Ипотечный рынок переживает серьезные изменения

Мировой кризис, коснувшийся и российского рынка, привел к пересмотру ипотечных программ и смене процентных ставок.

В настоящее пора на российском ипотечном рынке сложилась ситуация, когда из-за нехватки дешевых "длинных" ресурсов многие банки пересматривают свои ипотечные программы, меняют процентные ставки.

За последние полгода от предоставления ипотечных кредитов отказался строй банков. Важный кризис вынудил оставить с рынка небольшие банки, которые не выдержали конкуренции с лидерами рынка. Помимо того, из-за кризиса на мировых финансовых рынках многие банки-лидеры, живо работающие с ипотекой, уже подняли процентные ставки по своим ипотечным программам на 0,5-1 процентный пункт. Посреди них ВТБ 24, "Уралсиб", Городской ипотечный банк, МБРР, Росевробанк.

Кроме того, банки стали шибко скрупулезно подступать к формированию своих кредитных портфелей. Огромную образ тут играет свойство потенциального заемщика. Банки ужесточили требования к заемщикам, отдавая предпочтение клиентам с "белыми" доходами.

Ипотека: формирование наперекор или благодаря?

Российская ипотека сталкивается все с новыми и новыми препятствиями. В частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Кроме того, в настоящий момент АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов. В этой ситуации банки вынуждены сами разыскивать средства на выдачу ипотечных кредитов, что в условиях кризиса ликвидности сильно проблематично.

На нынешний день средние ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 12,5% годовых, в долларах - порядка 11,3%.

Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 г. ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд. долларов), достигнув 30 млрд. долларов. Половину этого рынка контролировали ВТБ и Сбербанк. В целом, делают выводы аналитики, популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или 211 долларов на душу населения) по сравнению с 10-15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается только 10-15% жилья, заключают они.

Однако не все эксперты ипотечного рынка настроены так пессимистично. Большинство из опрошенных участников рынка считают, что рынок ипотеки набирает обороты, объясняя это тем, что в сегодняшней ситуации с заоблачными ценами на жилье единственной возможностью взять квартиру становится приобретение ипотечного кредита.

О том, как сказывается отсутствие дешевых ресурсов на рынке ипотеки и каким банкам в текущий момент легче живется, "Интерфаксу" рассказали специалисты ведущих московских банков.

Главное для банков - доступ к "длинным" деньгам

В сегодняшней ситуации на рынке ипотеки наиважнейшим критерием успеха банка становится уровень его привлекательности для инвесторов. С этим согласен и старшой вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Сергей Озеров. По его словам, самому важному для инвесторов критерию - высокому уровню доходности при минимальном риске - отвечают ныне две категории банков: государственные и иностранные. Например, DeltaCredit, входящий в финансовую группу Societe Generale, за счет сильного акционера, а ещё качества своего кредитного портфеля имеет доступ к фондированию по относительно низкой стоимости.

Член правления и глава дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев считает, что в сложившейся ситуации, когда одним из источников привлечения денежных средств являются депозиты, в больше выигрышном положении находятся банки, которые бойко привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения. "Проблема кризиса ликвидности и "длинных" денег для них стоит менее остро", - отмечает он. В целом, считает эксперт, физические лица являются более стабильной базой, и запрещено ориентироваться только на финансовые институты. Что касается рынка внешних заимствований, то здесь, несмотря на проблемы с ликвидностью, крупным игрокам с высокими кредитными рейтингами, удается привлекать кредиты значительных объемов по довольно привлекательным ставкам, близким к базовым, считает Воробьев.

Директор департамента кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин отмечает, что последствия мирового кризиса отразились в первую очередность на тех банках, которые энергично старались всеми способами снабдить здоровенный объем выдач. Для этого им приходилось устанавливать чертовски низкие ставки и самое меньшее требований к клиенту-заемщику. В результате сформированный портфель получился весьма рисковым и низкодоходным. Для подобных игроков Галкин видит только единственный выход - дожидаться и верить на диковина в виде дешевых доступных ресурсов и списывать убытки.

Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что вопросительный мотив фондирования остается одним из решающих в реализации программ ипотечного кредитования банками сегодня. Покуда сообщать о стабилизации ситуации на финансовых рынках рано, считает он. "На нынче одними из немногих источников для банков остаются собственные средства и средства материнских компаний, а кроме того сделки рефинансирования кредитов. Сокращение в эти дни числа рефинансирующих игроков, ограничения и изменения условий и стандартов рефинансирования, конечно же, сокращают и число банков, в особенности в регионах, которые предлагают ипотечные программ. "Пока на рынке продолжается увеличение ставок как по кредитам, так и депозитам, ужесточение условий кредитования и требований к клиентам и предметам залога. И каких-либо изменений в обратную сторону в то время как ожидать не стоит", - предполагает эксперт. Кроме того, Жигунов не исключает, что по итогам 2008 года список раньше присутствующих в числе лидеров рынка (в 2006-2007 гг.) игроков претерпит изменения.

Директор департамента маркетинга розничного коммерциала Номос-банка Анна Панкратова считает, что, несмотря на то, что банки ужесточили требования к заемщикам и продлили срок рассмотрения заявок, этим разрешается спасти лишь качество кредита и залога, а такие макроэкономические факторы, как инфляция, бесспорно, ухудшают положение заемщиков - кредитное бремя становится тяжелее, ставки по кредитам идут вровень с инфляцией. Удастся ли сдержать инфляцию - опять-таки, покажет время, заключила она.

Замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан считает, что у госбанков и банков с иностранным участием есть вероятность привлечения дешевых ресурсов, в связи с чем они могут снижать процентные ставки по ипотечным программам, причем, как правило, для заемщиков с целиком подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами.

Туманные перспективы

Все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на проблему с "длинными" деньгами, ипотечный рынок продолжит расти, и все-таки темпы роста сократятся.

Земан отмечает, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, сколь продолжительно будет сохраняться нынешняя обстановка на западных финансовых рынках. "Если кризис в течение трех-четырех месяцев закончится, то, конечно, существенного увеличения ставок не будет. В случае затяжного характера кризиса, скорее всего, банки продолжат политику повышения процентных ставок из-за нехватки "длинных" источников финансирования", - предполагает он.

Банкир также отметил, что уже сегодня очевидно, что в 2008 г. ни бурного роста ипотеки, ни долгожданного снижения ставок по кредитам до 8% годовых не будет. Так как жилищная задача по прежнему актуальна, спрос на ипотечное кредитование имеет положительную тенденцию, при всем при том в связи с ужесточением банками требований к андеррайтингу заемщиков объемы кредитования вряд ли будут расти, заключил эксперт.

Воробьев считает, что в целом русский рынок ипотеки имеет потенциал роста, потому как в данный миг доля ипотечных кредитов в ВВП России является незначительной. Кроме того, он считает, что российские ипотечные активы в целом являются менее рискованными, и в перспективе инвесторы обратят чуткость на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. Воробьев ожидает притока денежных средств на рынок и, как следствие, появления возможности скорректировать ставки в сторону уменьшения.

Keywords: