Порядок просрочки российского рынка ипотеки несравним с мировым

Интервью с Еленой Шилиной, старшим вице-президентом "ИпоТек Банка".

С начала этого года цены на московскую недвижимость грубо пошли вверх, и многие граждане более того с помощью ипотеки уже не рассчитывают получить собственное жилье.

О том, что сегодня происходит на ипотечном рынке и какие объекты недвижимости пользуются большим спросом, а ещё о спецакциях банков и строительных компаний рассказывает Елена Шилина, старшой вице-президент "ИпоТек Банка".

- Каковы возможные последствия кризиса в США для российского ипотечного рынка? Как вы оцениваете современное состояние российского ипотечного рынка?

- Кризис, то есть пик просрочки, на американском рынке произошел, с моей точки зрения, как натуральная коррекция этого рынка. Банки и ипотечные брокеры ослабили надзор за выдачей ипотечных кредитов в сегменте subprime, немаловажно увеличили соотношение кредита и залога (до 120%) и таким образом набрали заемщиков, которые "с натягом" делали платежи по кредитам. Как только плавающие ставки по кредитам поднялись чуток вверх, эти заемщики нетрудно не смогли расплачиваться.

Очень похожая обстановка была с рынком ипотеки manufactured housing в США в конце 90-х, на котором общественный дефолт по наиболее рисковым кредитам вызвал коррекцию продуктового предложения.

В целом рынок российской ипотеки молод, и банки подходят к оценке заемщиков довольно консервативно. Только в последнее час банки стали слегка ослаблять требования к потенциальным заемщикам, в то период как в США принять кредит с негативной кредитной историей достаточно просто. Габарит рынка ипотеки в России на данный миг существенно ниже, чем в США, мы ещё работаем со "сливками" ипотечных клиентов.

Уровень просрочки на российском рынке ипотеки в текущий момент несравнимо ниже мирового уровня и, я считаю, будет продолжать оставаться значительно ниже уровня просрочки в США или Европе. Таким образом, русский ипотечный сектор полностью может сделаться источником качественных ипотечных бумаг для инвесторов.

- С быстрым ростом цен на московскую недвижимость с начала этого года, не уменьшилось ли цифра граждан, собирающихся оформить ипотечный кредит?

- В первом микрорайоне этого года вправду наблюдался увеличение цен на квартиры в Москве. Больше того, на рынке вторичного жилья была низкая ликвидность, и на практике отсутствовали предложения. Соответственно, многие клиенты, получившие положительное заключение по ипотечному кредиту, не смогли обзавестись квартиру в том диапазоне цен, на тот, что рассчитывали, и были вынуждены отодвинуть сделку или выискивать квартиру в Подмосковье.

- Что вы можете порекомендовать заемщикам, которые по сегодняшним ценам не могут обрести квартиру даже с помощью ипотечного кредита?

- Если даже с максимально возможным кредитом заемщик не может взять квартиру в Москве, ему стоит взирать квартиры в Подмосковье, где цены ниже московских.

- Какие квартиры в текущее время заемщики выбирают забирать в кредит: на первичном или вторичном рынке недвижимости?

- Цены на квартиры на первичном рынке по-прежнему ниже, чем на вторичном рынке. Тем не менее тот самый отрыв даже на стадии фундамента не так велик, а сроки получения права имущества на такую квартиру не определены. Помимо того, обрести кредит на квартиру на первичном рынке значительно сложнее.

Кредитование недвижимости на стадии строительства объекта пользуется популярностью у застройщиков и покупателей, но немногие банки с охотой предоставляют кредиты на покупку недвижимости на первичном рынке. Банк идет на кредитование объекта на первичном рынке, если застройщик либо кредитуется в этом же банке, либо обслуживается. Эдакий подход банков связан с отсутствием на стадии строительства предмета ипотеки - как правило, обеспечением по такому кредиту является только залог прав требования.

- А что, на ваш взгляд, может снизить процентные ставки банков на первичном рынке?

- Повышенные процентные ставки при кредитовании квартир на стадии строительства обусловлены отсутствием у банка предмета залога (права собственности на квартиру) на момент кредитования и, соответственно, повышенным риском. В то время как квартиры на первичном рынке будут продаваться без права собственности, ставки по ипотечным кредитам на такие квартиры будут выше, чем ставки на квартиры на вторичном рынке.

- В какой валюте вы посоветуете гражданам хватать кредит?

- Клиент берет ипотеку на 10-20 лет - за это миг курсы валют могут значительно поменяться. Вследствие этого мы советуем нашим клиентам, если они хотят схватить ипотечный кредит, брать кредит в той валюте, в которой индексированы их доходы, чтобы быть в аккурат уверенным, что при изменениях курсов валют платежи по ипотечному кредиту не станут непосильными. К тому же не стоит забывать, что если клиент берет кредит в иностранной валюте, а получает доходы в рублях, он при каждом платеже несет расходы по конвертации.

- Какие кредитные программы наиболее популярны у заемщиков этой весной? Многие ли граждане становятся вашими клиентами благодаря проведению совместных спецакций "ИпоТек Банка" и строительных компаний?

- Наиболее популярной программой у наших клиентов стала акция, которую "ИпоТек Банк" проводит совместно со своими партнерами - ведущими игроками рынка недвижимости и страхования: компаниями "Бест Недвижимость", "Домострой Недвижимость" и "Ренессанс Страхование". В рамках акции клиенты, пользующиеся услугами компаний-партнеров, получают скидки в размере 15-20% на все услуги при покупке квартиры.

Keywords: