Какие перспективы у ипотечного кредитования в России

Интервью с президентом Городского ипотечного банка Николаем Шитовым.

Сегодня уже очевидно, что в 2008 году ни бурного роста ипотеки, ни долгожданного снижения ставок по кредитам до 8% годовых не предвидится: важный кризис ликвидности приносит свои плоды.

В этих условиях крупнейшие игроки рынка вынуждены пересматривать свою стратегию и вносить изменения в уже наличествующие продукты. О перспективах развития российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году мы побеседовали с президентом Городского ипотечного банка Николаем Шитовым.

- Пересматривая ставки по ипотеке, многие банки ныне уже подняли их на 0,5-1%. Стоит ли до конца года ждать дальнейшего повышения ставок по кредитам и ужесточения требований к заемщикам?

- Да, действительно, сильно многие банки, охватывая государственные, объявили нынче о повышении ставок, то есть игроки рынка целиком ощутили на себе последствия кризиса. Конечно, почувствовали это и заемщики. Дальнейшее зависит от того, сколь продолжительно будет сохраняться нынешняя обстановка на западных финансовых рынках. Если кризис в течение трех-четырех месяцев закончится, то, конечно, серьезного увеличения ставок не произойдет. При всем при том на нынешний день все прогнозы утверждают, что кризис на западных рынках носит долгий характер: по крайней мере до конца 2008 года негативная ситуация будет сохраняться. В этих условиях, скорее всего, мы увидим и дальнейшее повышение процентных ставок, и больше консервативную политику банков в области андеррайтинга.

- Значит, серьезного роста объема российского ипотечного рынка к концу года дожидаться не стоит?

- На мой взгляд, объемы будут соизмеримы с 2007 годом, бурного роста не произойдет.

- Уменьшилось ли цифра желающих брать ипотеку в связи с последним подорожанием жилья? И как в эти дни быть тем, кто более того с помощью кредита не может взять себе жилье?

- Открыто говоря, уменьшилось не число желающих, а число тех, кто сегодня истинно может разрешить себе ипотеку. Например, раньше банки с радостью давали кредиты клиентам, у которых нет четкого прямого подтверждения доходов. А сегодня они все чаще и чаще требуют официального подтверждения.

- То есть клиенты, у которых нет официально подтвержденного дохода, а только "серая" зарплата, уже ушли с рынка?

- Нет, почему, они и сегодня могут забрать ипотеку, но требования к таким клиентам все более ужесточаются. Есть немалая вероятность, что до конца года требования станут ещё более жесткими. Но, на мой взгляд, в этой тенденции есть полно положительного. Отчего произошел кризис на Западе? Западные банки все больше перетекали в сегмент subprime. Давали кредиты людям с нехороший кредитной историей, выдавали кредиты, в которых по сути дела сумма кредита превышает сумму залога, и т. д. Русский ипотечный сектор покуда находится в самом начале своего развития и составляет порядка 2% от ВВП, и я думаю, что мы, несмотря на молодость, уже извлекли хорошие уроки из западного кризиса. Я вижу, что весьма многие банки либо поменяли свою процедуру, либо усилили риск-менеджмент, либо ввели изменения по продуктам с учетом новых рисков. Так что, на мой взгляд, мировой кризис ликвидности положительно повлиял на формирование российского рынка ипотечного кредитования - свойство кредитных портфелей стало выше.

- Какова стратегия развития и планы банка на ближайшую перспективу?

- В прошлом году свойский банк занимался выстраиванием инфраструктуры: мы в настоящее время работаем в 24 регионах. Это был период географической экспансии. В этом году в связи с кризисом мы приняли стратегию прибыльного роста, и ценообразование наших продуктов будет распространяться из нее. Мы продолжаем вырастать и выдавать больше кредитов, но приоритетом для нас в 2008 году стала не экспансия, а стабильный прибыльный рост. Для нас в данный миг самым важным является не приобретение market share всякий ценой, не увеличение своего присутствия на рынке, а генерация качественных активов, которые были бы надежны и не подвержены никаким кризисам. Мы считаем, что в условиях нынешней ситуации на мировых рынках это наиболее верный агрегат роста. Когда кризис закончится, мы пересмотрим свои планы, расставим акценты по-новому, и совет директоров, возможно, одобрит более агрессивную стратегию. Но в то время как кризис не закончился, мы должны быть более консервативны.

- Какие кредитные программы пользуются сегодня наибольшей популярностью, с каким первоначальным взносом и сроком кредитования? В чем превосходство кредитных продуктов Городского ипотечного банка перед конкурентами?

- Чаще всего в нашем банке люди берут кредит на 15 лет с первым взносом порядка 20%. Процентные ставки варьируются в зависимости от типа кредита. Так, например, минимальные ставки начинаются от 9,99% годовых в долларах США и от 10,49% годовых в рублях. У нас широкая продуктовая линейка: больше 80 кредитных продуктов, оттого что мы являемся специализированным ипотечным банком. Как говорил Козьма Прутков, "специалист подобен флюсу: полнота его односторонняя". Эта "односторонняя полнота" должна вкалывать в прошлом всего на потребителя, на нашего клиента: он приходит в свой "ипотечный супермаркет", и мы предлагаем ему максимальную вариативность в рамках ипотеки.

- Каким вы видите "портрет" типичного клиента Городского ипотечного банка?

- Конечно, олигархи к нам не обращаются, мы работаем со средним классом. Если произносить о возрастной категории, это люди от 25 до 40 лет, со стабильным заработком, но пока без достаточных накоплений для того, чтобы приобрести квартиру. Если получка клиента "серая", мы просим у него какие-то дополнительные подтверждения дохода и работаем с дополнительными документами, анализируем их. Но все больше и больше клиентов в настоящее час имеют все необходимые документы, подтверждающие доходы, и это наша целевая аудитория.

- В чем сегодня лучше хватать кредит - в долларах, рублях или евро?

- На мой взгляд, тут единых рецептов нет. Если у клиента заработки в рублях, я бы посоветовал схватить кредит в рублях, оттого что таким образом он страхуется от внезапного изменения курса рубля сравнительно доллара, что может привести, как вы понимаете, не только к положительным последствиям, но и к отрицательным. Если у заемщика основные заработки в долларах США, я бы порекомендовал забирать кредит в долларах. В момент кризиса шибко существенно просчитывать все риски и пытаться избежать худшего варианта. Брать кредит в той валюте, в которой у тебя заработки, - самый-самый безопасный вариант.

Keywords: