Андеррайтинг или кто может обрести ипотечный кредит

Приобретение квартиры посредством ипотечного кредита при установившихся на рынке жилой недвижимости высоких ценах для многих граждан сегодня может быть если не единственной, то целиком реальной возможностью улучшить свои жилищные условия.

Но для получения ссуды необходимо, чтобы были соблюдены определенные условия. Одним из них является платежеспособность заемщика, которая обеспечит погашение кредита. На зачастую задаваемые читателями вопросы по этой теме отвечает босс отдела кредитного анализа банка "Хоум Кредит" Анна Анатольевна Хмеленцова.

Анна Анатольевна, с чем связана оценка платежеспособности заемщика при кредитовании?

Согласитесь, что вы вряд ли дадите свои личные денежные средства стопудово чужому для вас человеку и, скорее всего, не каждому знакомому одолжите некую сумму до зарплаты. А чем вы руководствуетесь, когда принимаете решение? Правильно: оцениваете уровень порядочности заемщика, берете в расчет то, сколь давнехонько вы его знаете, насколько в нем уверены и т. д.

Вот и всякий банк, тот, что готов вам выдать ссуду, хочет знать, что денежные средства будут возвращены. Аккурат вследствие этого до собственно кредитования финансовое учреждение проводит андеррайтинг заемщика (англ. underwriting - подтверждение, гарантирование, ход оценивания и принятия рисков).

Почему при ипотечном кредитовании процесс оценки платежеспособности клиента занимает больше времени, чем при иных видах кредитования?

Дело в том, что для принятия решения о выдаче ипотечного кредита на практике все банки проводят личный андеррайтинг в отличие, скажем, от потребительского кредитования, где используют способ экспресс-оценки платежеспособности - скоринг (англ. scoring - подсчет, комплект очков, баллов).

Это связано с огромной разницей в суммах кредита: при потребительском кредитовании, где зачастую речь идет не больше чем о 50 тыс. руб., использовать персональный андеррайтинг неэффективно с точки зрения трудозатрат.

Вопрос о каждом ипотечном кредите рассматривают особо, оценивая потенциального заемщика с точки зрения его платеже- и кредитоспособности. Минусом такого андеррайтинга, естественно, является длительность его проведения.

Но только так не возбраняется набросать подлинный портрет заемщика, потому что у каждого человека своя ситуация: кто-то является наемным работником, кто-то владеет долей в уставном капитале компании, у кого-то есть основное местоположение службы и совместительство, кто-то имеет прибавочный барыш от сдачи в аренду недвижимости и пр.

Какие бывают способы подтверждения дохода?

Если мы говорим о наемных работниках, то чаще всего доход подтверждают либо справкой по форме 2-НДФЛ (справка о доходах физических лиц), либо справкой по форме банка. Порой доход подтверждается работодателем устно. Если изрекать о собственниках бизнеса, индивидуальных предпринимателях, то тут нужно предоставлять бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, управленческую отчетность и пр.

Почему от способа подтверждения дохода зависит ставка по кредиту?

Таким образом банк компенсирует свои риски. Есть же разница, когда дядя получает зарплату,размер которой всецело отражается в справке по форме 2-НДФЛ (официальный, документально подтвержденный доход), и когда работодатель готов удостоверить доход своего сотрудника только в устной форме. То есть чем больше у банка сомнений в отношении того, вправду ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка.

Каким образом клиент может засвидетельствовать доход, в случае если он работает не по найму (имеются в виду рантье, репетиторы, работники творческих профессий, люди, получившие научные гранты, нештатные сотрудники)?

В данном случае подтверждением дохода могут быть договоры, контракты, выписки по банковскому счету, налоговые декларации и пр. Главное - банку необходимо понимать, что тот самый доход - постоянный и стабильный.

Могут ли планировать на приобретение ипотечного кредита клиенты, имеющие специфические профессии? Существует ли черный список профессий (летчики, оперативники и т. п.)?

Черного списка профессий у нас нет. Одним из обязательных условий при выдаче ипотечного кредита является страхование жизни и трудоспособности. Если мы получаем добро от страховой компании, то готовы выдать кредит людям с опасной профессией.

Существуют ли дополнительные факторы, влияющие на оценку платежеспособности заемщика? Каков их вес в деле принятия банком решения?

Кредитный аналитик завсегда смотрит на совокупность факторов (наличие и свойство образования, стаж и навык работы, периодичность смены места рабочий деятельности, профессиональный и карьерный рост, семейное положение, возраст, существование активов, кредитная история). Каждая из этих характеристик является важной для создания портрета заемщика, это позволяет спрогнозировать степень риска невыплаты кредита.

Также имеет значение, где территориально заемщик получает свои доходы: в различие от ряда других банков мы готовы подвергать рассмотрению тех, кто живет и работает в одном городе (даже если там нет представительства банка), а хочет приобрести квартиру в другом.

Такое мы нередко практикуем тогда, когда родители проживают, скажем, на Крайнем Севере, изъявляют стремление обрести квартиру в Санкт-Петербурге для сына или дочери, обучающихся в Северной столице и предполагающих там остаться.

Можете ли вы наречь категории заемщиков, которым точь-в-точь откажут в получении кредита?

С большущий долей вероятности могу сказать, что банк откажет в выдаче кредита, если у потенциального заемщика отрицательная кредитная история: джентльмен вообще не платит или делает это с большими задержками (просрочками). Так же поступит финансовое учреждение, если заемщик сознательно скрывал от него какую-то информацию.

Каковы основные принципы определения суммы кредита, на которую может полагать заемщик?

В конечном итоге сумму кредита рассчитывают исходя из того дохода, который получает или может обретать заемщик. Естественно, если он зарабатывает, скажем, 15 тыс. руб., то на погашение кредита ежемесячно сможет возвращать не все эти деньги, а только некоторую их доля (например, в каком-то регионе удастся протянуть на 9 тыс. руб., и тогда сумму кредита рассчитают исходя из ежемесячного платежа, равного 6 тыс. руб., что составляет приблизительно 40 % дохода).

Если же мужчина имеет по 100 тыс. руб. ежемесячно, то у него не вызовут затруднений 50-тысячные выплаты, и потому процент учитываемого дохода будет немаловажно больше.

Keywords: