Александр Винокуров: laquo;Я как пить дать не волнуюсь за свойство российских ипотечных кредитов raquo;

Александр Винокуров считает, что российскому рынку ипотечного кредитования не грозит кризис по образцу американского - без затей потому, что у нас подобные кредиты доступны только избранным, чья платежеспособность не вызывает сомнения.

Гендиректор инвестбанка "КИТ Финанс" Александр Винокуров изложил свою теорию корреспонденту Михаилу Смирнову.

"КИТ Финанс" занимает третье местоположение в рейтинге газеты "Коммерсантъ" профессиональных участников рынка ценных бумаг, совершивших наибольший объем сделок с эмиссионными ценными бумагами за третий микрорайон 2007 года, и третье место в рейтинге РБК крупнейших ипотечных банков за 2007 год. Единственный из ведущих организаторов и андеррайтеров выпусков рублевых облигаций. В состав группы "КИТ Финанс" входят инвестбанк, брокерская, управляющая, лизинговая, страховая компании и НПФ.

"КИТ Финанс" является одним из лидеров ипотечного рынка России и должен неплохо чувствовать конъюнктуру. Насколько, на ваш взгляд, российскому рынку угрожает сценарий, аналогичный американскому?

- Стопроцентно не угрожает. Между нашими рынками существуют серьезнейшие различия. Если мы возьмем америкосский кризис, то около чего он разгорелся? Кругом ипотечных кредитов subprime. Кредиты такого класса выдавались на чертовски комфортных для заемщиков условиях. По сути, банки покупали недвижимость, а не кредитоспособность заемщика: кредиты выдавались с рассрочкой платежа людям, которые ещё не имели доходов. В результате вдруг, как ни странно, возникла ситуация: достаточных доходов у этих людей еще нет, а оплачивать нужно. Плюс еще процентные ставки в договорах плавающие, привязанные к ставкам на рынке,- и габарит платежа пополз вверх. Естественно, что появляются неплатежи. Реализовать же недвижимость по закладной не так просто, будь мы в России или в Америке. Тем больше что объемы таких операций стали увеличиваться. Ликвидность рынка стала снижаться, и цена недвижимости поползла вниз.

В России обстановка принципиально иная. У нас большая доля кредитов - это кредиты superprime, выданные заемщикам с высоким уровнем доходов.

А как же программы без первоначального взноса и справок о доходе, которые бойко рекламировались в прошлом году?

- Это все ерунда. Кредитов без первоначальных взносов на практике не выдавалось. И потом, что такое "без справки о доходах" в России? Это означает, что барыш у человека есть, но он не подтвержден налоговыми декларациями. А мы видим, что зарплаты растут, и растут достаточно быстро. В Америке кредиты выдавались людям, у которых дохода нетрудно не было. Вследствие этого я вовсе не волнуюсь за качество российских ипотечных кредитов. Еще немного лет нам не будут грозить те события, что сегодня разворачиваются на американском рынке. Хотя, конечно, я не могу вручить гарантии, что в более отдаленном будущем что-то подобное не случится.

На рынке в текущее время уже без малого не скрывают, что продажа жилья идет с сильным дисконтом к декларируемой стоимости. Продавцам приходится ходить на это, так как ликвидность жилья падает. Не ударит ли это по банкам? Потому что и в США проблемы начались с неплатежеспособности, но кризис образовался из-за резкого падения ликвидности на рынке.

- Подчеркиваю: банк покупает платежеспособность клиента, а не его недвижимость. С этим в России нет покуда никаких затруднений. Сущность в том, что ликвидность залога - это для нас вторичный показатель. Если мы не видим платежеспособности, то нам все равно, что хочет приобрести клиент, ликвидно это или нет. Помимо того, я не думаю, что нам стоит поджидать какого-то резкого падения цен на недвижимость. А если будет легкая стагнация, то ликвидность будет возрастать, так как доходы граждан растут, а надобность в жилье никуда не делась.

Еще один показатель, тот, что позволяет оценивать риски кредитования,- это касательство долга к стоимости залога, которое в "КИТ Финансе" в эти дни составляет рядом 67%. Это с учетом того, что у нас одни из самых комфортных условий для заемщика. В некоторых банках, думаю, тот самый показатель еще ниже. То есть стоимость залога превышает сумму кредита почти в два раза - в таких условиях банкам нечего бояться.

Говорят, что в ряде случаев "КИТ Финанс" финансирует объекты, строящиеся дружественными компаниями, в частности группой ЛСР, в то же время выступая и поручителем по кредиту сквозь дочерние структуры...

- Это неправда. Думаю, что исключительный ипотечный банк занимается такими программами. А с руководителем "дружественной" компании ЛСР Андреем Молчановым мы познакомились практически месяц назад. У нас не было никаких отношений с ЛСР как с корпоративным заемщиком.

Механизм устроен так, что клиенту выдается не ипотечный кредит, а кредит на приобретение имущественного права в будущем объекте. Ибо закладной еще нет, то ЛСР посредством свою компанию дает поручительство "КИТ Финансу" в том, что, когда предмет будет готов, будет оформлена закладная и эта закладная будет передана в "КИТ Финанс". Для нас, кстати, это менее любопытный внешность кредитования, так как его значительно сложнее секьюритизировать. Это разрешено будет изготовить только через год, следом того как появится закладная. В результате и ставки на такие кредиты растут в текущий момент быстрее, чем по классической ипотеке.

А что вообще сейчас представляет собой рынок секьюритизации ипотеки?

- Сейчас рынок замер. Надежды участников связаны, во-первых, с тем, что до срока или поздненько устаканится ситуация на международном рынке и тогда оттуда придет ликвидность на русский рынок ипотечных бумаг. Правда, довольно сложно прогнозировать, когда это произойдет. Во-вторых, есть ожидания, что на рынке появятся российские средства - пенсионных фондов и схожих с ними структур. Если бы средства пенсионных накоплений было бы разрешено инвестировать в ипотечные облигации, то круг инвесторов был бы расширен и российские ипотечные банки получили бы дополнительные ресурсы для своего развития.

"КИТ Финанс" предлагает услуги по рефинансированию уже взятых ипотечных кредитов. Какую долю запросов на рефинансирование вы удовлетворяете?

- Этот рынок попытался зародиться, но не успел. Сейчас обращений по рефинансированию практически нет - это доли процентов от общего объема выданных ипотечных кредитов. Он будет вырастать только тогда, когда ставки сызнова пойдут вниз.

Помимо финансовых причин есть причины и технологические: весьма сложно вытянуть закладную из одного банка и оформить на другой. Этот ход занимает месяцы, что не излишне устраивает и банки, и заемщика.

Как вы будете помогать свою ликвидность в текущем году, когда международные рынки практически закрыты?

- Править ликвидностью мы будем так же, как и в прошлом году. "КИТ Финанс", как и другие игроки, в текущем году должен будет повышенное чуткость уделять фондированию за счет средств в первую очередность российских физических и юридических лиц.

Мне кажется, что вам несколько сложнее будет выискивать средства, чем, например, крупным госбанкам или "дочкам" иностранных банков: в структуре пассивов "КИТ Финанса" более 60% приходится на средства юридических лиц.

- Если глянуть структуру пассивов того же ВТБ, то там ещё будут преобладать средства юридических лиц, как и у нас. Это никого не смущает, и им также придется усилить работу по привлечению дополнительных средств.

Например, в сентябре-октябре мы должны были провести первую сделку по секьюритизации, но в тот миг рынка вообще не было. Где мы взяли денежки для продолжения бизнеса? Мы взяли из наших отношений с корпорациями. Мера временная, так запрещено совершать коммерциал постоянно, и все-таки с точки зрения краткосрочных возможностей это свойский плюс. Да, ВТБ может, наверное, притянуть больше средств как от своих корпоративных клиентов, так и через заимствования. Наверное, он сможет привлечь их дешевле. Но это означает лишь то, что наша маржа будет ниже. Ну и не страшно, оттого что для секьюритизации мы предлагаем эдакий же качественный актив, потому и финансы получим грубо по той же стоимости.

А "дочки" иностранных банков в этом плане имеют преимущества перед российскими? На ипотечный рынок недавно пришел Morgan Stanley, купивший Городской ипотечный банк...

- Вы посмотрите, что на Западе происходит. Разве западные капиталы сейчас текут рекой в Россию? Где они? Да, есть какие-то сделки, но в то время как не видно, чтобы денег на этом рынке стало сверх меры много. Если бы были деньги, которые готовы прийти на российский рынок, они бы уже пришли.

Опять же, денег не бывает российских или западных, гроши - они глобальные. Зачем у "дочек" иностранных банков в России не в два раза ниже ставки, чем у нас? Потому что что они работают на тех же деньгах, что и все. Отличаются банки только репутацией, кредитным рейтингом и издержками, да еще маркетингом. Но где сейчас Bear Stearns с его рейтингами и репутацией?

Тем не менее вы сейчас планируете провести первичное размещение акций на Лондонской бирже. То есть ориентируетесь как раз на западных инвесторов.

- Нам бы хотелось ориентироваться на массовых российских инвесторов, при всем при том у них на нынешний день не крайне позитивный навык инвестирования в финансовые институты. Мысль "народного размещения" не то чтобы умерла, но сейчас точь-в-точь не актуальна.

Но и у зарубежных инвесторов, как мне кажется, тоже есть немало негативного опыта, связанного со скандалами вокруг крупных финансовых холдингов. Повлияло ли это на ваши планы в отношении IPO?

- Наши планы не изменились. Однако они могут корректироваться, исходя из условий рынка. Во-первых, может корректироваться цена, во-вторых, может корректироваться объем. В-третьих, конъюнктура будет влиять на выполнение наших бизнес-планов и предуготовлять потребность в привлечении средств. Кроме того, рынок сейчас меняется, оттого мы рассматриваем не только публичное размещение, но и частное.

Keywords: