Когда аренда выгоднее ипотеки?

Вы хотите принять решение жилищный вопрос, но не знаете, что выбрать: арендовать жилье или схватить ипотечный кредит?

Казалось бы, реакция очевидный: в первом случае вы ежемесячно платите достаточно крупную сумму за съемную квартиру, которая ни в жизнь вашей не станет, во втором - ещё отдаете деньги, но уже банку и за собственное жилье.

Однако если габарит ипотечных платежей будет существенно выше арендных, то экономия на съемном жилье позволит обрести квартиру значительно быстрее, чем по ипотеке

Конечно, безотложно следует предварить читателя о том, что все расчеты условны. Предусмотреть, как будут вырастать (или падать) цены на жилье и аренду в течение 20 лет, невозможно, так же как и спрогнозировать подъем зарплат. В качестве объекта исследования берем однокомнатную квартиру в панельном доме в "спальном" районе Москвы стоимостью 200 тысяч долларов. Предположим, что 10 тысяч долларов мы вносим в качестве первоначального взноса, остальную сумму дает банк под 11% (в долларах или рублях - ставки в текущий момент близки). Будем мнить в долларах для уменьшения количества нулей. При таких условиях ежемесячно мы будем возвращать банку без малого 2 тысячи долларов.

Снять же такую же "однушку" не возбраняется и за половину этой суммы. Для упрощения расчетов примем, что потенциальный возврат подоходного налога с процентов по кредиту эдак равен стоимости ипотечного страхования, вследствие этого возврат подоходного налога мы учесть не будем. Кроме того не принимаем в расчет и возврат налога с покупки жилья (130 тысяч рублей), тот, что будет покрыт расходами по получению кредита, регистрации и оценке залога и сделке с недвижимостью (минимум 3-5% от стоимости жилья).

В случае если мы принимаем вывод снимать жилье, то сэкономленную 1000 долларов будем инвестировать (в депозиты, ПИФы и другие инструменты). В долгосрочной перспективе позволительно планировать на среднегодовую доходность порядка 11-15% годовых. В то же миг стоимость жилья также будет меняться: допустим, она будет расти в среднем на 5% в год, что приведет к индексации арендной платы, пускай и с опозданием. Мы видим, что к концу 20−го года накопленный доход при заданных условиях аренды и ипотеки составит примерно 518 тысяч долларов, а цена квартиры - приблизительно 505 тысяч долларов. С 15−го года арендные платежи превысят кредитные выплаты по ипотеке, и придется расходовать накопленный капитал. На финиш мы приходим с финансовым результатом + 12 тысяч долларов.

Как показывают расчеты, аренда выгоднее ипотеки только до определенного уровня роста цен на жилье: при снижении стоимости 1 кв. м или среднегодовом росте на него менее 6% в год. В противном случае ипотека гораздо выгоднее, при этом эффективность инвестирования личного капитала на практике не влияет на крайний результат.

Правда, если чутко взглянуть на таблицу, то увидим, что при тех условиях, которые мы рассматриваем, арендатор сможет накопить на собственное жилье уже посредством 11 лет. Ему не придется уплачивать все 20 лет как ипотечному заемщику. Очевидно, что при падении или стагнации цен ипотека будет невыгодна, оттого что заемщик переплачивает завышенную сумму кредита. Но как только ставки по займу уменьшаются до 7-8% (например, при использовании японских иен) и/или больше интенсивно начинают расти цены на жилье (на 7% в год и выше), ипотека становится предпочтительнее.

Помимо экономических факторов есть и психологические, учитывать которые не менее важно. Для одних съемная квартирка не нарушает душевного равновесия, другие же испытывают резкий дискомфорт, а подчас без затей не могут обитать не в своем жилье. То же самое и с кредитом: многие люди психологически не готовы забрать на себя 20−летнюю кабалу в виде банковского займа, для них важнее сохранение возможности отбыть в каждый миг в прочий град или иную страну. Если нет желания привязываться к одному месту или долговое бремя психологически неприемлемо, то предпочтительнее аренда. Правда, ипотека не предполагает абсолютной привязки к одному месту. Жилье, как и кредитора, разрешено поменять, но это сопряжено с дополнительными издержками и потерей налогового вычета по дальнейшим выплатам процентов.

Условия расчетов: ипотека - кредит на сумму 190 тысяч долларов по ставке 11% годовых; срок кредита - 20 лет; аренда - 1 тысяча долларов с ежегодной 5-процентной индексацией стоимости. Цена квартиры рассчитывается исходя из ежегодного 5-процентного роста ее стоимости. Источник: группа "Универсальный финансовый консультант".

Keywords: