Кто несёт обязательства по ипотечному кредиту при разводе?

На правах спонсора: недвижимость Москвы

Средняя продолжительность брака посреди людей до 30 лет у нас составляет четыре года. Разводятся больше 50% молодых семей.

Средний ипотечный кредит берется на 15 лет. Активной ипотеке в нашей стране - от силы четыре года. Закономерно, что аккурат сегодня наблюдается всплеск интереса к ответу на вопрос: как отбояриться от обязательств по ипотеке, если семьи уже нет?

По Семейному и Гражданскому кодексам все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов - самостоятельно от личного вклада каждого в его приобретение. С точки зрения законодательства все платежи по ипотечному кредиту, произведенные в отрезок времени брака, считаются осуществленными за счет общего имущества супругов. Более того если стороной договора ипотеки выступал только единственный из супругов, а второй только поручителем - при разводе финальный может претендовать либо на половину денежных средств, выплаченных по кредиту в период брака, либо на ½ доли в квартире.

Общая лямка

Впрочем, большинство банков в обязательном порядке записывают супруга/супругу в созаемщики, и таким образом пара несет солидарную ответственность перед банком (при поручительстве кроме того возникает солидарная ответственность). Да и самим супругам на стадии получения кредита выгоднее сообщить совокупный доход, чтобы заполучить большую сумму кредита. Таким образом, и вслед за тем развода супругам придется выплачивать кредит совместно. А если одна из сторон отказывается, а вторая - из принципа - также прекращает выплаты?

Банк никоим образом не волнуют взаимоотношения супругов. Его тревожит только своевременное внесение ежемесячных платежей. Если платежи не поступают или поступают в неполном объеме в течение трех месяцев подряд, банк может инициировать процедуру реализации залога (то есть в данном случае - квартиры). Квартирка продается на аукционе, и потом удержания банком всех причитающихся ему платежей остаток денег (если он есть) возвращается заемщикам. Как они его между собой поделят - банк тоже совсем не волнует.

Самостоятельно без согласия банка отдать квартиру воспрещено - она обременена залогом. Квартиру позволительно сбыть только затем того, как будет на все сто погашен задолженность перед банком. Получается, что клиент квартиры должен вписать капиталы авансом до того, как будет снято обременение и перерегистрировано право собственности. Понятно, что при таком раскладе каждый потенциальный покупатель не согласится вносить финансы заранее. Оттого целесообразно обратиться в специализированное агентство недвижимости, которое вначале погасит кредит своими средствами (со скидкой от рыночной цены) и только после этого этого организует реализацию квартиры.

Дотянем вместе

А если супруги-созаемщики готовы погашать кредит, но хотят оформить на себя по половине квартиры и платить, соответственно, только за "свою" половину? При обращении в банк в подавляющем большинстве случаев в разделении одного солидарного обязательства на два индивидуальных откажут. А вот судебные перспективы такого решения уже не так безнадежны. Потому что заложенная квартира находится в совместной собственности, то по суду она подлежит разделу в отношении 50:50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны.

При наличии детей суд теоретически может выделить долю в размере, большем 50%, тому из супругов, с которым остаются дети. Соответственно, судом может быть поделен и платеж по ипотеке, а в случае реализации квартиры по факту неисполнения обязательств по кредиту остаток денег позже погашения долга ещё делится в пропорции соответственно долям собственности.

"Добрачная" ипотека

Допустим, мужчина взял ипотечный кредит, ещё не будучи в браке. Посредством некоторое пора он вступает в брак, а следом - развод. На стадии заключения брака и следом рождения детей банки не пересчитывают охват ежемесячного платежа в связи с появлением иждивенцев, заемщик гасит должок в той же мере, что и раньше. При всем при том при разводе супруг/супруга может претендовать на половину размера выплат, произведенных в период брака. Или - на долю в квартире, пропорциональную половине платежей, произведенных в период брака (что в условиях роста цен на недвижимость, естественно, более выгодно). Например, до брака вы взяли кредит и выплатили 50% стоимости квартиры, охватывая основополагающий взнос, и 50% - банку уже в период брака. Супруг, не являющийся собственником квартиры, при разводе может сквозь суд претендовать на четверть жилища. Здесь, впрочем, следует учесть тот факт, что заемщик обязан уведомлять банк о вступлении в брак, и банк тут же потребует от супруга/супруги оформления поручительства по кредиту. Таким образом, снова возникает солидарная ответственность по кредиту.

Контракт как панацея

Избежать возможных проблем поможет брачный контракт. Его не возбраняется заключить в всякий момент, в том числе и перед разводом. Некоторые банки при выдаче кредита даже требуют заключения брачного контракта, предоставляя для этого свою типовую форму. При этом брачный контракт вы вправе заключить только по поводу ипотеки и не прописывать пункты, касающиеся другого имущества. В брачном контракте должны оговариваться следующие моменты:

• Кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке
• Кто и в каких долях выплачивает ежемесячные платежи (в браке и в случае развода)
• Кто становится собственником приобретенной квартиры (один из супругов или оба в определенных долях)
• Возможность и строй компенсации ипотечных выплат одним супругом другому в случае развода
• Как изменятся все эти условия в случае рождения ребенка/детей

Впрочем, многие банки выбирают прочий вариант брачного контракта, в соответствии с которым квартира будет приобретена в имущество только одним супругом, и он будет единственным заемщиком по договору. При этом оговаривается, что иной муж не претендует на долю имущества в квартире, а в случае произведения вложений, существенно увеличивающих цена квартиры (ремонт и т.п.), имеет право на пропорциональное возмещение этих расходов, но не на долю квартиры.

Дотяну один

Что касается возможности переоформления кредита из солидарного в персональный на одного из супругов уже после развода, то в некоторых банках такая вероятность предусмотрена: если банк сочтет приемлемой платежеспособность одного заемщика и если есть документ, подтверждающий отсутствие каких-либо претензий на квартиру со стороны второго супруга.

Keywords: