В Москве ипотека доступна 5 москвичей

Невозможность массовой ипотеки в Россия носит принципиальный характер, говорят эксперты. По разным данным, жилье в кредит ежегодно покупает только 1-3% населения.

Несмотря на без малого ежегодное удвоение суммы выданных ипотечных кредитов, их доля в сделках с недвижимостью не превышает 5%. Причиной тому проворно растущие цены на жилье и ставки по кредитам.

Условия кредитования будут ужесточаться, не скрывают банкиры. Так как российские банки зачастую рефинансируют активы за рубежом, им приходится мириться с тем, что цена подобного привлечения средств грубо возросла по причине последнего кризиса ликвидности.

"Если обстановка не изменится, русский рынок ипотеки окажется под ударом", - объясняет в эфире РБК-ТВ в программе "Капитал" начальный зампред правления "Городского ипотечного банка" Руслан Исеев.

Ввиду дефицита ликвидности реанимируется мысль секьюритизации ипотечных ценных бумаг. Напомним, закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в 2003 г., а первая сделка по секьюритизации состоялась только в 2006 г. "До кризиса ставки по мере секьюритизации понижались реально: тот самый ход происходил в течение полутора лет, если не больше", - вспоминает патрон управления ипотечного кредитования "Кредит Европа Банк" Сергей Огродников. Но объемы привлечений посредством секьюритизацию оставляли стремиться лучшего. Впрочем, нынче речь уже идет не о понижении ставок, но хотя бы об их фиксации.

"Секьюритизация является оптимальным способом поддержки норматива достаточности капитала. Упрощенно говоря, банки продают ипотечные кредиты специализированным компаниям, которые осуществляют выпуск облигаций, обеспеченных платежами по этим кредитам", - объясняет Р.Исеев. Секьюритизируя портфель, банк-оригинатор оставляет за собой сервисный спрэд, то есть маржу, которая в течение всей сделки этому банку выплачивается. Ещё распространенным способом привлечения средств является продажа кредитного портфеля, но в этом случае банк получает премию в миг сделки и больше ничего. "Секьюритизировать кредитный пул на 30% выгоднее, чем продавать", - считает Р.Исеев.

В также момент российские банки отдают предпочтение обращаться к ликвидности зарубежных коллег. "Западный инвестор не предъявляет спрос на российские ипотечные ценные бумаги. А российский инвестор как класс ещё не сформирован: в этом смысле отдать по достойной цене производные бумаги невозможно!", - объясняет С.Огородников.

Тем не менее, путем расширения инвесторской базы этот инструмент мог бы заполучить большее распространение. "Одна из наших инициатив уже получила развитие, - говорит шеф департамента финансов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Наталья Кольцова. - В конце 2007 г. Федеральная работа по финансовым рынкам (ФСФР) изменила положение о допуске к торгам в части возможности включения ипотечных ценных бумаг в листинг высшего уровня - A1. Это уже дает доступ ряду страховых компаний, негосударственным пенсионным фондам к инвестициям в ценные бумаги с ипотечным покрытием". По словам Н. Кольцовой, ведется служба по включению этих ценных бумаг и в ломбардный список Центрального банка, что позволило бы банкам-оригинаторам обретать во пора кризисов краткосрочное финансирование этих бумаг в самом ЦБ.

Также ограничением является то, что Пенсионный фонд РФ не может свои резервы вкладывать в ипотечные ценные бумаги, - добавляет Р.Исеев. Но в любом случае не стоит дожидаться от секъюритизации большого эффекта: нет базы для оценки рисковости этих бумаг в долгосрочной перспективе, - говорит С.Огородников.

Добавим, дополнительным стимулом для секъюритизации ипотечных активов может сделаться и специализированный закон "О секъюритизации", план которого уже больше 3 лет готовится ФСФР. "Если банки не смогут разрешить вопросительный мотив секьюритизации активов, все параметры кредитов будут ужесточены, - прогнозирует в заключение программы "Капитал" на РБК-ТВ Р.Исеев. - Главное, резко замедлится увеличение рынка - банкам некуда сбрасывать пулы со своего баланса и они будут нарушать нормативы достаточности капитала".

Но самое малое сберечь темпы ипотечного кредитования, необходимо расширять клиентуру ипотечных программ. На ныне по сути дела это 3% населения России. По оценкам, данным первым вице-премьером и победителем президентских выборов, Дмитрием Медведевым, которые он дал еще, будучи на посту первого вице-премьера, в 2007 г. ипотечный кредит был потенциально доступен не более 10% населения России. "В Москве ипотека потенциально доступна 5% москвичей", - подсчитал первостепеннный заместитель главы администрации города в правительстве Москвы Юрий Росляк.

Keywords: