Дача в два хода

Кредиты на покупку загородного дома предлагают без малого все банки. Другое дело, если вы хотите дачу - невеликий летний дом на участке в немного соток, а не гектаров.

Кредитовать такое приобретение банки в то время как не готовы. Но это не значит, что дачу не разрешено взять в кредит.

В этом случае заемщики могут оформить ипотечный кредит на земельный участок, а далее брать потребительский кредит на садовый домик.

Пока только примерно 1% всех ипотечных кредитов выдается на покупку земельных участков. "В различие от квартиры почва не является товаром первой необходимости, вследствие этого при возникновении финансовых проблем клиенты отдадут предпочтение не вносить плату по кредиту, а отступиться от выплат и реализовать земельный участок с торгов, что ещё больше повышает риски банков", - уверены в Городском ипотечном банке. Банкиры вообще считают кредитование земли рискованным продуктом, оттого что такие кредиты сложно рефинансировать, а объемы выдачи по ним невелики.

Однако эксперты по рынку недвижимости советуют активнее вкладывать денежки в землю: она достаточно одним духом раскупается, вследствие чего свободных участков на практике не осталось. Цены растут быстро: в участок, тот, что стоил в 2000 году 1000 долларов за сотку, в текущий момент нужно вложить не менее 15 000 долларов за сотку. Например, сегодня в пределах 30 км от МКАД сотку позволительно обрести от 10 000 долларов. И это только по калужскому или варшавскому направлениям, которые считаются наименее развитыми. На Рижском или Киевском шоссе за такие финансы разрешается достать сотку не ближе 70 км от Москвы. А в непосредственной близости от города (до 30 км) сотка обойдется в 20 000-25 000 долларов.

Так что отбор у заемщиков, желающих обзавестись землю в кредит, невелик. Такую программу предлагают покуда только Райффайзенбанк, Столичный кредитный банк (МКБ) и банк "Зенит". В Райффайзенбанке кредит на земельный участок разрешено оформить на 15 лет под 11,5-12,5% в долларах и 13,5-14,5% в рублях. При этом заемщику нужно располагать на руках как самое малое четверть стоимости участка. Максимальную сумму кредита банк не ограничивает - она будет зависеть от оценки участка и платежеспособности заемщика.

На таковой же срок не возбраняется забрать кредит в МКБ. Участок можно получить в Московской (не дальше 75 км от МКАД), Тульской и Рязанской областях. Первоначальный взнос этакий же, а вот ставки негусто выше: 13,5-15% в валюте или 14-15,5% в рублях в зависимости от формы подтверждения дохода. При этом у банка есть определенные ограничения по кредиту - его максимальная сумма не должна превышать 800 000 долларов, а земельный участок должен быть не менее 6 соток. Заемщик может обрести и всю цена участка, но для этого в залог банку нужно дать уже имеющуюся недвижимость.

В банке "Зенит" условия на покупку земельного участка в кредит самые жесткие. Клиент должен вписать 30% стоимости участка из собственных средств и расплатиться с кредитом за пять лет. При этом максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области составляет не более 600 000 долларов. Процентная ставка - от 12,5% в долларах и от 14% в рублях.

Банки неохотно кредитуют земельные участки не только из-за сложности оформления документов. Занятие в том, что при оценке земельного участка для кредита оценщик применяет сравнительный подход: его стоимость будет определяться из сопоставления с идентичными участками, а откопать сродный участок проблематично.

Основной сложностью земельной ипотеки является правильное оформление участка. Если невнимательно готовить документы, итог может быть очень плачевным - вплоть до изъятия земли. "Перед совершением сделки необходимо скрупулезно исследовать всю документацию и историю нахождения земельного участка в обороте.

Следует поворотить внимательность на совпадение кадастровых и иных данных, содержащихся в документах, с данными на местности (форма, площадь, координаты земельного участка). Если целью приобретения земельного участка является возведение в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет дать оценку затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей", - рекомендует член правления Райффайзенбанка, глава дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Заемщик должен предоставить в банк кадастровый план, причем данные в нем должны быть не старше одного года. В противном случае их придется обновлять.

Неудивительно, что при эдакий сложности процедур недавно Городской ипотечный банк отказался от реализации ипотечной программы на покупку земельного участка. В банке объяснили, что выдачи по этой программе были невелики, а вот трудозатраты по реализации значительно выше, чем по стандартным продуктам.

Кредит на домострой

После оформления ипотеки на земельный участок можно схватить потребительский кредит на сооружение летнего домика. На эти цели в текущее время банки выдают до 25 тысяч долларов, в то пора как строительство небольшого дома из недорогих материалов обойдется в 300-400 тысяч рублей. "При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите участливость на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями", - предупреждает босс департамента розничного коммерциала Московского кредитного банка Людмила Салигина. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.

Если же заемщик хочет сделаться собственником дома, в который можно приехать более того зимой, то у него будет гораздо более значительный выбор программ кредитования. Как правило, в сегменте загородной недвижимости, несмотря на относительную неликвидность этого жилья, отмечается совершенно стабильный увеличение - 20-30% в год. Сейчас спрос на тот самый облик жилья увеличился, и на рынке отмечается сезонное повышение цен: в среднем на 10-15%. "Рост цен на дачную недвижимость прекратится уже в начале июня, а с сентября может даже миновать традиционное понижение цен на объекты загородной недвижимости, предназначенные для сезонного проживания и пользования, так как по окончании дачного сезона такие объекты просто простаивают до следующей весны", - рассказывает начальник направления загородной недвижимости "МИАН - агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.

Для сравнения: за 250 000 долларов можно приобрести только небольшую двухкомнатную квартиру на окраине Москвы. За эти же капиталы можно приобрести дачу в садовом кооперативе с земельным участком 8-10 соток и собственным домом. Отметим, что жилище будет находиться на глаз в 20 км от этой самой квартиры, по московским расстояниям - почти рядом.

При этом условия, на которых банки готовы кредитовать загород, жестче, чем по городской недвижимости. Более того, сейчас банки вообще более тщательно подходят к оценке рисков при покупке загородной недвижимости. "В последнее момент в большинстве банков ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на покупку загородной недвижимости. И все-таки в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования сам по себе в России не шибко развит и занимает небольшую долю, эксперты утверждают, что ипотечный кризис США не затронет русский рынок", - считает исполнительный шеф компании Blackwood Мария Литинецкая.

По ипотеке покупается не так немало домов - 10-15% общего числа. Основные сложности с покупкой дачного дома - это правильное оформление документов. Необходимо обследовать все, даже адрес дома. "Наш клиент приехал обозревать дом, который он собирался купить по ипотеке. Когда мы стали контролировать по базе адрес, указанный в документах, оказалось, что по нему находится абсолютно пустой участок, даже без подведенных коммуникаций", - предостерегает управляющий отделения "Центр ипотеки" компании "Бест-Недвижимость" Андрей Кузнецов.

Как правило, процентные ставки по кредитам на загородные дома выше на 2-3 пункта, чем по кредитам на квартиры. Без первого взноса кредитовать заемщика готов Банк Москвы. При этом он выдвигает требование, чтобы здание был не старше 50 лет. Но в большинстве случаев заемщику нужно привнести как самое меньшее 20-30% стоимости дома.

Например, "Абсолют банк" требует внести как минимум 35% оценочной стоимости дома, при этом максимальная сумма кредита - 1 млн. долларов, и погасить его нужно за 10 лет. Процентная ставка - от 12% в долларах и от 13% в рублях. Номос-банк предлагает внести 10% стоимости жилья, обещая кредит максимум на 25 лет. Как правило, стоимость страхования загородных домов выше, чем у городского жилья, так как в этом случае более высока возможность пожаров и т. д.

Банкиры относят кредиты на покупку дома к высокорискованным. Хотя эксперты и уверяют в большом потенциале рынка земельных участков, есть море условий, из-за которых жилье может обронить свою привлекательность и сбыть его будет сильно сложно. "Причины могут быть разными: создание свалки в ближайшем окружении, прокладка трассы и т. д.", - предостерегает руководитель управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

В случае покупки дома по ипотеке залогом будет выступать приобретаемая недвижимость. Но, если клиент хочет купить в кредит строящийся дом, банки могут стребовать залога уже имеющегося жилья. Для банка это хорошая подстраховка: если залогом будет выступать квартира, заемщик будет ответственнее относиться к выплатам. "Кредитование готовых загородных домов распространено гораздо шире, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и обретать достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой", - считает Светлана Кондачкова. В большинстве случаев программы на строящееся жилье банки реализуют только с проверенными строительными компаниями, вследствие чего риски банков уменьшаются и они даже предлагают более привлекательные условия.

Бумажные тонкости

Хотя программ на покупку загородных домов гораздо больше, чем на покупку земельных участков, проблем с оформлением от этого меньше не становится. "Жилье должно быть оформлено в имущество продавца, что должно быть подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое собственность и сделок с ним", - предупреждает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Приобретая загородный дом, заемщик делает безотлагательно две покупки - прямо дома и участка, на котором он стоит. Особое чуткость следует направить на так называемое направление земельного участка. По правилам обиталище должен находиться на земле поселений и быть оформлен как жилое помещение. Если он находится на земле, например, сельскохозяйственного назначения, понадобится переоформление документов по переводу из одной категории в другую, что займет как собак нерезаных времени. Правда, некоторые банки готовы кредитовать участки сельскохозяйственного назначения.

В ряде случаев обитель приобретается не с правом имущества на земельный участок, а с правом его аренды. Тогда в договоре права на земельный участок должно быть отмечено право арендатора на передачу земли в залог. "Срок договора при этом должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором, либо в договоре должно быть распоряжение на продление договора на новоиспеченный срок", - говорит руководитель Центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Сергей Даньков.

Банки предъявляют строй требований к кредитуемому дому: он должен находиться в собственности у продавца, не иметь в распоряжении крупных дефектов; если у строения нет подключения к системам энергоснабжения, должна быть как минимум такая возможность; к нему должен быть круглогодичный подъезд. Теоретически это должен быть дом, в котором заемщик мог бы в дальнейшем зарегистрироваться. А в связи с решением Конституционного суда о возможности прописаться в доме, находящемся в садовом товариществе, зарегистрироваться на даче в ближайшее период должно стать гораздо проще.

Keywords: