Александр Комаров: В России высоки не ипотечные ставки, а цена квадратного метра

Ипотека. Волнующая, обсуждаемая - одним словом, чего ещё поджидать от определения, в основу которого заложен дамский род. К тому же, как и любая слабая особа, она непостоянна.

Накануне некоторые ее стандарты сызнова поменяли. Но менее популярной от этого она не стала.

Только с начала этого года в России приобретено жилья на 770 млрд. рублей, взятых в ипотеку. И все-таки по данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, доступна она в то время как только для 20% семей россиян. Так для чего же Агентство продолжает ужесточать требования к ее получению? Как они отразятся на заемщиках и кредиторах? Когда в России снизятся процентные ставки? На эти и другие вопросы в беседа "Домострою" ответил Александр Комаров, шеф Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования.

Вопрос: Намедни Агентство приняло очередные корректировки ипотечных стандартов. Что ныне изменится?

Александр Комаров: В соответствии новым правилам, с 15 мая наибольший возраст заемщика на миг истечения срока ипотечного кредита должен собирать 65 лет (ранее было 75 лет). Помимо того, численность заемщиков по одному кредитному договору не может превышать трех (ранее допускалось пятеро). Еще одна поправка касается родственных отношений. Супруги заемщиков должны быть участниками ипотечной сделки, несовершеннолетние дети - только с согласия органов опеки и попечительства.

Кроме того, чтобы обезопасить себя, Агентство обязало лиц, подлежащих призыву на срочную воинскую службу, предоставлять документ, подтверждающий отсрочку от прохождения службы до 27 лет или увольнение в запас, а ещё при наличии созаемщика - лица, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу. Немаловажно и то, что в настоящее время мы будем требовать подтверждения платежеспособности заемщика справкой по форме 2-НДФЛ или по специальной форме АИЖК, федеральное агентство сейчас не будет рефинансировать кредиты, которые выданы по справке свободной формы. И последнее, из объектов рефинансирования агентством исключены кредиты, выданные на приобретение комнат и индивидуальных жилых домов, расположенных на земельных участках, предоставленных в аренду.

Вопрос: Как новые стандарты могут повлиять на обывателей и самих кредиторов?

Александр Комаров: С момента принятия новых правил не прошло еще и недели. Давайте вспомним инициация года, когда все информационное поле "шумело" о том, что "ипотеке конец", "кредитовать свыше 1,5 млн. нельзя", "ипотеки у нас больше ни в жизнь и ничего не будет". Эти разговоры ходили вслед за тем принятия Агентством первых в этом году корректировок стандартов. Прошло 4,5 месяца. В настоящий момент я с уверенностью могу вам сказать, что на 1 мая 2008 года выдано, как в количественном выражении, так и в денежном, кредитов больше, чем за аналогичный отрезок времени прошлого года. При этом мы уже работали в рамках тех ограничений, которые ввело АИЖК.

Вопрос: И все-таки, Вы можете изготовить какие-то прогнозы?

Александр Комаров: Не возбраняется предположить, что следом введения новых корректировок, объемы ипотечных сделок снизятся, но только на первое время. На это повлияет, во-первых, период отпусков, во пора которого некоторая деловая активность на рынке жилой недвижимости снизится. Во-вторых, изъятие комнат из предмета купли-продажи. Отмечу, что по нашему портфелю порядка 10% сделок проходит под залог комнат. И я считаю, что, наверное, это не окончательно верно со стороны федерального оператора исключать их из списка объектов. Занятие в том, что не все молодые семьи имеют вероятность получить отдельное жилье. Конечно, если взирать в перспективу, то при реализации федеральным оператором ценных бумаг западным инвесторам последним довольно нелегко будет объяснить, что это за предмет залога в виде комнаты.

Вопрос: Недавно стало известно о том, что АИЖК составило список регионов, в которых приостановило выкуп ипотечных займов из-за кризиса неплатежей. Свердловская область в него вошла?

Александр Комаров: Мы не вошли в эти 30 регионов и ни при каких обстоятельствах не входили. Несмотря на ожидание того, что 2008 год будет трудным для ипотеки, мы сделаем все, чтобы и дальше не вступать в тот самый список. Больше того, по итогам первых четырех месяцев 2008 года, объемы рефинансирования агентства растут больше и быстрее, чем устанавливает федеральный оператор. Это говорит о том, что у нас с просрочкой добро налаженная работа. Не буду привирать и говорить, что просрочки у нас нет. Она есть. Но это не тот уровень, потом которого приостанавливают рефинансирование. Кроме того, 99% этой просрочки у нас текущая - от трех до пяти дней. Что касается регионов, где рефинансирование остановлено, то на этом особо остановлюсь. Дело в том, что когда АИЖК приостанавливает рефинансирование у того или иного региона, то все объемы рефинансирования обнуляются и, соответственно, у этих операторов возникают проблемы.

Вопрос: Как Вы считаете, какие изменения ждут ипотеку в России до конца 2008 года?

Александр Комаров: Ипотечное кредитование в Росси не переживает особых проблем. К тому же в стране нет предпосылок к глобальным изменениям в экономике. Нет никаких причин думать, что громадный слой народ в единственный день станет неплатежеспособным. Мы ожидаем, что 2008 год будет не простым для ипотеки. На ней отразятся и нововведения, и кризис западной ипотеки наложит еще свойский отпечаток. Но в целом, рынок ипотеки в России завсегда развивался волнообразно. То есть у нас происходили и ужесточение требований, и либерализация условий ипотечного кредитования. Например, с 2003 по 2007 годы шло, позволительно так сказать, послабление требований. Но 2007 год показал надобность поиска "золотой середины", и Агентство уже пошло в сторону корректировок и ужесточения. Конечно, за границы разумного никто перебегать не собирается. Мне кажется, что в 2009-2010 годах мы более того будем ворочаться к каким-то послаблениям. Может быть, вернемся к увеличению максимального возраста заемщика на финал возврата кредита.

Вопрос: А существует возможность того, что процентные ставки также понизят?

Александр Комаров: Рынок ипотечного кредитования не живет отдельной жизнью от финансового рынка. А законы экономики одинаковы для всех. Мы же не можем говорить, что, к примеру, инфляция будет 14%, а ставку по ипотеке снизят до 8%. Глупость! Кто-то потому как должен эту разницу компенсировать? Потому для снижения ставок должно проистечь что-то на финансовом рынке в мировом масштабе. На нынешний день перед правительством поставлена проблема - побороть инфляцию. Как только она будет выполнена, будут ясны перспективы по стандартам.

К тому же, обратите внимание, что происходящие корректировки стандарта не приводят к поднятию процентной ставки, в том числе и в последнием ужесточении. Отмечу, что число заемщиков у нас не такое большое, как хотелось, не из-за ипотечных ставок, а из-за цен на квадратный метр, которые всю дорогу растут. Сравните, в 2003 году средняя сумма кредита составляла 450 тыс. руб., при этом банки выдавали кредиты под 16% годовых. В эти дни сумма кредита на квартиру составляет 1,8-2 млн. рублей, соответственно, процентная нагрузка на такую сумму значительно тяжелее укладываться на бюджет семьи.

Keywords: