Ипотека не влияет на доступность жилья

Традиционно считается, что ипотека – это единственный из важнейших инструментов обеспечения доступности жилья. Всем известно, что чем доступнее ипотека, тем проще взять жилье.

Однако посреди участников рынка бытует мнение, что, повышая доступность ипотеки, власти исподволь "взвинчивают" цены на недвижимость.

Действительно, чем доступнее ипотека, тем больше людей готово приобрести жилье. Как известно, подъем платежеспособного спроса при сохранении уровня предложения порождает увеличение цен. Теоретически, как будто бы, такая взаимосвязь выглядит логично. Однако, сколь данные процессы взаимосвязаны на практике, ответить, что называется, "с ходу" затруднительно. И все же "Индикаторы рынка недвижимости" вычленили между ними определенную зависимость.

Как уже писал аналитический середина www.irn.ru, главными параметрами, влияющими на порядок доступности ипотеки, выступают минимальный охват первоначального взноса и наибольший срок кредита. Основополагающий из этих двух параметров влияет на габарит выдаваемого кредита, а от второго в значительной зависимости находится габаритность ежемесячных платежей. При этом на размер платежа, хоть и в значительно меньшей степени, но все же оказывает воздействие размер процентной ставки. В течение последних 7 лет размер процентной ставки по кредиту снижался, а размерность максимального срока кредита росла. В итоге, размер ежемесячного платежа в течение этих 7 лет планомерно уменьшался. Так же планомерно в течение последних 4 лет снижался размер минимального первоначального взноса. Понижение ежемесячного платежа и размера первоначального взноса и характеризует улучшение условий ипотеки или повышение ее доступности.

При этом необходимо учитывать, что доступность - понятие растяжимое. Общеизвестно, что наиболее выгодные условия предлагают маленькие банки. Помимо того, маленькие банки подходят к клиенту в индивидуальном порядке, а не путем применения стандартных схем оценки платежеспособности клиента, которые используют крупные банки. При всем при том не всяческий потребитель пойдет в малый банк. Кроме выгодных цен на услуги и индивидуального подхода к клиенту другими важными параметрами, определяющими лояльность потенциального заемщика к банку, являются удобное расположение отделений банка и просторный ассортимент услуг.

Такими качествами, в основном, обладают банки крупные. При этом они, естественно, зачастую предлагают не самые лучшие условия по цене. Оттого для оценки повышения уровня доступности ипотеки следует ориентироваться на среднегодовые уровни ставок, сроков и первоначальных взносов. Соответственно, при оценке взаимосвязи динамики цен на недвижимость от улучшения условий ипотеки цена квадратного метра кроме того следует забирать в среднегодовом выражении.

Как уже говорилось, главные проявления улучшения условий ипотеки - это уменьшение размера ежемесячного платежа и первоначального взноса при фиксированной стоимости жилья и сумме кредита. Ежемесячный платеж зависит, напомним ещё раз, от размера ставки по кредиту (чем она меньше, тем меньше платеж) и от срока заимствования (чем он дольше, тем меньше ежемесячный платеж).

Источник: АРБ

Для того чтобы дать оценку насколько улучшились условия ипотеки, необходимо познать насколько уменьшился ежемесячный платеж и размер первоначального взноса. При сведении этих коэффициентов в единую величину их необходимо "взвесить" - присвоить каждому из них установленный вес в общей величине. При этом размер первоначального взноса является параметром, от которого зависит может ли клиент хотя бы потенциально претендовать на приобретение кредита.

Если у клиента есть финансы на первоначальный взнос, он может давать заявку, если имеющейся у него суммы не хватает, то сколь бы велика ни была у него на данный миг зарплата, кредита ему не дадут. Исходя из этого, специалисты компании "Индикаторы рынка недвижимости" посчитали, что адекватный коэффициентом для параметра снижения размера первоначального взноса - 0,6. Соответственно, для параметра снижения величины ежемесячного платежа таким весом станет 0,4. Результаты, полученные вслед за тем перемножения годичных изменений на указанные веса, складываются, что дает в итоге цельный параметр измерения улучшения условий ипотеки за год.

В итоге, при сопоставлении динамики цен и динамики улучшения условий ипотеки выясняется, что периоды спада и подъема темпов роста цен без малого синхронны с такими же периодами спада и подъема темпов улучшения условий ипотеки.

Единственным исключением, которое, как известно, подтверждает правило, стало различие в динамике темпов роста цен и динамике улучшения условий ипотеки по итогам 2007 года, когда темпы улучшения условий ипотеки существенно превзошли темпы роста цен на недвижимость. Но и это с лихвой окупилось в начале 2008 года, когда условия ипотеки немного ухудшились по сравнению с 2007 годом, а цены на недвижимость стали вырастать высокими темпами.

Таким образом, по мнению специалистов "Индикаторов рынка недвижимости", позволительно совершенно совершить вывод, что на фоне общего дефицита предложения жилья, от которого, похоже, в России в ближайшее время, никуда не деться, улучшение условий ипотеки ничего, по сути, не меняет в уровне доступности жилья. При улучшении условий ипотеки на определенный процент, на глаз на тот же процент вырастает сама стоимость квадратного метра.

В итоге, улучшая условия ипотеки, власти борются не с болезнью, а с ее симптомами. И единственным эффективным средством повышения доступности жилья оказывается только наращивание объемов ввода нового жилого фонда. Таким образом, только в условиях насыщения рынка жильем ипотека сможет сделаться механизмом, тот, что делает жилье больше доступным. При наличии же дефицита жилья таковой агрегат не работает.

Keywords: