Кабала для банка, или Готова ли Российская федерация к обратной ипотеке

Российская ипотека одним духом развивается. Ипотечный кризис на Западе стал только предостережением некоторым банкам, которые в погоне за клиентами предлагали «рискованные» кредиты, но немного повлиял на нашенский рынок жилищного кредитования.

Сегодня банки предлагают просторный спектр программ с различными условиями кредитования. Быстро на нашем ипотечном рынке должен явиться свежеиспеченный продукт - обратная ипотека. Что это такое? И нужна ли обратная ипотека в России?

Кредит наоборот

В конце ноября 2007 года член верхней палаты российского парламента Александр Починок заявил, что намерен в начале 2008 года вписать на рассмотрение в Госдуму законопроект об обратной ипотеке.

Что это такое? При подобном виде кредитования банк не выдает средства на покупку квартиры, как при обычной ипотеке, а ежемесячно выделяет определенную сумму кредитору под залог имеющейся у него жилой недвижимости, при этом кредитор имеет право проживать в заложенном жилье в отрезок времени действия кредитного договора. Посредством 15-20 лет (зависит от размера выплат) банк получает эту недвижимость в родное полное распоряжение. Аналогичный кредит актуален для тех, кто обладает недвижимостью, но при этом имеет маленькую зарплату или пенсию.

Обратная ипотека весьма похожа на контракт ренты или пожизненного содержания с иждивением, положения о которых разрешается нарыть в гл. 33 ГК РФ. По договору ренты одна край (получатель ренты) передает прочий стороне (плательщику ренты) в достояние имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное добро периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.
При обратной ипотеке кредитор (он же бывший собственник квартиры) сквозь ежемесячные платежи может обрести без малого полную цена недвижимости.

Обратная ипотека - продукт не новый, как отмечает вице-президент РГР Андрей Гусев. "Такое кредитование добро известно в США и Англии, но массового применения в этих странах не имеет. Да и в США доля обратных ипотечных кредитов от общего количества ипотечных кредитов составляет менее одного процента. Почему? Причин в этом месте много. Но все же главная, наверное, та, что одно занятие - забирать с людей деньги, а совершенно другое дело - их им дарить те же 20 или 30 лет".

Специалисты скептически относятся к подобной схеме кредитования в условиях нашей страны. Андрей Гусев считает, что подобные кредиты намного тяжелее обычных, так как необходимо реально выдать гроши на 15-20 лет, при этом ничего не заполучить за тот самый период, а у российских банков нет таких "длинных" денег. Более того если представить, что наши банки станут такие кредиты выдавать, процент будет намного выше обычного. Понятно, что подобным кредитом немногие захотят воспользоваться. Это экономически нецелесообразно.

Кроме отсутствия "длинных" денег, к числу неблагоприятных для обратной ипотеки факторов вице-президент РГР относит недоработки законодательной базы, незащищенность банков от исков наследников, их право проживания, совместную имущество супругов, надобность сохранения и поддержания стоимости недвижимости и т. п. Все же Андрей Гусев видит идею обратного жилищного кредитования разумной и полагает, что законопроект этот не умрет, а будет постепенно продвигаться.

Камень преткновения

Камнем преткновения для любого, пускай и благого нововведения в России зачастую являются законы. Некоторые специалисты подмечают необходимость обратной ипотеки в нашей стране, при этом главной препоной ее внедрения называют аккурат законодательную базу.

"Я считаю, что таковый закон крайне нужен одиноким московским пенсионерам, - говорит глава департамента реализации ипотечных программ компании "Домострой" Елена Хуснулина. - В особенности тем, которые живут в дорогих районах в больших приватизированных квартирах. Думаю, что приличная прибавка к пенсии им бы не повредила".

Елена Хуснулина полагает, что обратная ипотека поможет пенсионерам повысить их пенсионную выплату в немного раз. При этом кредиторы останутся существовать в своей квартире, находящейся в залоге у банка. "Только после этого смерти владельца квартирка будет выставлена банком на продажу. Наследники, если хотят принять квартиру по наследству, то в этом случае могут погасить в банке задолженность, и тогда квартира перейдет к ним", - объясняет привлекательность данного вида жилищного кредитования начальник департамента реализации ипотечных программ компании "Домострой". Главный сдерживающей причиной для развития подобного кредитования в России она считает отсутствие законодательной базы.

Но не все солидарны с Еленой Хуснулиной. В принятии закона есть и свои опасности.

"Принимая этакий закон, политическая элита может лишить своих престарелых граждан последнего, что у них есть, - своих собственных квартир", - считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Нехай формально квартира во владении и пользовании кредитора, а банк лишь наложит на нее в качестве обременения залог, по ее мнению, ипотечный заемщик, выплачивая всякий месяц проценты банку, приближает день, когда может быть снято это обременение, а значит пенсионер, отдавший квартиру в "обратную ипотеку", с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и подневольность от банка. "Поставил ли себя г-н Починок, ратующий за принятие этого закона, на местоположение пенсионера, у которого любой месяц, выдавая очередную надбавку к пенсии, банковский клерк будет осведомляться о его здоровье, а между строк будет звучать: "Когда же ты, наконец...?" - делает неутешительные прогнозы Ирина Радченко.

Вопросы без ответов

Банкиры с сомнением относятся к идее внедрения в России обратной ипотеки. "В важный практике таковая "ипотека" - это доля целой программы в рамках четкой пенсионной системы, - говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. - Возможно, как коммерциал такого рода занятие с "обратной ипотекой" и совершенно интересна, и все-таки она не имеет ничего общего с классикой банковского кредитования". По мнению Игоря Жигунова, для того чтобы банки (хотя бы в теории) могли заниматься такой деятельностью, необходимо не только изменить массу законодательных актов РФ, но и приготовить массу новых, изменить перечень банковских операций, принципы банковского коммерциала в РФ, нормы и принципы наследственного права.

В результате вопросов оказалось значительно больше, чем ответов. Чересчур немало непрогнозируемых рисков, в том числе связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые полностью могут настаивать на "невменяемости" своих родственников в миг подписания "кредитного договора".

Нет ответа на вопрос: как банк будет оценивать квартиру и предуготовлять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Кто даст гарантии банку, что на момент смерти его клиента, к примеру лет через десять, эта квартира будет стоить таких же денег? Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два, тем больше что к тому времени это жилье, скорее всего, ещё больше обветшает и морально устареет.

Однозначного мнения об обратной ипотеке нет. "Но если "игра" с пенсионерами будет вестись открыто и под контролем арбитра-государства, что наиболее легко осуществить при залоге жилья, например, через Сбербанк России, - считает заместитель генерального директора ипотечно-риелторской компании "Кредит Макс" Николай Тюленев, - то обратная ипотека в России нужна, и она, безусловно, сыграет положительную роль".

Keywords: