Спрос на ипотеку растет

Мировой кризис ликвидности привел к удорожанию кредитов на жилье и жесткому отбору заемщиков. При этом спрос на ипотеку продолжает расти.

Продолжится ли увеличение ставок, вернется ли ипотечный либерализм? Вопросы адресованы региональному директору банка DeltaCredit на Северо-Западе Ольге Бажутиной.

- Ольга Владимировна, стал ли Ваш банк больше жестко оценивать заемщиков, что поменялось в параметрах кредитов?

- Свойский банк изначально придерживался разумных стандартов кредитования, что позволило нам удачно провести секьюритизацию и сберечь стабильность, несмотря на важный кризис ликвидности. В различие от других участников рынка, мы не поднимали ставок по кредитам и не изменяли нашего подхода к оценке заемщиков. Более того, долларовые займы в банке DeltaCredit более того подешевели, вследствие чего минимально возможная ставка составляет в эти дни 8% годовых (при условии повышенной комиссии за выдачу кредита).

Если калякать о рынке в общем, то я не считаю, что изменения, проведенные рядом банков, стоит звать ухудшением кредитования. В погоне за объемом неразумно выдавать ипотеку "под честное слово" или учесть эфемерный барыш клиента в будущем. Отказ от таковой практики - это не ужесточение, а нормализация, это делает рынок цивилизованным, что в интересах самих же потребителей. События в США стали для российских банков наглядным уроком того, как действовать не надо, и показали, что излишняя либерализация условий выдачи опасна для экономики и общества.

- Как, на Ваш взгляд, будет рскручиваться рыночная ситуация? Когда разрешается поджидать возобновления понижающего тренда по ставкам?

- Все зависит от стоимости привлечения средств на кредитование. Банки, имеющие навык секьюритизации, славный кредитный рейтинг, как, например, DeltaCredit, не испытывают и не будут проверять проблем с привлечением финансирования по нормальной стоимости, что позволит им предлагать конкурентоспособные ставки по ипотеке. Я сомневаюсь, что проценты по кредитам будут существенно расти.

В целом объемы выдаваемых займов в этом году вырастут. Традиционно, мелкий спад на рынке ипотеки возможен в летний отрезок времени - из-за сезонного затишья в деловой активности. Не возбраняется ещё прогнозировать если не уход с рынка, то сокращение присутствия небольших банков, ипотека для которых связана с российским рынком капитала.

- В мае в нашем городе пройдет Петербургский ипотечный форум - 2008. Как Вы думаете, речь в основном пойдет о минимизации потерь? Какие проблемы развития рынка, на Ваш взгляд, было бы полезно обсудить профессионалам в рамках Форума-2008?

- Я думаю, что ключевой темой предстоящего Петербургского ипотечного форума станут уроки кризиса на американском рынке ипотеки: разбор причин, которые привели к нему, и стратегия участников российского рынка в условиях сжатия ликвидности и изменения конъюнктуры рынка.

Сложившийся под влиянием кризиса подход российских банков к оценке собственных рисков, касательство к кредитам с нулевым первым взносом, к заявительной форме подтверждения дохода сохранится надолго. Банки все более и более ориентированы на инвестора, покупающего ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Это источник фондирования, без которого ни единственный банк не сможет работать.

- Означает ли это, что кризис приблизил российскую ипотеку к единому для всех стандарту выдачи кредита?

- Стандарты выдачи диктуют инвесторы, вернее, те требования, которые они предъявляют эмитентам и их кредитным портфелям. Нынче инвесторы в первую очередность озадачены минимизацией своих рисков, что определяет, кому выдавать кредиты, а кому - нет. Поэтому, скорее, да - стандарты выдачи становятся все более и более похожими и упорядоченными, отвечающими цивилизованному подходу к кредитованию.

- Инвесторы, наверное, боятся самого словосочетания "ипотека subprime"? Означает ли это, что она вообще не имеет права на существование?

- Все зависит от того, что относить к категории subprime. Если забирать американское определение subprime, то все российские банки работают с этой категорией, потому что что выдают кредиты заемщикам с неофициальной зарплатой, охват которой подтверждается запросом работодателю. Но для нас - учитывая нашу реальность - данный факт не является показателем "плохого" клиента.

Кредиты категории subprime присутствуют на любом ипотечном рынке, трудиться с ними или нет - произвольный банк решает индивидуально. Банк DeltaCredit, например, считает недопустимым выдавать кредиты собственникам непрозрачного коммерциала - тем, которые не платят налогов. Вот это - subprime в чистом виде. Коммерциал может быть малым или средним, налоги могут уплачиваться по стандартной или упрощенной форме, но главное, что тот самый бизнес законный.

- Позволительно ли выдавать больше кредитов без смягчения требований к заемщикам? Ибо круг людей, которые могут приобрести в текущее время жилье в кредит, ограничен уровнем зарплаты. В особенности - подтвержденной справкой 2НДФЛ.

- В Петербурге живет довольно немало людей, способных схватить ипотеку на условиях, которые предлагают ныне банки. В то время как к нам обратились от силы 20% наших заемщиков. С остальными 80% нам ещё предстоит встретиться.

В последнее час доходы населения растут, опережая инфляцию. Это означает, что порядок жизни с каждым годом повышается, а значит, круг тех, кто может брать ипотеку, ширится.

Оптимизм внушает тот факт, что с начала года мы наблюдаем значимый подъем заявок на ипотеку в нашем банке: те, кто планировал закупать жилье в ближайшее время, поняли, что сегодня самый-самый подходящий момент, и решили поторопиться с покупкой. И верно делают, учитывая, что цены на недвижимость в Северной столице еще раз стали расти.

- Каким должен быть заемщик, чтобы принять кредит под 8% годовых?

- Это платежеспособный мужчина с официальным доходом, с хорошей кредитной историей и средствами для первоначального взноса в размере 15%. Хочу отметить, что сегодня долларовые кредиты с плавающей ставкой на 10 лет со стандартными условиями наши клиенты с белой зарплатой могут забрать по ставке 7,35% годовых - благодаря снижению индекса LIBOR. Для заемщиков плавающая ставка составляет LIBOR + -4,5% (сегодня LIBOR равен 2,85%). Эта цена кредита фиксируется до конца календарного года.

- Сколь такие займы популярны?

- Спрос на них покуда неблизко не массовый: такие программы выбирают люди со стабильным доходом, уверенные в своем завтрашнем дне. В большинстве случаев, они работают в области финансов, оттого способны понимать в таком продукте, потому что он достаточно сложен в начислении и по форме кредитного договора. Эти люди не боятся валютного риска, при необходимости они могут погасить свойский кредит досрочно. Мораторий на досрочное погашение по таким программам в нашем банке отсутствует.

- Что изменилось в портрете заемщика?

- За финальный год он помолодел. Хоть отбавляй молодежи до 30 лет, приобретающих родное первое жилье, как правило, это одно-двухкомнатные квартиры в спальных районах или в области. Для них пространство не проблема: они мобильны, у них есть автомобили. Зачастую они привлекают в созаемщики родителей (чтобы усилить сумму кредита и взять лучшее жилье), но выплачивают кредит без их помощи.

Растет с каждым годом доля заемщиков с белой зарплатой: по крайне приблизительной оценке, доля таких клиентов сегодня выросла до 40%.

- Как Вы оцениваете риск выдачи кредита под залог недвижимости, которая может подешеветь? Ведь, на основополагающий взгляд, происходящее в США показывает, что этакий вариант возможен.

- Считаю, что глобально жилье в Петербурге подешеветь не может, нет к этому предпосылок. Дефицит качественного предложения в текущий момент ощущается достаточно явно. Мы видим это в том числе по тому, как изменяются характеристики покупаемых нашими заемщиками квартир. С одной стороны, клиенты с невысокими доходами, рассчитывавшие еще в конце прошлого года обзавестись жилище в городе, сегодня вынуждены выискивать объекты в области или же достать квартиру меньшей площади. Для них задача может быть решена получением долларового кредита: благодаря относительно низкой ставке сумма кредита получается больше, чем в рублях.

С иной стороны, происходит повышение спроса на недвижимость более высокого класса, не элитную, но повышенной комфортности. Но и в этом сегменте тоже, оказывается, сложно откопать подходящее жилье.

- Заявочное пожелание российских банков о страховании жизни и трудоспособности заемщика послужило поводом для иска Роспотребнадзора. В итоге Высший арбитражный суд поддержал соображение о незаконности такого требования. Какие последствия, на Ваш взгляд, будет располагать это решение?

- Российская федерация не является страной прецедентного права. Вкупе с тем, несомненно, вывод ВАС может являться своеобразным ориентиром для нижестоящих судов при принятии ими решений.

Если страховое покрытие будет изменено, банки вынуждены будут повышать процентную ставку или разыскивать другие варианты для обеспечения покрытия рисков. Но, надеюсь, что этого не произойдет, в силу того что что страховка, некогда всего, защищает самого заемщика и его семью. Когда я брала ипотечный кредит, то для меня даже сомнения по поводу необходимости страховки не возникло. Я понимала и понимаю, что если я не смогу работать, страховая фирма погасит мою задолженность перед банком, а квартирка останется в моей собственности. Без страховки разрешено очутиться в чрезвычайно сложном положении, потеряв и здоровье, и жилье.

- Банк DeltaCredit - официозный партнер выставки-семинара "Жилищный проект", а специалисты банка систематично консультируют граждан в рамках этого мероприятия. Очевидно, есть вещи, которые Вы считаете нужным разъяснять петербуржцам?

- С того момента, когда DeltaCredit вышел на русский рынок ипотеки, мы ведем посреди населения просветительскую работу. Мы обучаем наших клиентов, как можно взять кредит на оптимальных для них условиях - с учетом жизненной ситуации каждого.

Кредитная культура выросла, люди поняли, что собственное жилье, даже купленное в кредит, это хорошо. И это более выгодно, чем ютиться у родственников или арендовать. Грамотные продавцы сегодня отдадут предпочтение сбыть жилье ипотечному покупателю, зная, что банк заинтересован в скором и успешном завершении сделки. В отличие от покупателя с наличными, тот, что может передумать.

Ипотека сейчас стала немаловажно доступней. Если раньше среди клиентов были руководители компаний, то ныне есть и врачи, и учителя, и работники бюджетных организаций - люди, получающие стабильную и белую зарплату. О том, что для них это возможно, они узнали на "Жилищном проекте".

Досье

Ольга Бажутина работает в DeltaCredit с марта 2004 года. Сегодня она исполняет обязанности регионального директора представительства банка DeltaCredit в Санкт-Петербурге. Прежде занимала пост руководителя отдела заключения ипотечных сделок.

Keywords: