Раньше времени или поздненько мы нетрудно обязаны сформировать цивилизованный рынок

На "заре туманной юности" российской ипотеки многие считали: вот теперь-то в конце концов найдена панацея от извечной "жилищной" беды России. Но позволительно ли нынче полагать ипотеку массовым явлением?

Действительно ли главным препятствием в ее развитии являются высокие ставки по кредитам? Сможет ли нам подсобить заграничный опыт? На эти и многие другие вопросы в беседа отвечает шеф департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка Елена БУШНЯКОВА.

Елена Владимировна, каково ваше видение положения дел на рынке ипотечного кредитования? Какие тренды последнего времени или только намечающиеся тенденции вы могли бы отметить?

Сегодня мы вправе гутарить о бурном развитии ипотечного кредитования в России. Мы находимся в самом начале этого пути, практически в стартовой его точке, и объем рынка ипотечного кредитования произвольный год растёт в разы - к примеру, по сравнению с 2006 годом рынок увеличился в 3 раза, и данная тенденция, как мы предполагаем, сохранится до 2010 года.

О потенциале роста рынка ипотечного кредитования говорит текущий показатель соотношения объемов заимствования на ипотечном рынке к ВВП России. Данный показатель сегодня находится на уровне 0,5%. Для примера: в развитых странах, таких как Великобритания или США, это 50 - 60%, в развивающихся - 5 - 6%, в странах Центральной и Восточной Европы - 25%.

Позитивной тенденцией, на мой взгляд, является то, что ныне многие граждане, покупающие квартиру с привлечением ипотечного кредита, пользуются услугами всей "жилищной" цепочки: ипотечными брокерами, банками, риэлторами, страхов- щиками и оценщиками. Потому разрешается утверждать - на текущий миг соответствующая инфраструктура уже сформирована и работает.

А ситуация, сложившаяся на рынке жилья (в первую очередь, столичном) с конца 2006 г., которую кто-то называет корректировкой, кто-то "откатом", а кто-то стагнацией - она повлияла на ипотечную сферу?

Сейчас мы истинно находимся в периоде некоторой стагнации. Хотя на самом деле происходит ход накопления спроса: потребители устали от сумасшедших цен на недвижимость, в особенности в Москве, Петербурге и других крупных городах, и ныне люди, в принципе готовые приобрести квартиру, ждут, когда цены придут к какому-то психологически комфортному значению.

Поэтому если калякать в целом о покупательной способности российского населения в приобретении жилья с помощью ипотеки, то мы наблюдаем его снижение. Тем не менее, в среднесрочной перспективе цифра ипотечных кредитов будет расти, т.к. ипотека - инструмент, с помощью которого жилье не возбраняется совершить доступным сегодня, хотя, конечно, порядок цен отсекает львиную долю потенциальных клиентов.

В последнее миг все чаще говорят о путях развития ипотеки как бизнес-направления. Считается, что в этом коммерциале банки могут шагать двумя основными путями: либо наращивать доходы, заставляя клиентов оплачивать больше за предоставляемые услуги, либо опти- мизировать расходы, делая услуги больше доступными и таким образом увеличивая клиентский поток. Какой из путей вы находите более позитивным?

Конкуренция на рынке ипотечного кредитования довольно велика. В послед- нее час появилось большое число банков, предлагающих интересные программы ипотечного кредитования. Говоря о стоимости ипотеки, существенно учесть касательство потребителя к этому продукту. Ипотечный кредит - это не потребительский кредит, полученный в магазинах на невеликий срок под высокую процентную ставку без подтверждения доходов.

К этакий покупке как недвижимость люди подходят сознательно, долгое пора подбирая варианты, детально просчитывая все расходы охватывая процентные выплаты по кредиту, комиссионные платежи при проведении сделки, расходы за пользование депозитарной ячейкой банка, услуги оценщика и нотариуса и т.д. Понятно, что мужчина ищет метод минимизации всех этих издержек, и в данном случае нецелесообразно наращивать доходы за счет уве- личения стоимости услуг.

Более того, заключая с клиентом кредитный договор, мы не заканчиваем сделку - мы только начинаем длительные отношения с клиентом, переходящие в процессе сопровождения в долгосрочное партнерство. Если клиент будет понимать, что получает дорогую услугу по некомфортной для него цене, то до срока или поздно он воспользуется услугой рефинансирования. В этой связи свой банк придерживается умеренной тарифной и взвешенной процентной политики.

Поэтому наиболее правильным мне представляется заключение по оптимизации расходов банка, связанных с привлечением и последующим обслуживанием клиентов.

Раз уж мы заговорили о ценах, не могу не вопросить о вашем отношении к заявлениям руководства страны о необходимости активного снижения ставок по ипотечным кредитам. В конце прошлого года Дмитрий Медведев говорил о 7 - 8% годовых, некоторые настаивают и на 6%. Это вообще-то реально?

Снизить процентную ставку для коммерческих банков - означает утратить некоторую долю доходов по продукту. В этой связи банк не может работать это в ущерб себе. Понижение ставки по кредиту быть может в том случае, если банк обеспечен дешевыми источниками финансирования.

Тем не менее хотелось бы заметить: процентные ставки кроме того зависят в целом от макроэкономической ситуации в стране, в частности, от уровня инфляции, объема рынка капитала, соотношения курса национальной валюты. В текущий момент на фоне притока капитала и увеличения денежной массы Банк России вынужден удерживать инфляцию путем укрепления рубля и снижения процентных ставок по собственным инструментам. Оттого в то время как инфляция будет сохраняться на нынешнем уровне, крайне сложно изъясняться о резком снижении ставок.

Но по вашим прогнозам - снижение ставок ипотечных кредитов все-таки будет?

Безусловно, будет, учитывая то, что за окончательный год ставки в среднем упали на 1,5 - 2%. Но в целом это снижение не ока- жется настолько значительным, как объявил Дмитрий Медведев.

Хочу все же поворотить внимание, что снижение ставки по ипотечному кредиту на 1% - не панацея, и не дает такого толчка к развитию рынка как снижение стоимости квадратного метра площади жилья.

Кредиты с нулевым первоначальным взносом - как вы к ним относитесь?

Такие кредиты уже появились на рынке, но свойский банк придерживается консервативной политики. Кредит без первоначального взноса предполагает выдачу кредита, равного стоимости залога. Соответственно, на фоне роста цен данный подход оправдан: стоимость недвижимости и, стало быть, цена залога ежемесячно увеличивается, и вследствие этого в течение срока жизни кредита стоимость залогового обеспечения вечно больше суммы задолженности.

Учитывая то, что ипотечные кредиты предоставляются в текущее время на срок до 25 - 30 лет, сложно спрогнозировать формирование ситуации на будущее.

Наш банк придерживается более консервативной позиции в части предоставления подобных программ. С нашей точки зрения, потенциальный заемщик должен быть гарантированно платежеспособен. Присутствие первоначальных накоплений, которые дядя готов вложить в приобретение жилья, избыточный раз свидетельствует о его взвешенном подходе к принятию решения об оформлении кредита.

А что тогда означает для банка достаточно распространенная за рубежом - и на практике не встречающаяся у нас - организация выдачи кредита на 120% от стоимости квартиры?

У нас вправду такого нет. Кредит, феноменальный на сумму большую, чем сумма залога, учитывает потребности, которые могут появиться у клиента в краткосрочном периоде - например, ремонт, дизайнерское оформление квартиры, покупка мебели и т.д.

Подобные программ кредитования сопряжены с повышенным риском для банка, и в данном случае по-прежнему ставка делается на подъем цен на недвижимость, т.е. на обеспеченность кредита растущей стоимостью залога.

В последнее момент все чаще звучат унылые высказывания банков о постоянном снижении качества заемщиков. Родное отображение тот самый процесс нашел, в частности, в отказе большинства банков от работы только с "белыми" заемщиками и переходе на работу ещё и с "серыми".

Да, тенденция ухудшения качества клиентской базы имеет местоположение быть. Время, когда банки производили тщательный отбор заемщиков для своих программ кредитования, уже прошло. В этой связи банки вынуждены трудиться со всей клиентской базой, с разными ее сегментами, с подтвержденными и неподтвержденными доходами. Что приводит к дополнительной нагрузке, потому как делает более кропотливой процедуру андеррайтинга. В этой связи шибко немаловажно вкалывать со своей постоянной клиентской базой в части разработки специальных программ лояльности, предоставления дополнительных услуг и т.д.

Банки довольно живо начинают осваивать новые ипотечные направления - я имею в виду землю, коттеджное строительство, коммерческую недвижимость и т.д. Что толкает на розыск новых ипотечных вариантов? И какие могут возникать проблемы у банков и их заемщиков?

Важнейшая причина работы банков с не использовавшимися раньше объектами ипотечного кредитования - усиление конкуренции на рынке. Для того чтобы угодить в рынке, недостаточно, как раньше, пользоваться только такими простыми схемами регулирования спроса, как снижение процентных ставок по кредитам или уменьшение сумм комиссий. Необходимы как качественно иные предложения, так и более рисковые предложения - ипотека земельных участков, приобретение строящихся индивидуальных жилых домов с земельными участками и т.д.

Введение новых продуктов в данном случае сопряжено с дополнительными рисками. При всем при том конкуренция заставляет банки отыскивать возможные варианты минимизации подобных рисков.

А в МДМ-Банке ведется статистика - какой ипотечной сферой, в основном, интересуются клиенты?

Да, подобная статистика ведется. Возле 30% всех клиентов интересуются программами кредитования на первичном рынке жилья, 20% клиентов - программами кредитования под залог имеющегося жилья, большинство клиентов обращаются за кредитом на вторичном рынке жилья.

Ваше отношение к участию в ипотечных сделках посредников - ипотечных брокеров или брокеров-риэлторов: сколь они нужны банку? Вправе ли посредник, с вашей точки зрения, требовать от банка вознаграждение за приведенного клиента?

Риэлторы - это звено ипотечной инфраструктуры, которое существовало изначально, и в этом месте значимо направлять чуткость на "чистоту" и порядочность риэлторского агентства. Хорошее агентство, капитально относящееся к своим обязательствам перед клиентом, реально оказывает значимое содействие и клиенту, и банку, выдающему ипотечный кредит.

Ипотечные брокеры - сравнительно новое звено ипотечной системы. Если вы по тем или иным причинам не хотите заниматься самостоятельным поиском банка, в котором возьмете ипотечный кредит, то вы можете обратиться в независимую брокерскую компанию или в брокерское подразделение риэлторской фирмы, которые помогут вам предпочесть банк с наиболее подходящими для вас условиями.

Как уже упоминалось выше, наличие крупных и "чистых" по своей сути ипотечных посредников, оказывающих качественные услуги, помогает потенциальным покупателям недвижимости остановить свой выбор и обрести подходящее для них жилье, потенциальным заемщикам - выбрать банк, в котором они могут брать ипотечный кредит. Тем не менее не стоит забывать, что за эти услуги клиенту придется заплатить.

Keywords: