На что ипотека бизнесмену?

Сегодня, в связи с ростом цен на жилье, все больше актуальной становится не классическая методика ипотеки, когда жилье покупается на кредитные средства, а ломбардная, по которой на полученные от банка финансы не возбраняется расширить свойский бизнес.

Мы привыкли считать, что ипотечный кредит может пособить тем людям, у которых нет своей квартиры. При всем при том ипотечный кредит, если обратиться к словарям, - это кредит, выданный под залог недвижимости, условия которого обязывают заемщика сделать заданное численность платежей (Глоссарий.ру). Проще говоря, недвижимость не во что бы то ни стало должна быть только что купленной, чтобы под нее разрешено было схватить кредит.

В условиях высоких цен хозяева квартир, с одной стороны, стали миллионерами, а с прочий - в то время как они не собираются сбывать квартиру, им как будто никакой пользы от высоких цен. И все-таки пользу выудить можно, более того не продавая квартиру, - нетрудно забрать под ее залог ипотечный кредит, и причем достаточно приличную сумму. Как раз тот самый облик ипотеки распространен был в дореволюционной России, да и на Западе он до сих пор популярен.

Однако, как рассказал "Собственнику" Федор Ефремов, генеральный управляющий "Русского кредитного дома", многие из тех, кто владеет даже не одной квартирой, не понимают, как они могут вытянуть из своей недвижимости истинный доход. Нередко у людей есть бизнес, где не хватает оборотных средств или денег на развитие. При этом рентабельность коммерциала довольно высока - 15-20%. Коммерческий кредит другой раз забирать без затей нерентабельно - потому как проценты по кредиту крайне высоки, а ипотечный кредит может быть намного выгоднее из-за более низких процентных ставок. Однако формирование этого рынка тормозят ментальные установки россиян, нелегко меняющиеся с советских времен, считает Ефремов. Заимствования и долги тогда считались чем-то неприличным, а вот западная философия потребления иная - существовать в должок там считается несложно нормой. И вследствие этого колоссальный ресурс, тот, что энергично задействован на Западе, у нас простаивает - число заложенных по ипотеке домов жутко низко, а на Западе вы с трудом найдете незаложенный дом.

Что делать?

Имеющуюся недвижимость разрешается заложить и заполучить в банке довольно серьезную сумму под ваши нужды. Этот обличье кредитования называется кредитование под имеющуюся недвижимость и позволяет шибко легко и без труда обрести средства тем, кто хотел бы активизировать свежий коммерциал или расширить имеющийся. Вячеслав Шаламов, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Банка Москвы, говорит, что на рынке ломбардное кредитование является довольно востребованным. Наибольшим спросом пользуются кредиты, где банк не регламентирует целевое применение кредита.

Андрей Разников, генеральный босс компании "Частная недвижимость", приводит образец такого кредита: "Скажем, если у человека есть в имущества городская квартирка и загородный дом, а ему нужны средства на развитие бизнеса. Он нетрудно может заложить единственный из объектов недвижимости (чаще всего закладывают дом) и принять до 70% от его стоимости. А в текущее время даже скромный коттедж оценивается в весьма приличную сумму - от 400 тыс. долл. И дядя может получить за немного дней 280 тыс. долл. кредита под 10-14% годовых на 10-15 лет".

Другой пример использования денег от залога недвижимости приводит Вячеслав Шаламов: "Если владельцу маленький организации необходимо пополнить оборотные средства в бизнесе, то позволительно
воспользоваться аккурат таковой схемой - это выйдет намного дешевле кредитов, предлагаемых малому бизнесу. Ещё актуальны такие кредиты при финансировании крупных покупок (например, покупка земельных участков, гаражей, яхт)".

Где брать деньги?

Все больше банков включают в список своих услуг таковый картина кредитования. По данным Татьяны Никитиной, генерального директора Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), в конце октября 42 банка предлагали 154 программы, где употребляется залог имеющейся недвижимости. На рынке есть и смешанные программы, как правило, для покупки загородного дома банк может предложить заложить имеющуюся квартиру. Средняя минимальная процентная ставка в валюте - 12,43%, что намного ниже, чем ставки по коммерческим кредитам, а в среднем финансовые учреждения готовы выдать 73% от оценочной стоимости объекта. Занятие в том, добавляет Вячеслав Шаламов, что по таким кредитам ставки вечно ниже, потому как есть надежное обеспечение, и банк может снизить рисковую надбавку.

Во всем мире кредитование под залог недвижимости живо применяется именно богатыми людьми, которые неплохо умеют полагать деньги. Скажем, мужчина может заложить недвижимость и получить, к примеру, 100 тыс. долл. под 10% годовых на 10 лет. При этом рентабельность его бизнеса 14-15% годовых (как минимум), значит, выигрыш за всякий год составит 4-5%, а к тому же на бизнес тяжко получить кредит более чем на 5 лет. Срок же ипотечного кредитования может быть и до 20 лет, а клиенту не надобно удостоверять свою платежеспособность.

Как рассказывает один из брокеров, попросивший не звать его имени: "У нас было несколько таких случаев, когда мы помогали клиентам получить такие кредиты. Когда закладывается обитель стоимостью 2 млн долл., перед брокером стоит непростая проблема - уговорить банк, что бизнес клиента достаточно стабилен и он сможет выплатить эту сумму. Оттого что наложить взыскание и сбыть дом, огороженный со всех сторон, вдалеке не просто".

С иной стороны, такие кредиты под имеющуюся недвижимость бизнесмены чаще всего выбирают хватать в банках, с которыми у них долгосрочные партнерские взаимоотношения - тогда и ничего в особенности приводить доказательства не надо. Оформление документов занимает намного меньше и времени, и сил. Причем операционные расходы по такому кредиту несколько ниже за счет того, что страхуется только риск утраты объекта недвижимости, а бытие и самочувствие заемщика - нет.

Риски

Риск у такого кредита один. Обладатель рискует затерять свою недвижимость, если нежданно не сможет оплачивать по кредиту. Но, с другой стороны, недвижимость, как правило, не единственная, да и банку может быть тяжело осуществить родное право реализовать залог, особенно если это загородный дом. Но, несмотря на это, банкиры сегодня бойко рекламируют и продвигают в существование именно ломбардное кредитование. Дело в том, что для покупки с "нуля" самой неважный московской квартиры нужно обладать барыш как самое малое 3 тыс. долл., а обычный доход москвича за 9 месяцев этого года, охватывая все возможные источники, соответственно данным Мосгорстата, составил 27,898 тыс. руб. Притом что доход вырос на 20%, цены на квартиры с начала года выросли на 70%, и это несоответствие основательно уменьшило количество клиентов, которые бы хотели взять недвижимость по классической ипотечной схеме. Банкиры ищут другие пути заработать, и ломбардное кредитование - одна из очень перспективных схем.

Keywords: