Порядок просрочки российского рынка ипотеки несравним с мировым

Интервью с Еленой Шилиной, старшим вице-президентом "ИпоТек Банка".

С начала этого года цены на московскую недвижимость грубо пошли вверх, и многие граждане более того с помощью ипотеки уже не рассчитывают обзавестись собственное жилье.

О том, что сегодня происходит на ипотечном рынке и какие объекты недвижимости пользуются большим спросом, а кроме того о спецакциях банков и строительных компаний рассказывает Елена Шилина, старшой вице-президент "ИпоТек Банка".

- Каковы возможные последствия кризиса в США для российского ипотечного рынка? Как вы оцениваете современное состояние российского ипотечного рынка?

- Кризис, то есть пик просрочки, на американском рынке произошел, с моей точки зрения, как натуральная коррекция этого рынка. Банки и ипотечные брокеры ослабили надзор за выдачей ипотечных кредитов в сегменте subprime, существенно увеличили соотношение кредита и залога (до 120%) и таким образом набрали заемщиков, которые "с натягом" делали платежи по кредитам. Как только плавающие ставки по кредитам поднялись едва-едва вверх, эти заемщики легко не смогли расплачиваться.

Очень похожая обстановка была с рынком ипотеки manufactured housing в США в конце 90-х, на котором общественный дефолт по наиболее рисковым кредитам вызвал коррекцию продуктового предложения.

В целом рынок российской ипотеки молод, и банки подходят к оценке заемщиков довольно консервативно. Только в последнее час банки стали слегка ослаблять требования к потенциальным заемщикам, в то пора как в США обрести кредит с негативной кредитной историей достаточно просто. Охват рынка ипотеки в России на данный миг немаловажно ниже, чем в США, мы ещё работаем со "сливками" ипотечных клиентов.

Уровень просрочки на российском рынке ипотеки в текущий момент несравнимо ниже мирового уровня и, я считаю, будет продолжать оставаться значительно ниже уровня просрочки в США или Европе. Таким образом, русский ипотечный сектор полностью может сделаться источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов.

- С быстрым ростом цен на московскую недвижимость с начала этого года, не уменьшилось ли цифра граждан, собирающихся оформить ипотечный кредит?

- В первом микрорайоне этого года реально наблюдался подъем цен на квартиры в Москве. Больше того, на рынке вторичного жилья была низкая ликвидность, и на практике отсутствовали предложения. Соответственно, многие клиенты, получившие положительное вывод по ипотечному кредиту, не смогли получить квартиру в том диапазоне цен, на тот, что рассчитывали, и были вынуждены отсрочить сделку или разыскивать квартиру в Подмосковье.

- Что вы можете порекомендовать заемщикам, которые по сегодняшним ценам не могут обрести квартиру даже с помощью ипотечного кредита?

- Если даже с максимально возможным кредитом заемщик не может приобрести квартиру в Москве, ему стоит обозревать квартиры в Подмосковье, где цены ниже московских.

- Какие квартиры в текущее время заемщики отдают предпочтение хватать в кредит: на первичном или вторичном рынке недвижимости?

- Цены на квартиры на первичном рынке по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке. Тем не менее тот самый отрыв даже на стадии фундамента не так велик, а сроки получения права имущества на такую квартиру не определены. Помимо того, принять кредит на квартиру на первичном рынке значительно сложнее.

Кредитование недвижимости на стадии строительства объекта пользуется популярностью у застройщиков и покупателей, но немногие банки с удовольствием предоставляют кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке. Банк идет на кредитование объекта на первичном рынке, если застройщик либо кредитуется в этом же банке, либо обслуживается. Эдакий подход банков связан с отсутствием на стадии строительства предмета ипотеки - как правило, обеспечением по такому кредиту является только залог прав требования.

- А что, на ваш взгляд, может снизить процентные ставки банков на первичном рынке?

- Повышенные процентные ставки при кредитовании квартир на стадии строительства обусловлены отсутствием у банка предмета залога (права собственности на квартиру) на момент кредитования и, соответственно, повышенным риском. Покуда квартиры на первичном рынке будут продаваться без права собственности, ставки по ипотечным кредитам на такие квартиры будут выше, чем ставки на квартиры на вторичном рынке.

- В какой валюте вы посоветуете гражданам забирать кредит?

- Клиент берет ипотеку на 10-20 лет - за это период курсы валют могут значительно поменяться. Вследствие этого мы советуем нашим клиентам, если они хотят схватить ипотечный кредит, брать кредит в той валюте, в которой индексированы их доходы, чтобы быть верно уверенным, что при изменениях курсов валют платежи по ипотечному кредиту не станут непосильными. К тому же не стоит забывать, что если клиент берет кредит в иностранной валюте, а получает доходы в рублях, он при каждом платеже несет расходы по конвертации.

- Какие кредитные программы наиболее популярны у заемщиков этой весной? Многие ли граждане становятся вашими клиентами благодаря проведению совместных спецакций "ИпоТек Банка" и строительных компаний?

- Наиболее популярной программой у наших клиентов стала акция, которую "ИпоТек Банк" проводит совместно со своими партнерами - ведущими игроками рынка недвижимости и страхования: компаниями "Бест Недвижимость", "Домострой Недвижимость" и "Ренессанс Страхование". В рамках акции клиенты, пользующиеся услугами компаний-партнеров, получают скидки в размере 15-20% на все услуги при покупке квартиры.

Keywords: