Ипотека в огне

Банки начали сворачивать программы жилищного кредитования.

Ипотечная штурмовая вылазка банков на народ захлебнулась. Ещё год обратно кредитные организации с энтузиазмом рассказывали о перспективах выдачи кредитов на покупку жилья и привлекали квалифицированных специалистов за любые деньги. Но к началу 2008 г. энтузиазм иссяк.

Пока мировые финансовые рынки лихорадит из-за американского ипотечного кризиса, у нас намечается наш личный кризис ипотеки.

Когда в конце лета прошлого года российские банки начали проверять проблемы с рефинансированием своих ипотечных портфелей, специалисты не думали, что это затронет крупные организации. Некоторые из банков более того поспешили употребить моментом и начали скупать ипотечные портфели менее удачливых конкурентов - в частности, об этом заявляли "ВТБ 24", Банк Москвы, Международный Столичный банк (сейчас - "Юникредит"). Те, у кого денег на выкуп чужих кредитов не оказалось, не спешили сбывать свои и старались выдержать в ипотеке любыми способами - в том числе за счет сокращения объемов больше коротких видов кредитования. Расчет был на то, что нестабильность на западных финансовых рынках длительно не продлится, а потерю долгосрочной клиентской базы придется восполнять годами.

Но экономисты просчитались. "Пара месяцев нестабильности" превратилась в полгода, затем все начали ожидать отчетов крупных международных банков по итогам 2007 г. Новоиспеченный год также не принес облегчения. Западные банки показали миллиардные убытки и прогнозировали новые потери. Бывший глава Федеральной резервной системы (ФРС) США Алан Гринспен признал, что такого кризиса американская экономика не знала за все пора позже Второй важный войны. Для российских банков это означает, что дешевых средств на внешних рынках не будет. Несмотря на то что ФРС с сентября 6 раз снижала учетную ставку (в целом на 3 процентных пункта), для российских банков цена денег осталась высокой. По данным мартовского обзора Goldman Sachs, даже госбанки в текущее время могут притянуть средства только по ставке Libor+3%, а для частных российских банков она равняется Libor+7% (около 10%).

На внутреннем рынке тоже альтернатив немного. Рынок негосударственных облигаций существует, но размещения по сути дела отсутствуют - приостановлены или перенесены на осень, говорит гендиректор Национального рейтингового агентства Виктор Четвериков. Эмитентам неинтересно размещаться по высокой ставке (даже для госкомпаний она не ниже 12%) при отсутствии гарантированного выкупа, а из-за того, что по годовым офертам приходит 90-100% инвесторов (погашения больше 80-90%), 3-5-летние облигации превратились в годовые во второй половине 2007 г. "В результате вернулись к тому, с чего начинали: проще брать кредит в банке", - сетует Четвериков.

ИПОТЕЧНАЯ ЗИМА

Понимание, что ипотечный рынок первым обречен на стагнацию, к банкирам пришло не вдруг. Но уже в ноябре прошлого года они начали произносить о необходимости создания отечественного источника длинных денег, имея в виду в первую очередность средства пенсионных фондов, стабилизационного фонда и институтов развития. Что интересно, о длинных деньгах вечно говорили в основном представители государственных банков. Андрей Казьмин, будучи еще президентом Сбербанка, заявлял об этом и год, и два года назад. И находил поддержку у своих коллег из ВТБ и Банка Москвы - Андрея Костина и Андрея Бородина. Уже в этом году на апрельском съезде Ассоциации российских банков (АРБ) председатель правления Россельхозбанка Юрий Трушин заявил о необходимости создания в России "ресурсной площадки, чтобы подпитывать банковскую систему" для создания альтернативы внешним займам. А что случится, если такая площадка не будет создана, рассказал уже президент "ВТБ 24" Михаил Задорнов.

По оценке бывшего министра финансов, из на глаз 400 банков, работавших на рынке ипотечного кредитования в середине 2007 г., де-факто рядом половины (в первую очередь региональные) свернули программы. Задорнов знает, о чем говорит: его банк наряду с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и компанией "ГПБ-Ипотека" является основным покупателем ипотечных закладных у региональных банков. Тот самый источник ресурсов для небольших банков может солидно истощиться первым. У Агентства по ипотечному жилищному кредитованию объем рефинансирования на весь 2008 г. ограничен 64,6 млрд. рублей, из которых без малого четверть пойдет на новые кредиты для военнослужащих, молодых семей и счастливых обладательниц материнского капитала. А у "ГПБ-Ипотека" 70% общего объема рефинансируемых активов приходится на собственные региональные компании.

"Мы ежемесячно выкупаем портфели приблизительно на 5-6 млрд. рублей, в основном у региональных банков, - говорит Задорнов. - И будем сворачивать это ориентация в первую очередь". Хотя, по его словам, этот коммерциал вдвое продуктивнее, чем собственная выдача. Действительно, по словам заместителя директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслава Пантелеева, на фоне потребности в деньгах все больше банков стали реализовать свои ипотечные портфели. В итоге ставка комиссионного вознаграждения, которое уплачивает банк-покупатель продавцу закладных, снизилась.

"Некоторые покупатели нимало отказались от уплаты комиссии при покупке закладных, а готовы оплачивать только комиссию за последующее сопровождение кредитов, - рассказывает Пантелеев. - В последних предложениях о продаже закладных процентный барыш менее чем за три месяца покрывал охват предложенной комиссии, вследствие этого мы решили в то время как не продавать закладные, тем более что острой необходимости в привлечении дополнительного финансирования банк не испытывает".

Во вторую очередь будет свернуто само жилищное кредитование. Если обстановка не улучшится еще немного месяцев, Михаил Задорнов обязался переориентировать ресурсы "ВТБ 24" с долгосрочного ипотечного кредитования на выдачу потребительских ссуд сроком 9-12 месяцев: "Это вынужденная мера. Мы не меняем стратегию и не боимся утратить долю рынка, потому как что уверены, что другие игроки будут работать то же самое". В других банках тем временем уже сокращают длинное кредитование физлиц. 8% падения объемов выданных кредитов на приобретение жилья "ВТБ 24" на общем фоне выглядят еще неплохо. Так, специализированные "ГПБ-Ипотека" и Городской ипотечный банк сократили выдачу новых ссуд сообразно на 17 и 35%, "Уралсиб" - на 29%, группа Транскредитбанка - на 41%, Бинбанк - на 69%, а "Юниаструм" - на 95%.

ГОСУДАРЕВО ОКО

В Банке России признают присутствие проблемы. Но ситуацию не драматизируют. На том же съезде АРБ председатель ЦБ Сергей Игнатьев поделился с коллегами не уж очень оптимистичным прогнозом на 2008 г.: замедление роста кредитования нефинансового сектора (предприятий и граждан) с 53% в 2007 г. до 40 или даже 35%. И добавил, что не видит в этом ничего страшного.

В этой ситуации в прошлом всего пострадают частные заемщики. По словам первого зампреда ЦБ Геннадия Меликьяна, уже с начала года банки останавливают свой выбор кредитовать предприятия, а не граждан (за два месяца увеличение портфеля составил соответственно 6,1 и 4,1%). "Мне кажется, что для банков ипотека в текущий момент становится невыгодной. Во-первых, у них реально ощущается нехватка длинных денег. Помимо того, при высокой инфляции ипотечные ставки не обеспечивают банкам необходимую доходность. Сегодня стоимость ипотечных кредитов на практике сравнялась с ростом потребительских цен и банки в лучшем случае выходят в ноль. Потому многие приостановили свои ипотечные программы", - сообщил он. Правда, со стороны регулятора помощи банкам дожидаться не следует. По словам Меликьяна, обеспечение банков длинными деньгами не входит в функции ЦБ. Сам Меликьян считает, что в этом месте могли бы поддержать институты развития, которые давали бы банкам гроши на кредитование конкретных отраслей. Но этот вопросительный мотив находится уже за пределами компетенции Банка России.

Потому и прогнозы российских банкиров покуда остаются неутешительными. Если кризис на западных рынках продлится еще полгода, а власти не найдут альтернативных источников длинных средств, то банки (в том числе государственные) начнут переориентироваться на более короткие виды кредитов. Конечно, не все. По словам президента инвестгруппы "Ист Коммерц" Асхата Сагдиева, бизнес-модель российских коммерческих банков была заточена в основном на секьюритизацию этих активов и продажу западным банкам и фондам. Потому что они и страдают. Отдельная история - Сбербанк, тот, что выдает ипотечные кредиты за счет ресурсов населения: де-юре это короткие деньги, а по факту длинные, ибо примерно 80-90% частных депозитов пролонгируется. Он и будет продолжать ипотечное кредитование.

Другие банки тем временем могут расслабиться и получать финансы на экспресс-кредитах. Сами банкиры оценивают емкость внутреннего рынка рефинансирования в 100 млрд. долларов - четверть доходной части российского бюджета. А такие суммы страна не тратит даже на госкорпорации.

В КОНЦЕ ТУННЕЛЯ

Конечно, банки кое в чем лукавят. Несмотря на сокращение темпов выдачи кредитов на покупку жилья, не верится, что они откажутся от такого бизнеса. Это - залог будущего процветания. Повышенная инфляция продлится в худшем случае год-два, а ипотечный кредит выдается самое меньшее на 20 лет. Неужто скверно обретать ежегодно 11-12% прибыли при инфляции 6%? Тем более что тогда (то есть сквозь три года, по инфляционному прогнозу правительства и ЦБ) и ставки по коротким кредитам станут немаловажно ниже. А значит, польза от экспресс-кредитов будет этакий же, как от ипотеки, выданной несколько лет назад. Но своих денег (то есть денег акционеров) у большинства банков нет.

Следовательно, они смогут усилить свойский портфель на те самые 11-12% поступлений от погашения выданных ссуд. Плюс поступления на депозиты. Но не на 117%, как было в прошлом году.

Если держава желает сберечь конкурентный рынок ипотеки, то оно найдет выход. В конце концов, национальный план "Доступное жилье", куратор которого был избран президентом, во многом базируется как раз на доступности ипотечных кредитов. Но частные банки не могут придерживаться в фарватере Сбербанка, понижающего кредитные ставки наперекор росту инфляции. Хотя с точки зрения цен на жилье сокращение объемов кредитования имеет смысл. Сейчас до 20% жилья приобретается по ипотеке. Сокращение программ банками приведет к уменьшению спроса и, может быть, даже к снижению цен на жилье. Но это будет уже повторение американского сценария, от которого славно не стало никому.

Keywords: