Дача в два хода

Кредиты на покупку загородного дома предлагают без малого все банки. Другое дело, если вы хотите дачу - невеликий летний дом на участке в немного соток, а не гектаров.

Кредитовать такое приобретение банки покуда не готовы. Но это не значит, что дачу воспрещено взять в кредит.

В этом случае заемщики могут оформить ипотечный кредит на земельный участок, а после этого схватить потребительский кредит на садовый домик.

Пока только рядом 1% всех ипотечных кредитов выдается на покупку земельных участков. "В различие от квартиры почва не является товаром первой необходимости, потому при возникновении финансовых проблем клиенты выберут не оплачивать по кредиту, а отступиться от выплат и реализовать земельный участок с торгов, что ещё больше повышает риски банков", - уверены в Городском ипотечном банке. Банкиры вообще считают кредитование земли рискованным продуктом, оттого что такие кредиты сложно рефинансировать, а объемы выдачи по ним невелики.

Однако эксперты по рынку недвижимости советуют активнее вкладывать финансы в землю: она достаточно проворно раскупается, вследствие чего свободных участков на практике не осталось. Цены растут быстро: в участок, тот, что стоил в 2000 году 1000 долларов за сотку, в текущий момент нужно вложить не менее 15 000 долларов за сотку. Например, сегодня в пределах 30 км от МКАД сотку не возбраняется получить от 10 000 долларов. И это только по калужскому или варшавскому направлениям, которые считаются наименее развитыми. На Рижском или Киевском шоссе за такие капиталы разрешается достать сотку не ближе 70 км от Москвы. А в непосредственной близости от города (до 30 км) сотка обойдется в 20 000-25 000 долларов.

Так что отбор у заемщиков, желающих обрести землю в кредит, невелик. Такую программу предлагают в то время как только Райффайзенбанк, Столичный кредитный банк (МКБ) и банк "Зенит". В Райффайзенбанке кредит на земельный участок разрешено оформить на 15 лет под 11,5-12,5% в долларах и 13,5-14,5% в рублях. При этом заемщику нужно обладать на руках как самое малое четверть стоимости участка. Максимальную сумму кредита банк не ограничивает - она будет зависеть от оценки участка и платежеспособности заемщика.

На таковый же срок позволительно забрать кредит в МКБ. Участок можно обзавестись в Московской (не дальше 75 км от МКАД), Тульской и Рязанской областях. Первоначальный взнос эдакий же, а вот ставки чуть-чуть выше: 13,5-15% в валюте или 14-15,5% в рублях в зависимости от формы подтверждения дохода. При этом у банка есть определенные ограничения по кредиту - его максимальная сумма не должна превышать 800 000 долларов, а земельный участок должен быть не менее 6 соток. Заемщик может заполучить и всю цена участка, но для этого в залог банку нужно дать уже имеющуюся недвижимость.

В банке "Зенит" условия на покупку земельного участка в кредит самые жесткие. Клиент должен вписать 30% стоимости участка из собственных средств и расплатиться с кредитом за пять лет. При этом максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области составляет не более 600 000 долларов. Процентная ставка - от 12,5% в долларах и от 14% в рублях.

Банки неохотно кредитуют земельные участки не только из-за сложности оформления документов. Занятие в том, что при оценке земельного участка для кредита оценщик применяет сравнительный подход: его стоимость будет определяться из сопоставления с идентичными участками, а выискать подобный участок проблематично.

Основной сложностью земельной ипотеки является правильное оформление участка. Если невнимательно готовить документы, итог может быть очень плачевным - вплоть до изъятия земли. "Перед совершением сделки необходимо скрупулезно исследовать всю документацию и историю нахождения земельного участка в обороте.

Следует поворотить внимательность на совпадение кадастровых и иных данных, содержащихся в документах, с данными на местности (форма, площадь, координаты земельного участка). Если целью приобретения земельного участка является сооружение в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет дать оценку затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей", - рекомендует член правления Райффайзенбанка, начальник дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. Заемщик должен предоставить в банк кадастровый план, причем данные в нем должны быть не старше одного года. В противном случае их придется обновлять.

Неудивительно, что при таковой сложности процедур недавно Городской ипотечный банк отказался от реализации ипотечной программы на покупку земельного участка. В банке объяснили, что выдачи по этой программе были невелики, а вот трудозатраты по реализации значительно выше, чем по стандартным продуктам.

Кредит на домострой

После оформления ипотеки на земельный участок можно брать потребительский кредит на возведение летнего домика. На эти цели в текущее время банки выдают до 25 тысяч долларов, в то период как строительство небольшого дома из недорогих материалов обойдется в 300-400 тысяч рублей. "При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите участливость на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями", - предупреждает босс департамента розничного коммерциала Московского кредитного банка Людмила Салигина. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.

Если же заемщик хочет сделаться собственником дома, в который можно приехать более того зимой, то у него будет гораздо более значительный выбор программ кредитования. Как правило, в сегменте загородной недвижимости, несмотря на относительную неликвидность этого жилья, отмечается полностью стабильный увеличение - 20-30% в год. Сейчас спрос на тот самый картина жилья увеличился, и на рынке отмечается сезонное повышение цен: в среднем на 10-15%. "Рост цен на дачную недвижимость прекратится уже в начале июня, а с сентября может даже одолеть путь традиционное понижение цен на объекты загородной недвижимости, предназначенные для сезонного проживания и пользования, так как по окончании дачного сезона такие объекты обыкновенно простаивают до следующей весны", - рассказывает глава направления загородной недвижимости "МИАН - агентство недвижимости" Светлана Кондачкова.

Для сравнения: за 250 000 долларов можно приобрести только небольшую двухкомнатную квартиру на окраине Москвы. За эти же монеты можно приобрести дачу в садовом кооперативе с земельным участком 8-10 соток и собственным домом. Отметим, что обиталище будет находиться на глаз в 20 км от этой самой квартиры, по московским расстояниям - почти рядом.

При этом условия, на которых банки готовы кредитовать загород, жестче, чем по городской недвижимости. Более того, сейчас банки вообще более тщательно подходят к оценке рисков при покупке загородной недвижимости. "В последнее миг в большинстве банков ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов, в том числе и на покупку загородной недвижимости. При всем при том в связи с тем, что рынок ипотечного кредитования сам по себе в России не здорово развит и занимает небольшую долю, эксперты утверждают, что ипотечный кризис США не затронет русский рынок", - считает исполнительный управляющий компании Blackwood Мария Литинецкая.

По ипотеке покупается не так как собак нерезаных домов - 10-15% общего числа. Основные сложности с покупкой дачного дома - это правильное оформление документов. Необходимо обследовать все, даже адрес дома. "Наш клиент приехал обозревать дом, который он собирался купить по ипотеке. Когда мы стали ревизовать по базе адрес, указанный в документах, оказалось, что по нему находится идеально пустой участок, даже без подведенных коммуникаций", - предостерегает шеф отделения "Центр ипотеки" компании "Бест-Недвижимость" Андрей Кузнецов.

Как правило, процентные ставки по кредитам на загородные дома выше на 2-3 пункта, чем по кредитам на квартиры. Без первого взноса кредитовать заемщика готов Банк Москвы. При этом он выдвигает требование, чтобы здание был не старше 50 лет. Но в большинстве случаев заемщику нужно привнести как самое меньшее 20-30% стоимости дома.

Например, "Абсолют банк" требует внести как минимум 35% оценочной стоимости дома, при этом максимальная сумма кредита - 1 млн. долларов, и погасить его нужно за 10 лет. Процентная ставка - от 12% в долларах и от 13% в рублях. Номос-банк предлагает внести 10% стоимости жилья, обещая кредит максимум на 25 лет. Как правило, стоимость страхования загородных домов выше, чем у городского жилья, так как в этом случае более высока возможность пожаров и т. д.

Банкиры относят кредиты на покупку дома к высокорискованным. Хотя эксперты и уверяют в большом потенциале рынка земельных участков, есть уймище условий, из-за которых жилье может посеять свою привлекательность и отдать его будет крайне сложно. "Причины могут быть разными: создание свалки в ближайшем окружении, прокладка трассы и т. д.", - предостерегает босс управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

В случае покупки дома по ипотеке залогом будет выступать приобретаемая недвижимость. Но, если клиент хочет купить в кредит строящийся дом, банки могут затребовать залога уже имеющегося жилья. Для банка это хорошая подстраховка: если залогом будет выступать квартира, заемщик будет ответственнее относиться к выплатам. "Кредитование готовых загородных домов распространено гораздо шире, так как для открытия ипотечного займа на строящуюся недвижимость банкам необходимо проводить комплексную оценку проекта и обретать достаточные доказательства того, что он не превратится в долгострой", - считает Светлана Кондачкова. В большинстве случаев программы на строящееся жилье банки реализуют только с проверенными строительными компаниями, вследствие чего риски банков уменьшаются и они даже предлагают более привлекательные условия.

Бумажные тонкости

Хотя программ на покупку загородных домов гораздо больше, чем на покупку земельных участков, проблем с оформлением от этого меньше не становится. "Жилье должно быть оформлено в достояние продавца, что должно быть подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое собственность и сделок с ним", - предупреждает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова.

Приобретая загородный дом, заемщик делает безотлагательно две покупки - прямо дома и участка, на котором он стоит. Особое чуткость следует направить на так называемое направление земельного участка. По правилам обитель должен находиться на земле поселений и быть оформлен как жилое помещение. Если он находится на земле, например, сельскохозяйственного назначения, понадобится переоформление документов по переводу из одной категории в другую, что займет невпроворот времени. Правда, некоторые банки готовы кредитовать участки сельскохозяйственного назначения.

В ряде случаев жилище приобретается не с правом имущества на земельный участок, а с правом его аренды. Тогда в договоре права на земельный участок должно быть отмечено право арендатора на передачу земли в залог. "Срок договора при этом должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором, либо в договоре должно быть распоряжение на продление договора на свежеиспеченный срок", - говорит руководитель Центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Сергей Даньков.

Банки предъявляют строй требований к кредитуемому дому: он должен находиться в собственности у продавца, не иметь в распоряжении крупных дефектов; если у строения нет подключения к системам энергоснабжения, должна быть как минимум такая возможность; к нему должен быть круглогодичный подъезд. Теоретически это должен быть дом, в котором заемщик мог бы в дальнейшем зарегистрироваться. А в связи с решением Конституционного суда о возможности прописаться в доме, находящемся в садовом товариществе, зарегистрироваться на даче в ближайшее час должно стать гораздо проще.

Keywords: