Кредиты для девелопера: на что смотрят банки

Кредитование жилищного строительства несет страсть сколько рисков.

"Среди всего многообразия проектов в сфере недвижимости, проекты коммерческой недвижимости с точки зрения минимальных рисков остаются наиболее привлекательными для кредитования банками, - считает Алексей Пашкевич, управляющий регионального инвестиционного-девелоперского центра холдинга "Миэль".

- Алексей, оцените, пожалуйста, различные направления инвестиций на рынке недвижимости с точки зрения возможного интереса банков.

- Банки должны подступать к инвестиционным проектам в первую очередность с точки зрения своей профессиональной деятельности и оценки рисков, и во вторую или более того в последнюю очередь подвергать рассмотрению объекты с точки зрения самостоятельного инвестиционного интереса.

Рассмотрим больше детально ход принятия решения по кредитованию проекта. Все начинается с due diligence, которое включает в себя: аудиторскую проверку чистоты баланса и ведения бухгалтерского, налогового учета; правовую проверку объекта, которая подразумевает проверку возникновения прав на тот самый предмет и дальнейшие стадии его реализации; финансовую проверку; технический аудит, тот, что позволяет понять, сколь объект соответствует заявленным техническим параметрам, и вообще, есть ли вероятность его реализовать и прочее.

Но есть ещё два параметра, которые для банка являются ключевыми, они же могут сделаться серьезными стоп-факторами для принятия решения о кредитовании проекта. Этими стоп-факторами являются, во-первых, существование возможных претензий со стороны третьих лиц, и, во-вторых, маркетинговая реализуемость проекта (обеспечение cashflow).

Эти критерии устанавливаются на уровне корпоративных политик по рискам и в целом позволяют поделить банки на две категории: банки, кредитующие рынок жилой недвижимости, и банки, принципиально работающие только с коммерческой недвижимостью.

Возможные претензии со стороны третьих лиц в большей степени касаются объектов жилой недвижимости. К примеру, инвестиционно-девелоперская фирма берет кредит для строительства многоквартирного дома. Квартиры в этом доме начинают продаваться физическим лицам, у которых появляются права, а ещё претензии к качеству, срокам реализации проекта и т.д. Права третьих лиц могут принести неприятности банку, если что-то случится с объектом или компанией, которая сдала застройку.

Поэтому банки подходят к объектам жилой недвижимости одни более осторожно, а другие принципиально не кредитуют жилые объекты. Значительно выгоднее и менее рискованно кредитовать торговый, складской или офисно-деловой комплекс, который будет принадлежать одному юридическому лицу и сдаваться в аренду. Вследствие этого с точки зрения рисков коммерческая недвижимость в целом для банков более привлекательна.

Еще единственный фактор, который на нынешний день капитально влияет на подход к рискам и принятие решений, - это возможность реализации (продажи) объекта на свободном рынке. Нужно проводить детальные исследования в каждом конкретном российском городе и оценивать, что наиболее, что наименее востребовано в том или ином сегменте рынка. К примеру, просторно известна обстановка с торговыми, торгово-развлекательными комплексами в Казани. Число торговых площадей тут в пересчете на одного жителя уже сравнимо с показателями Нью-Йорка, Лондона, а покупательская способность и товарооборот на порядки ниже. Потому торговые комплексы пустуют.

Это в большей степени влияет на кредитование объектов жилой недвижимости, в силу того что что их финансовые модели более чувствительны к продажам, что добавляет существенные риски на заемщика и не может не настораживать рисковые комитеты банков.

На основе этих параметров - риски, реализуемость объекта и взаимодействие с куда ни глянь лиц, имеющих право требования, - банки и принимают вывод о кредитовании того или иного объекта.

Условно банки позволительно разделить на две категории: более рисковые и менее рисковые. Более рисковые банки готовы шагать на адекватные риски, адекватные не банку и его банковской политике, а рыночной ситуации в России. Менее рисковые банки кредитуют только объекты с понятной доходностью.

- Какие типичные объекты в разных категориях недвижимости сегодня "ходовые" на рынке с точки зрения инвестиций банков?

- Первостепеннный закон недвижимости: "Три L" - location, location и location.

Второй закон гласит: "Не существует типового объекта - все объекты уникальны". У каждого объекта близкое местоположение, архитектура, дизайн, целевая аудитория и, в конце концов, внешность из окна и т.д., и т.п. Оттого банк произвольный раз оценивает объект индивидуально.

Все проекты разрешено условно сокрушить на две большие группы: проекты, которые находятся в стадии проработки, и проекты на стадии реализации.

Проекты, которые находятся на самых ранних стадиях, подразумевают предынвестиционный кредитный пакет. Девелопер публично заявляет о строительстве "города-сада", но реализация проекта еще не началась, нет понятных взаимоотношений с финансирующими банками, нет проработанной маркетинговой концепции, архитектурной и так далее. Чтобы оценить, насколько этот объект интересен банку, нужно анализировать и перспективы проекта, и специфику самого заемщика. Под один и тот же объект банк может выдать кредит одному заемщику и не выдать другому. И наоборот, один и тот же заемщик может заполучить кредит под один план и не принять под другой, к примеру, потому как что у этих проектов будет разная уровень рисков.

Что касается проектов в стадии реализации, то тут рисков немало меньше, и по сути дела банк рассматривает только риск заемщика. Конечно, рассматриваются и риски проекта, но в целом они прогнозируемые и видимые, поэтому тут в большей степени вопросительный мотив заемщика.

Таким образом, запрещено однозначно выделить "ходовые" объекты - "ходовые объекты" те, которые приносят доходность для своего акционера и соответствуют критериям риска финансирующего банка.

- Какая в текущее время предпочтительная форма участия банков - кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, что-то другое?

- Если рассматривать вопрос со стороны банков, то все зависит от политики конкретного банка. Банк может "отрезать" риски и выставить высокую процентную ставку и обрести существенную норму доходности - порядка 20% годовых на сегодняшний день. Если банк хочет стать акционером, то это - создание девелоперских компаний, долевое участие, в этом случае он, как привычный инвестор, принимает на себя все риски, которые могут нести акционеры.

На мой взгляд, банки не должны заходить в сектор недвижимости, они должны заниматься своей профессиональной деятельностью, выдавать адекватные кредиты, править рисками и посредством кредитование повышать свои профессиональные компетенции, формируя класс профессиональных девелоперов и делая механизмы кредитования максимально транспарентными. Если разделить структуру всех активов, которые идут в недвижимость, на кредиты, долевое участие, создание совместных девелоперских компаний, то порядка 90% - это кредиты, объем и процентная ставка которых определяются на основе анализа каждого конкретного проекта. Для банков кредиты предпочтительнее в силу того, что эта форма инвестирования наименее рисковая и относится к их непосредственной профессиональной деятельности. Для потребителей кредитов - акционеров, инвесторов - кредиты кроме того более предпочтительны.

Keywords: