Ипотека для узкого круга

Как ни странно, но квартиру стоимостью от 15 тысяч долларов за кв. м также позволительно приобрести по ипотеке. Многие банки готовы кредитовать покупателей элитного жилья на равных условиях с обычными заемщиками.

Однако в большинстве случаев максимальной суммы кредита не хватает, вследствие этого клиенту придется либо разыскивать способы индивидуального кредитования, либо вносить крупный первоначальный взнос.

Банки не весьма с удовольствием выдают кредиты на крупные суммы для покупки элитного жилья. Одна из основных причин - относительно низкая ликвидность этакий квартиры. В случае невозврата кредита дорогую недвижимость будет труднее реализовать, чем "двушку" в спальном районе.

Более того, изрядный кредит банк не сможет секьюритизировать у западных инвесторов, а значит, не сможет притянуть под него деньги. "Интерес у инвесторов и банков к таким кредитам в то время как минимальный, в особенности в ситуации с недостаточным фондированием на рынке ипотеки. Нынче и в ближайшей перспективе экономически целесообразнее выдавать 10 кредитов по 200 тысяч долларов каждый, чем единственный кредит на 2 млн. долларов", - говорит босс департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Доля ипотечных кредитов на покупку элитной недвижимости в портфеле российских банков покуда невелика. В Русском ипотечном банке они составляют не больше 1% общего ипотечного портфеля, в Национальной ипотечной компании - менее 0,5%. Лидируют ВТБ 24 и Сведбанк - у них 13 и 20% соответственно. При всем при том спрос на элитное жилье есть, и банки не могут его игнорировать.

В начале 1990-х годов элитным жильем называли "сталинки" (например, высотку на Котельнической и дома на Фрунзенской набережной), дома ЦК и Совмина, расселенные коммуналки в зданиях, построенных до революции. В текущее время элитная недвижимость - это, как правило, новое жилье в пределах Садового кольца - Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Замоскворечье - и реконструированные дореволюционные дома. По мнению экспертов компании Penny Lane Realty, здание разрешается окрестить элитным, только если он находится в историческом центре Москвы, в нем не больше 30 квартир площадью более 100 кв. м, а высота потолков не менее 3,20 м.

Самые дешевые предложения на рынке элитной недвижимости - это квартиры в доме, сооружение которого только началось. В таком случае квадратный метр в этих районах обойдется в 15 тысяч долларов. И все-таки цена квартиры будет зависеть не только от местоположения, но и от качества исполнения проекта, "уровня" отделки, видовых характеристик и т. д.

Квартиру с авторской отделкой в элитном особняке "Дом с французскими окнами" в районе Остоженки, которую предлагает агентство Penny Lane Realty, разрешено взять по 32 тысячи евро за кв. м. "Сегодня покупатели ценят не только престижность района, но единую социальную среду, которая сложилась в местах элитной застройки, а кроме того высокого уровня инфраструктуру", - рассказывает глава направления ипотеки агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Марина Мелконян.

Однако элитное жилье возводится и за пределами центра. За Садовым кольцом строятся элитные комплексы с богатой инфраструктурой. Например, в жилом комплексе "Алые паруса" в Строгине стоимость квартиры составляет в среднем 15 тысяч долларов за кв. м. Расположение комплекса позволяет немаловажно разнообразить инфраструктуру: тут есть яхт-клуб, теннисный корт, аквапарк, футбольное поле. Хотя "Алые паруса" относят к высшему классу элитного жилья, это скорее исключение, чем правило. Элитные дома класса А просто находятся в центре. Для сравнения: например, квартиру в комплексе "Патриарх" в районе Патриарших прудов не возбраняется получить по 30-35 тысяч долларов за кв. м.

Большинство клиентов, покупающих элитное жилье, хозяева бизнеса. И им выгодно достать квартиру в кредит под 10-11% и погасить его досрочно. Суммы, которые они не извлекут из своего бизнеса, принесут им намного более значительный доход. Как правило, они гасят кредиты максимум за пять лет. Однако банкам сложно дать оценку платежеспособность владельцев бизнеса, так как зачастую компании разбросаны по городам или более того находятся за рубежом.

Поэтому, как правило, таким заемщикам придется предъявлять огромный пакетик документов для подтверждения стабильности бизнеса: сведения об активах компаний, сделках, выписки со счетов и т. д. "Беря ипотеку, заемщики зарабатывают на разнице между доходностью коммерциала и стоимостью кредита и оптимизируют свои финансовые потоки, снижают долговую нагрузку, оттого что ипотечный кредит имеет долговременный срок погашения, которое осуществляется сравнительно небольшими ежемесячными платежами. Если бизнесмен изымет из оборота сию минуту крупную сумму для покупки жилья, то эту дыру ему нужно будет прикрывать более дорогими и неудобными источниками фондирования", - поясняет руководитель департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.

Марина Мелконян указывает, что каждое вывод о выдаче кредита на покупку элитной недвижимости требует индивидуального подхода, и подчас им приходится созидать практически прецеденты: "Клиент имеет коммерциал в разных странах. В Москве у него тоже есть бизнес, но центровой барыш он получает от компаний, которые находятся за рубежом. Банкам оценить такую дело было довольно сложно, однако клиент получил кредит 2 млн. долларов под залог имеющейся недвижимости на покупку загородного дома. В текущий момент мы работаем с клиентом, тот, что ведет консалтинговый бизнес. Компании зарегистрированы в офшорных зонах, есть представительства и в Москве, но все их доходы на счетах западных банков. Он получил одобрение кредита в размере 5 млн. долларов на покупку земельного участка".

Оставить финансы в обороте компании не один довод за ипотеку для владельцев бизнеса. "Также это определенным образом легализация вложенных в жилье денег. Джентльмен приобретает квартиру по ипотеке, не показывая, что владеет достаточно серьезными средствами. У него есть первоначальный взнос, который он может подтвердить, а основные капиталы - это кредит", - рассказывает Марина Мелконян.

К тому же у большинства банков есть верхняя планка размера кредита, и они предлагают заемщикам суммы, недостаточные для покупки элитной недвижимости. Например, "Дельтакредит" и банк "Жилфинанс" могут предложить своим заемщикам только 500 тысяч долларов. Принять большую сумму в "Жилфинансе" возможно, но только на индивидуальных условиях. Максимальная сумма в ХКФ-банке - 1 млн. долларов, в Национальной ипотечной компании - 1,5 млн. долларов, а инвестиционный банк "КИТ Финанс" выдаст 2 млн. долларов. Между тем за 1,5 млн. долларов заемщик сможет обрести только квартиру площадью не более 100 кв. м в элитном строящемся доме.

Однако есть строй банков, в которых нет толково очерченной максимальной суммы кредита, к примеру МДМ-банк, ВТБ 24, БСЖВ, Сведбанк, Юникредитбанк. Охват кредита будет зависеть только от дохода, который заемщик сможет подтвердить. Ибо если клиент берет кредит на 500 тысяч долларов, его ежемесячный доход должен быть не меньше 9 тысяч долларов. "Суммы примерно 1 млн. долларов для наших клиентов не редкость. Сумма максимального выданного ипотечного кредита с начала 2008 года - 1 млн. 750 тысяч долларов",- говорит шеф отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования БСЖВ Екатерина Забелина.

И есть случаи, когда клиенту одобряют выдачу достаточно внушительных сумм. "Средний габарит кредита VIP-клиентов составляет возле 3 млн. долларов. Мы не устанавливаем искусственных ограничений на максимальную сумму кредита, все зависит от платежеспособности клиента и стоимости выбранного им объекта. В прошлом году максимальная сумма ипотечного кредита, предоставленного ВТБ 24, составила 19 млн. долларов",- рассказывает начальство управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Стоит учесть, что сумма кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости. Если при оценке реальная стоимость объекта окажется занижена, заемщик получит кредит намного меньший, чем ему необходимо для покупки жилья. "На рынке оценки сегодня существует основательный дефицит специалистов, которые умеют вкалывать с элитной недвижимостью. Мы тратим невпроворот времени и сил на работу с оценочной компанией, чтобы цена, указанная в оценочном альбоме, совпала с реальной рыночной стоимостью объекта. Если клиент покупает предмет стоимостью 3 млн. долларов, а оценочная группа написала, что он стоит 800 тысяч долларов, то и кредит заемщик получит в размере 80-90% от 800 тысяч долларов",- отмечает Марина Мелконян.

Отдельных программ на элитное жилье пока немного, но все же они уже начинают появляться. Так, Сведбанк предлагает программу кредитования "Элитное жилье", в рамках которой размер кредита не ограничен. По этой программе можно купить по ипотеке квартиру или загородный жилище на вторичном рынке жилья. Процентная ставка будет устанавливаться индивидуально и составит 9,5-10% годовых в долларах, а расплатиться с кредитом придется за 25 лет. Однако если заемщик захочет погасить кредит досрочно, ему придется в начальный год уплачивать комиссию в размере 1% суммы досрочного внесения. Нарочно для VIP-клиентов Сведбанк предлагает кредиты на покупку жилья за рубежом. В этом случае обеспечением по кредиту будет имеющаяся недвижимость в России. Оформить зарубежную недвижимость в кредит можно под 10% годовых в долларах.

Московский кредитный банк предлагает программу "VIP-клиент". За досрочное погашение банк не берет комиссии, однако максимальная сумма кредита будет 3 млн. долларов, и воротить его придется максимум за 3 года. Да и процентная ставка немного выше обычной для ипотеки - 14% годовых автономно от валюты.

Если в банке нет специальной программы, быть может кредитование на крупные суммы в рамках стандартных программ. Процентная ставка будет зависеть от срока кредита и первоначального взноса. Чем больший срок кредитования выбирает заемщик, тем выше будет ставка; и наоборот, чем больше первоначальный взнос, тем ставка ниже. "Элитная недвижимость подразумевает под собой некое уникальное предложение, обладающее набором определенных свойств, что конечно сказывается на его стоимости. И уже отталкиваясь от стоимости и характеристик ликвидности объекта, банк принимает заключение об условиях кредитования конкретного объекта",- говорит босс управления продаж и развития бизнеса банка "Жилфинанс" Сергей Суэтин.

Банкиры уверяют, что повышать процентные ставки в расчете на большую сумму они не станут, одинаково как и понижать. Льготные условия можно получить, если клиент пришел от партнеров банка, риэлтерских агентств и т. д. Например, Penny Lane Realty своим клиентам предоставляет скидку 0,5-1,5% на процентную ставку и 20% на страховые услуги.

Хотя большинство банков и не предлагают специальных программ для элитных заемщиков, достойный порядок сервиса им обеспечен на практике в каждом банке. В банках, которые стабильно работают с крупными заемщиками, созданы специальные подразделения для этих целей. ВТБ 24 планирует запустить отдельную сеть по работе с крупными заемщиками. Отдел индивидуального обслуживания, например, есть в Сведбанке. "Сделка на все сто проводится в офисе банка, в отдельных переговорных, где обеспечена полная конфиденциальность и секьюрити клиента и сделки", - рассказывает патрон отдела индивидуального банковского обслуживания Сведбанка Наталья Серебрякова.

В большинстве случаев VIP-клиентами будет заниматься персональный менеджер, который постарается максимально избавить клиента от участия в оформлении ипотеки. Нотариус и агент страховой компании типично сами выезжают в банк для заключения сделки. "Мы готовы избавить клиента от всех лишних поездок в банк, период встреч будет назначаться исходя из запросов клиентов, а вся необходимая инфа будет предоставлена в удобной форме. Взаимодействие со страховой компанией и компанией, производящей оценку жилья, банк возьмет всецело на себя", - говорит Сергей Суэтин.

Хотя кредиты на элитную недвижимость считаются высокорискованными, банки признают, что скорее всего тот самый сегмент будет вырастать совместно с рынком. А значит, будут являться программы, рассчитанные как раз на элитных заемщиков.

Keywords: