Вопросительный мотив экспертам

Как повлиял кризис в США на наши банки? Тщательнее ли они стали подбирать заемщика (и не только по первоначальному взносу)? Дают ли в текущий момент кредиты тем, кто не имеет постоянной регистрации в Москве?

Было время, когда кредиты давали более того не гражданам РФ. Мол, квартирка в залоге, ничего страшного. Пересмотрели ли банки свои позиции?

Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров

- Повлиял ли кризис в США на наши банки? Несомненно. Причем - в лучшую сторону. Во-первых, банков, предлагающих ипотечные кредиты, стало немного меньше. И это замечательно! 700 банков на рынке ипотеки - очевидный перебор. Зачем, к примеру, 60 ипотечных банков в Екатеринбурге? Только клиентов запутывать... Добрая половинка этих банков ни профессионально, ни экономически, ни технологически не готова к такому сложному виду бизнеса, каковым, несомненно, является ипотека. В два, а то и в три раза уменьшится число кредиторов на этом рынке - мы этого даже не заметим.

Стали ли они больше скрупулезно подбирать себе заемщика, и не только по первоначальному взносу? В большинстве своем - стали, потому что наши кредиты на Западе в настоящий момент пристраивать труднее. А кредиты, предоставленные заемщикам с сомнительной репутацией, с чрезмерно "затемненными" доходами, имеющими к тому же нерегулярный характер, с чрезмерной нагрузкой по выплате кредитов, с полным или без малого полным отсутствием первоначального взноса и т.д. - рефинансировать на сколько-нибудь приемлемых условиях на практике невозможно. Оттого банки стали делать более избирательно. У кого-то проблемные кредиты нетрудно ушли из продуктовой линейки. У кого-то - стали существенно дороже. А кто-то как будто бы не изменил условий, но при этом несложно увеличил численность отказов без объяснения причин. И это, между прочим, самое неприятное. И самое неправильное со всех точек зрения. На обмане клиентов и партнеров коммерциал не построишь и не удержишь.

Дают ли кредиты тем, кто не имеет в Москве постоянной регистрации? Дают. Что такое регистрация, на Западе не знают и не понимают. Вследствие этого таковый параметр не очень влияет на цена возможной продажи портфеля. Соответственно, и банки не придираются.

Пересмотрели ли свои позиции банки в том, что дают кредиты не гражданам РФ? В этом смысле также изменений немного. Да и вообще, если в США ипотека весьма больна, то у нас, разрешено сказать, у нее только легкий насморк. Ставки повысились незначительно и неблизко не у всех. А есть банки, в которых эти ставки по-прежнему даже понижаются. Открываются новые ипотечные центры. Набираются новые сотрудники. Устанавливаются планы по выдаче кредитов, покруче прошлогодних. Вряд ли все это происходит от недооценки ситуации нашими банкирами. Скорее оценили и поняли: не все так страшно. И тот, кто в текущее время выдержит и даже ускорится, тот имеет шанс закрепиться на завтрашнем рынке.

Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости

- Как ни странно, но для России америкосский кризис может быть хорошим уроком на тему "Как не нужно увлекаться выдачей ипотечных кредитов всем подряд". Ещё в первой половине 2007-го года многие российские банки демонстрировали особую лояльность тем, кто желал достать квартиру в кредит. Между тем два-три года обратно риэлторы и ипотечные брокеры шутили так: "для того, чтобы обрести ипотечный кредит, заемщику надобно обосновать банку, что он не нуждается в деньгах". А в 2007-м некоторые банки готовы были кредитовать практически едва ли не всех желающих.

Если бы на российском финансовом рынке было довольно "длинных" денег, в постоянном притоке которых нуждается ипотека, то, возможно, подобная эйфория продолжилась бы и дальше. Но сложилось так, что большая количество выданных ипотечных кредитов в нашей стране рефинансируется на западных рынках капитала, которым было не до российской недвижимости и ипотеки. Большинство из них в буквальном смысле слова боролось и продолжает противоборствовать за выживание. Потому сегодня в России наблюдается сокращение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов: западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах. Вот и вынуждены отечественные банки еще раз вводить двойное сито для потенциальных заемщиков, через которое могут пройти, увы, не все.

Сегодня банки руководствуются, как и прежде, двумя главными критериями при андеррайтинге заемщика. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка. При взносе 50 процентов и более от стоимости недвижимости многие кредитные комитеты включают для такого клиента зеленый свет. Оттого что суметь получить и сберечь не единственный десяток тысяч долларов (для Московского региона) - достаточно ладный тест на надежность и платежеспособность заемщика.

И второй критерий - чем солиднее и прозрачнее доходы, тем выше лояльность банковских служащих. Самое главное при этом, чтобы заемщик мог разрешить себе ежемесячно, не особенно напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать корпус кредита. Такие вопросы как гражданство или регистрация при подтверждении легальности заработков, как правило, отходят на второй план.

Юлия Вербицкая, консультант генерального директора "МИЭЛЬ-Брокеридж" по ипотеке

- Оценивая ситуацию, не возбраняется сказать, что кризис ликвидности на развитии ипотеки в России не отразился. По данным нашей компании, цифра сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает на глаз 15-20 процентов. В разных регионах тот самый показатель составляет от 5 до 20 процентов.

Хотя в России за основу взята американская модель ипотечного кредитования, при всем при том условия выдачи кредитов изначально были достаточно жесткие. У нас нет такого критического положения, которое наблюдается на рынках Америки и Европы. Более того, в России нет даже предпосылок для развития подобной ситуации.

При всем том уже сейчас разрешается говорить, что заемные денежки становятся дороже. Дожидаться того, что "стоимость денег" станет дешевле, в условиях мирового кризиса ликвидности не приходится. Последние два года на рынке ипотеки банки по-настоящему соревновались за потенциального заемщика, потихоньку увеличивали суммы кредита, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Сейчас брокеры таковой тенденции не наблюдают. Этот ход закончился благодаря кризису. Банки стали более участливо приближаться к своему кредитному портфелю.

Ольга Садовская, член правления ипотечного банка

- Многие банки, в том числе и наш, отложили сделки по секьюритизации до момента стабилизации на рынке, и используют более выгодные источники финансирования.

Еще одно из последствий кризиса - трансформирование требований к заемщикам. Если гутарить о России, то этот процесс уже начался. В некоторых банках, где планка риска была поднята достаточно высоко, происходит переоценка рисков и пересмотр существующих требований к заемщикам. Но в любом случае любой определенный банк решает этот вопрос по-своему, исходя из степени сбалансированности кредитной политики и возможностей финансирования.

Если имеющаяся кредитная политика сбалансирована, основана на системном анализе потенциальных рисков, нет необходимости в ужесточении требований к заемщикам.

Keywords: