.) или 300-400 б. п.

Это все-таки две разные вещи, которые приведут к нимало разным последствиям. Если подъем на 50-100 б. п. приведет к конкурентной борьбе и незначительному повышению ставок, то движение на 300-400 б. п. будет значить совершенно другие проблемы.

- К чему тогда "Дельтакредиту" нужно выкупать долги при сегодняшней сложной ситуации с ликвидностью?

- Коммерциал во всем мире - это постоянное противостояние жадности и страха. Когда мы чувствуем, что жадность превалирует, то покупаем. То есть когда предлагаются хорошие коммерческие условия и качественный портфель кредитов.

- "Дельтакредит" нередко выступает с громкими новаторскими предложениями по ипотечным программам. Вы предложили потребительский кредит на сумму первоначального взноса по квартире и провели акцию "Назначь свою ставку". Какова реальная выгода от подобного рода акций?

- Такие акции заурядно приводят к росту объемов продаж. То есть, отвечая на ваш вопрос прямо, скажу: "Да, выгода есть". Но конкретно изрекать о приросте прибыли в зависимости от каждой акции, очень трудно.

- Несмотря на ваши новаторские идеи, по итогам прошлого года и первого полугодия этого по объемам ипотечного кредитования "Дельтакредит" не вошел в тройку лидеров. Почему?

- Тройка лидеров, о которых вы говорите (Сбербанк, ВТБ-24 и Москоммерцбанк), считается по общему объему ипотеки в России. При этом рынок ипотеки на 50% состоит из ссуд на наличествующее жилье (так называемая "вторичка"), около 30% - это строящееся жилье и 20% - кредиты под залог существующего жилья. Кто-то включает сюда еще и ипотеку коммерческих объектов.

Поэтому если обозревать объективно, то в сегменте ссуд на имеющееся жилье мы находимся в тройке лидеров. В кредитовании строящегося жилья мы на практике не участвуем, а под залог у нас выдается меньше 5% ссуд. Что касается некоторых лидеров, то в этом месте я лучше воздержусь от комментариев. Потому как что на рынке позволительно взвиться очень быстро, но вот выдержать в полете и продолжать его - сложнее.

- Чтобы подсоблять личный полет на рынке ипотеки, на какой порядок рисков готов сходить "Дельтакредит" в либерализации своих программ?

- На тот уровень рисков, который будет приемлем для потенциальных инвесторов наших бумаг. Мы постоянно строим свою кредитную политику, ориентируясь на подготовленность инвесторов взять наш риск, а не наоборот. Клиент-то как раз готов пойти на любую либерализацию: давайте денег задарма и как не возбраняется больше. Но инвесторам сейчас тяжело угодить, в особенности будучи в России. Нам нужно доказывать, что наши активы не subprime, как сейчас в мире воспринимают всю Россию. Мы даже готовы в какой-то степени жертвовать местами в рейтингах для того, чтобы наш полет был плавным и возрастающим.

- Назовите сегодняшний объем ипотечного портфеля банка "Дельтакредит". И как он распределен по валютам?

- Наш ипотечный портфель по международной отчетности составляет сейчас порядка 750 млн. долларов. По выдаче кредиты на две трети объема состоят из рублевых займов и на одну треть - в долларах США. В общем портфеле, если прибавить еще секьюритизированные в апреле кредиты, будет наоборот: две трети в долларах и треть - в рублях.

- Какова рентабельность ипотечного бизнеса "Дельтакредита"?

- По международной отчетности за это полугодие возврат на инвестиции у нас составляет около 13%. Мы увеличим нашу польза до конца года, хотя и повышаем сейчас капитал, и рассчитываем добиться рентабельности в пределах 17-18%.

- Вы работаете совместно с риэлтерскими агентствами и кредитными брокерами?

- У нас есть партнерские отношения с большинством риэлтерских агентств. Но с брокерами мы пока не работаем. Не работаем в том плане, что мы им не платим. Мы хотим сами зреть клиента - видеть, что это вы, у вас красивые глаза и вы предоставляете нам реальную информацию о себе и своей экономической ситуации. Вот это нам очень немаловажно знать. Потому что что большое численность проблем на рынках развитых и развивающихся стран с точки зрения просрочки идут как раз от того, что банки не знают, кому они выдают кредиты.

- А отчего тогда вам предпочтительнее вкалывать с риэлтерскими агентствами?

- Риэлтеры более приближены к клиенту. Они больше заботятся о том, как подмогнуть клиенту постановить жилищный вопрос быстро, подходяще и доступно. Оттого мы общаемся с ними и помогаем находить решение проблемы их клиентов.

- Кто кому платит в цепочке "банк-риэлтер"?

- В эти дни мы не платим риэлтерам, вследствие того что что на рынке не созрела еще структура, управляемая с точки зрения комиссий. Мы готовы платить. Но свершить так, чтобы и риэлтер знал, что он получает конкретную сумму за этого клиента, и чтобы компания, в которой риэлтер работает, тоже знала, что это происходит, и так дальше - нынче это все очень нелегко осуществимо.

- Сотрудничаете ли вы с кредитными бюро? Какая практическая полезность от этакий работы аккурат при ипотечном кредитовании?

- Да, сотрудничаем, но пока в тестовом режиме. Мы только изучаем ход работы с кредитными бюро. Когда же мы поймем, сколь объективна инфа бюро о качестве заемщика, тогда будем предлагать специальные условия для клиентов с хорошей кредитной историей. А для этого нужно еще пару лет - накопить статистическую информацию.

- Может быть ли сейчас выдумать на ипотечном рынке более креативные продукты, чем уже имеющиеся?

- Безусловно, инновации на рынке будут всегда. Но ждать революцию очень сложно. Некогда всего потому, что, к сожалению или к счастью, моду диктуют инвесторы. А они очень весьма не любят нестандартность. Скажу честно, для подавляющего большинства российских клиентов немудрёный кредит с 20-процентным первоначальным взносом и низкой ставкой есть самое лучшее вывод жилищного вопроса. Это не только наша особенность, но и правило во всем мире.

- Какая, на ваш взгляд, самая большая проблема в российской ипотеке?

- Цены на жилье и нехватка финансовых ресурсов в системе в ближайшем будущем. Мы все зациклились на ставках, которые за последние три года упали, и в 2,5 раза повысилась доступность ипотеки. Анализируя наш портфель, мы пришли к следующим выводам. Те люди, которые раньше забирали ипотеку и могли разрешить себе кредит на 50 тысяч долларов, сейчас могут позволить кредит в 125 тысяч долларов.

В это же самое час для той же семьи доступность недвижимости уменьшилась наполовину, за счет роста цен на квартиры. Как бы мы ни старались регулировать ставки, секрет кроется в ценах на недвижимость. Несмотря на то что лично я являюсь сторонником рыночных отношений во всем, в случае строительства я выступаю за более крепкий подход к планированию. Неважно, кто будет сооружать - государство, частные партнерства или иностранные инвесторы. Важно, по какой цене жилье будет продаваться. Это и есть выход для всей страны. Выход не для ипотечных банкиров, а для страны в целом. Тогда ставки даже в 15% будут на самом деле теми же самыми, что сейчас 10%.

Keywords: