Ипотека со скидкой

В условиях ипотечного кризиса в США западные гроши для российских банков немаловажно подорожали, в результате многие из них были вынуждены ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов.

Те же, у кого остался выход на недорогие ресурсы, поспешили употребить ситуацией и снизили ставки по ипотеке. Тот самый ход даст им вероятность расширить клиентскую базу и потеснить конкурентов, а заемщикам - сэкономить.

Проблемы с ликвидностью на мировых рынках привели к тому, что многие банки в прошлом году были вынуждены ужесточить условия по ипотечным кредитам. Это привело к неожиданному и на основополагающий воззрение нелогичному эффекту: в этом году строй банков объявили о снижении ставок по ипотеке. В большинстве случаев ставки понижались по кредитам в долларах на 0,5-1%. Так, Сбербанк понизил ставки по валютным кредитам на 0,5% и ныне выдает кредиты на покупку квартиры на "вторичке" под 9,75-12% в долларах или евро.

Кредит Европа банк снизил ставки на 0,5% по долларовым кредитам на покупку готового и строящегося жилья и ввел новую программу "Покупка Плюс" на приобретение жилья на вторичном рынке. По новой программе долларовый кредит позволительно оформить всего под 8,9%. Первоначальный взнос приземистый - 20%, но воротить кредит нужно за шесть лет. "Дельтакредит" понизил ставки по всем долларовым программам и в текущий момент предлагает одни из самых низких долларовых ставок на рынке - 8-10,5% годовых максимум на 25 лет с первоначальным взносом от 15%.

Московский банк реконструкции и развития и Экспобанк ещё снизили ставки на покупку квартиры на вторичном и первичном рынках жилья до 9-12% и 9,25-11% соответственно. Выгодные условия предлагают Национальная ипотечная компания, Банк Сосьете Женераль Восток, ОТП банк, в которых кредит в долларах не возбраняется оформить минимально под 9-9,5%. Нестандартно повел себя банк "Жилфинанс", тот, что понизил ставки не по долларовой, а по рублевой программе на покупку квартир на вторичном рынке на 1,25%. Сейчас кредит на 30 лет с первым взносом от 10% разрешается оформить под 9,75-12,75%.

Кредит Европа банк и "Дельтакредит" объясняют понижение ставок удачным привлечением фондирования на международных рынках. На ту же причину указывают и другие участники рынка. "Долларовые ресурсы всю дорогу были больше дешевыми, чем рублевые. Оттого если банк удачно привлек ресурсы, то он имеет реальную возможность снижать ставки по долларовым программам", - считает начальство отдела продаж ипотечных продуктов Экспобанка Наталья Грязнова.

"За исключением Сбербанка, ставки по ипотечным кредитам уменьшили банки с западной структурой фондирования - "дочки" иностранных банков или банки, входящие в зарубежные финансово-промышленные холдинги. Это объясняется тем, что понижение ставок ФРС вызвало снижение LIBOR, а это, в свою очередь, повлекло незначительное уменьшение валютного фондирования для крупных международных банков. Для всех остальных российских банков доступ к дешевым валютным кредитам покуда остается закрытым или существенно подорожавшим", - уверен шеф департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

"На нынешний день, в соответствии нашей практике, три из пяти кредитов оформляются как раз в российской валюте. Возможно, это стало одной из причин снижения процентных ставок по долларовым кредитам", - предполагает босс отдела продаж банка "Жилфинанс" Георгий Маргиев.

Впрочем, есть и другие мнения. Ибо ряд банков, несмотря на кризис ликвидности на мировых рынках, не меняют условия по ипотеке, а некоторые снижают, управляющий департамента розничных продуктов и услуг Юникредит банка Наталья Алымова уверена: "Это говорит только о том, что многие банки ныне продолжают вкалывать в ущерб себе, набирая ипотечный портфель и надеясь на трансформирование ситуации на фондовом рынке в лучшую сторону".

Как бы то ни было, снизив ставки, банки смогут принять значимый приток клиентов, а значит, повысить свою долю на рынке ипотеки за счет тех, кто ужесточает условия выдачи кредитов на приобретение недвижимости. Помимо того, если банк привлек средства в долларах, то, выдавая долларовые кредиты, он не зависит от изменения курса доллара к другим валютам. Сегодня падение курса доллара на руку заемщику. Но обстановка посредством год-другой может поменяться в пользу банка, а ипотека - продукт долгосрочный. "Кризис до времени или поздненько закончится, а кредиты, выданные сегодня, будут приносить стабильный барыш ещё в течение нескольких десятилетий, когда и ставки на рынке, мы надеемся, будут значительно ниже", - считает замдиректора департамента продаж розничных продуктов банка "Агропромкредит" Денис Неретин.

"Я бы не советовал клиентам, получающим зарплату в рублях, энергично хватать кредиты в нестабильной валюте, так как падение может поменять рост. Несмотря на тенденции падения доллара, стоит помнить, что кредит берется на 20-30 лет, вектор движения доллара может броско увеличиться. В этом случае у клиента возникнут значительные валютные риски", - предостерегает босс дирекции развития продуктов ОТП банка Игорь Антонов.

Сейчас многие банки не нетрудно поднимают или опускают ставки по ипотечным кредитам, а уравнивают ставки по долларовым и рублевым кредитам. "Я не исключаю, что при сложившейся ситуации ставки по рублевым и долларовым кредитам могут сравняться", - говорит начальник блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. При оформлении кредита на готовую квартиру ставка не будет зависеть от валюты в банке "КИТ Финанс" (11,99-15,49%), Росевробанке (10,5-15,5%), Юникредит банке (10-13,75%). Номос-банк предлагает одинаковые ставки (12-13%) для квартир на вторичном рынке.

Те же, кто не смог отыскать дешевых ресурсов, вынуждены повышать ставки, более того рискуя утратить долю рынка. Собственно, повышение ставок по ипотеке началось во второй половине 2007 года. Банки живо поднимали ставки по кредитам, ужесточали андеррайтинг, на практике всецело исчезли программы без первоначального взноса. "Многие банки не только объявляли об ужесточении условий кредитования и пересмотре стандартов андеррайтинга, но и бойко претворяли это в жизнь. Более того, тенденция ужесточения условий сохраняется и сегодня", - говорит руководитель управления ипотечного кредитования Росевробанка Елена Каверина.

Недавно объявил о повышении ставок ВТБ 24 - по всем программам банка ставки были увеличены на 0,7%. "Безусловно, пересмотр процентных ставок по ипотечным кредитам является для нас вынужденной мерой на фоне удорожания ресурсов, привлекаемых банками. Мы не имеем права забрасывать об интересах акционеров, а они заинтересованы в максимальной эффективности нашего бизнеса", - говорит патрон управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Бинбанк в конце третьего квартала 2007 года поднял ставки на 0,5-1% по всем программам, первоначальный взнос с 10% был увеличен до 25%, а срок кредита, наоборот, сокращен с 25 до 15 лет. Кредит мог оформить клиент не моложе 25 лет. Но в текущее время в банке сообщили, что снизили возрастную планку для заемщиков до 21 года, а срок кредитования увеличили. В начале года повысили ставки по всем программам и валютам Альфа-банк и Российский ипотечный банк (на 0,5-1%). Более того, в ближайшее период эти два банка вновь собираются повысить свои ставки приблизительно на 0,5%.

Выросли ставки и у ряда иностранных банков. Так, Райффайзенбанк на 0,5% повысил ставки по всем ипотечным программам. А по программе кредитования под залог имеющейся недвижимости в долларах ставка увеличилась на 1%. Юникредит банк поднял ставки в среднем на 0,5%, при этом уравняв ставки не только по кредитам в долларах и рублях, но и в евро, которые до этого были малость ниже. В ОТП банке по некоторым позициям ставки были увеличены на 0,2-0,5%. Однако, как сообщили в банке, "изменения коснулись всех действующих программ". "Целью было приведение ставок к неким средним рыночным значениям и упрощение тарифов для пользователей. Свойский банк рассматривает сложившуюся ситуацию как возможность занять близкое местоположение на ипотечном рынке в условиях снижающейся конкуренции", - говорит Игорь Антонов.

Росевробанк, "КИТ Финанс" и "Агропромкредит" в среднем увеличили ставки на 0,5%. "КИТ Финанс" кроме того увеличил первоначальный взнос до 20%. Есть банки, которые только повышением ставок не ограничились. СБ банк приостановил выдачу новых ипотечных кредитов из-за невозможности секьюритизировать кредиты в всамделишный момент. "Запад сейчас закрыт для секьюритизации кредитов. Мы возобновим выдачу ипотечных кредитов, как только увидим источник фондирования", - поясняет первостепеннный зампред правления СБ банка Андрей Егоров. Москоммерцбанк заявил, что планирует сократить ипотеку в два раза в пользу других видов кредитования.

Участники рынка считают, что банки испытывают временные трудности. "Потенциал рынка ипотеки большой. Сейчас эксперты оценивают рынок ипотеки приблизительно в $30 млрд. В этом году он может подрасти на 50-60%, а в ближайшие пять лет увеличиться в 4-5 раз. Кризис ликвидности внесет коррективы в этот расклад, но в целом у рынка крайне благоприятные перспективы", - считает директор департамента розничного коммерциала Московского кредитного банка Людмила Салигина.

Банкиры в то время как не дают долгосрочных прогнозов сравнительно того, когда же ситуация на рынке ипотеки стабилизируется. Предположительно текущее состояние продлится до осени 2008 года. Вслед за тем этого станет более понятно, в какую сторону передвигаться дальше. Банки, которые хотели как-либо изменить условия, уже сделали это, и до осени, по мнению банкиров, особых изменений не предвидится. При всем при том ход получения банками финансирования может ускорить введение Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) новых стандартов выдачи, сопровождения и выкупа кредитов. В частности, с 15 мая АИЖК не будет рефинансировать кредиты, выданные на покупку комнаты, заемщики смогут свидетельствовать доходы только по форме 2НДФЛ или по специальной форме АИЖК.

"Новая редакция стандартов описывает те принципы, которые будут учитываться при выдаче и рефинансировании стандартных кредитов, подлежащих процедуре секьюритизации. Это делается для создания условий, позволяющих привлекать относительно недорогие ресурсы в рефинансировании, что даст возможность прийти на выручку формирование сегмента стандартных кредитов на достигнутом уровне", - сообщили в АИЖК. Возможно, введение новых норм позволит реализовать то, о чем уже давнехонько говорится: улучшить свойство ипотечного портфеля, а не легко нарастить его. Это, в свою очередь, поможет притянуть финансирование на российском и зарубежном рынках. "Стоит отметить, что на фоне ухудшения качества портфеля АИЖК, а также сложной ситуации с финансированием долгосрочных ипотечных операций данные инициативы выглядят шибко разумно", - говорит Георгий Тер-Аристокесянц.

Банки, которые не сотрудничают с АИЖК, а работают по собственным стандартам, также видят в этом определенную пользу. Они смогут обрести ту количество заемщиков, для которых условия партнеров АИЖК по определенным параметрам не подойдут, предложив им более лояльные условия. "Ужесточение стандартов АИЖК для потенциальных заемщиков может значить небольшое уменьшение количества банков с лояльными критериями оценки платежеспособности клиентов. Это может оказать серьезное воздействие на рынок, так как раньше стандарты АИЖК неоднократно признавались экспертами и клиентами в числе наиболее лояльных на рынке, - рассказывает директор департамента розничных банковских продуктов Абсолют-банка Эмиль Юсупов. - Текущая ситуация с ужесточением стандартов может привести к тому, что банки, имеющие собственную программу и свою сеть партнеров, будут находиться в более выгодном положении, чем АИЖК, потому что их предложения будут более интересны для клиентов".

Keywords: