Кредитование новостроек бойко набирает обороты

На этапе строительства приобретать квартиру приметно дешевле, а сама квартирка будет юридически чистой. К тому же после этого сдачи дома у заемщика будет актив, порой более того превышающий по цене цена квартиры на вторичном рынке.

Тут имеется только одно "но" - все это верно, если квартира будет построена. Из-за этого условия обрести кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья.

Метр на метр

Программы кредитования строящегося жилья появились в банках немного лет назад. Правда, тогда их предлагали единицы кредитных организаций и здорово перестраховывались - как правило, обеспечением по кредиту выступала уже имеющаяся недвижимость. За счет этого круг потенциальных покупателей броско сужался: "бездомным" клиентам этакий вариант категорически не подходил.

Сейчас кредитование новостроек энергично набирает обороты. И занятие тут даже не в смелости банков. Цены на готовые квартиры растут стремительными темпами, больше того, хорошие предложения на рынке резво исчезают. И даже имея на руках приличную сумму, сыскать подходящий вариант достаточно трудно. А в кредит приобрести квартиру ещё труднее: в то время как будет проходить оформление ипотеки, стоимость на квартиру может взвинтиться или недвижимость могут перехватить клиенты с наличными. В результате, по мнению замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Дениса Зеемана, "в условиях стремительного износа вторичного жилья до времени или поздненько российскому рынку ипотеки придется активно приниматься за первичный рынок жилья, что, в свою очередь, будет быть может только при активной государственной поддержке".

Сейчас кредиты на "первичку" в портфелях большинства российских банков составляют незначительную часть. Например, у банка "Хоум Кредит" это всего 6%, у Национальной ипотечной компании (НИКОМ) - менее 10%. И все-таки уже в текущее время акценты смещаются, у некоторых банков эта услуга становится доминирующей: у МДМ-банка и "Жилфинанса" доля таких кредитов составляет примерно 80% (правда, у МДМ-банка это касается только Москвы). "Процент людей, которые покупают жилье в новостройках за полную стоимость без привлечения кредита, покуда по-прежнему высок. В эти дни формирование ипотечного кредитования только начинает сказываться на данном секторе недвижимости. В объемах продаж девелоперских компаний доля ипотеки составляет в среднем от 15% до 30%", - объясняет замначальника управления продаж банка "Жилфинанс" Сергей Овчаренко.

Самый стержневой довод за покупку строящегося жилья - низкая стоимость квадратного метра на этапе строительства по сравнению с готовым жильем. Если вложить финансы в квартиру на начальной стадии, позже завершения строительства у заемщика на руках окажется куда более дорогой объект. По различным оценкам, потом сдачи дома Госкомиссии стоимость жилья может подрасти на 20-50% и даже превысить цены на вторичном рынке. По данным компании "БЕСТ-Недвижимость", средняя стоимость квадратного метра "первички" следом сдачи - 130-140 тысяч рублей, тогда как "вторичка" оценивается ниже - в 120-130 тысяч рублей за квадратный метр. "С экономической точки зрения эти вложения актуальнее: цена новой построенной квартиры грубо возрастает, отличалка в цене - инвестиционная премия заемщику. Существовать в новом доме с современными планировками комфортнее, чем в домах старой постройки", - объясняет вице-президент, шеф департамента регионального развития и партнерских программ Национальной ипотечной компании Наум Либкинд.

Тем более, покупая квартиру в новостройке, разрешено не ожидать сюрпризов от бывших хозяев. "Играет образ отсутствие истории квартиры, а следовательно, отсутствие юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью предыдущего хозяина квартиры, которые могут повлечь потерю титула", - считает зампред правления банка "Хоум Кредит" Владимир Гасяк.

Очевидно, что что ни на есть выгодный вариант - достать будущие квадратные метры, когда вместо дома есть только котлован. При всем при том не любой банк готов оформить кредит на этом этапе - такие кредиты предлагает "Хоум Кредит". Столичный кредитный банк (МКБ) начинает кредитовать только затем начала строительства первого этажа, а НИКОМ выдает кредит вслед за тем того, как построено не меньше 20% дома.

Два процента

Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут секьюритизировать, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как предмет недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Чтобы компенсировать риск до оформления права собственности, в тот самый отрезок времени банки повышают процентную ставку на несколько пунктов. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.

"Если жилье не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет скоро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5-2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья - превышение должно компенсировать риск кредитора",- говорит генеральный шеф небанковской рефинансирующей компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.

Как правило, посредством 3-6 месяцев после приемки дома Госкомиссией компания-застройщик собирает пакетик документов и подает его в территориальный орган управления Федеральной регистрационной службы для регистрации прав имущества дольщиков на квартиры. Многие заемщики оттягивают миг покупки до завершения строительства. Оформление права собственности не за горами, а значит, меньше времени придется выплачивать повышенную процентную ставку. Но в этом случае заемщик рискует заполучить вовсе не то, что хочет: лучшие квартиры раскупаются как раз на этапе котлована. Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики просто возводят за год, тогда как на сооружение монолитных домов уходит несколько лет.

Например, взять квартиру на этапе строительства в панельном доме разрешается по 4500 долларов за 1 кв. м. Небольшая квартира (60 кв. м) обойдется заемщику в 270 тысяч долларов. Как правило, заемщику понадобится привнести не менее 15% стоимости квартиры. Тогда, оформив ипотеку на 25 лет, на стадии строительства заемщик будет оплачивать 13,5% годовых, а после оформления права собственности - 11,5%. Если предположить, что здание будет построен за год, то в течение первых полутора лет ежемесячный платеж заемщика составит 2600 долларов, далее снизится на 350 долларов. Если бы заемщик покупал такую квартиру на вторичном рынке, стоимость квадратного метра была бы не ниже 5400 долларов. На тех же условиях, но под постоянную ставку 11,5% заемщик ежемесячно выплачивал бы 2700 долларов. Даже во период строительства заемщик будет выплачивать меньшую сумму, чем при кредите с регулярной ставкой на покупку "вторички".

Кредит на неудовлетворенные нужды

Основной риск для заемщика содержится в том, что застройщик может приостановить возведение или отнюдь его прекратить. Потому в ряде случаев купить квартиру в кредит не возбраняется лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сегодня банки предъявляют к строящемуся жилью сильно высокие требования, вследствие чего кредитованию подлежит не более 15% всех новостроек. "Банки стремятся действовать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что обитель будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может предпочесть квартиру в конкретном доме, а после этого остановить свой выбор кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий жилище плюс подходящая кредитная программа", - говорит начальство управления розничного кредитования Юникредит Банка Андрей Князев.

Некоторые банки, к примеру МКБ и Промсвязьбанк, готовы подвергать рассмотрению варианты, предоставляемые заемщиком. Однако выдвигают обязательное условие: банк в первую голову должен ревизовать застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. "Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку - то, что банк проводит строительный аудит объекта, на тот, что будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется", - уверена замглавы центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит поворотить чуткость на его статус и репутацию, правовые формы работы по договорам, реализованные проекты. "Желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%, стаж работы застройщика должен собирать не менее трех лет, число удачно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти, при этом необходимо существование полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж", - рекомендует глава направления ипотечного кредитования "МИАН - Агентство недвижимости" Владимир Мильдзихов.

"Банки крайне нечасто рассматривают вероятность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на постижение ситуации по конкретному объекту и штудирование возможности выдачи кредита. Однако единичные факты существуют", - говорит босс отделения "Центр Ипотеки" компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов.

Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет распространяться от посредников, фарт более вероятен. "Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике позитивный итог маловероятен", - рассказывает Владимир Мильдзихов.

Если же строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Так, НИКОМ внесет риски дефолта застройщика в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая фирма досрочно погасит кредит. МКБ может затребовать замены залога при заморозке строительства. Бинбанк, если заемщик перестает оплачивать по кредиту, может перевести на себя права требования квартиры у компании-застройщика путем принятия оферты, которую оформляет заемщик в момент получения кредита. "Заемщик при подписании кредитного договора вместе с тем подписывает бумагу, по которой он отказывается от права получения квартиры в пользу банка при допущении просрочек по кредиту, отказе от страхования и в других случаях, предусмотренных кредитным договором", - объясняет замдиректора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Сейчас основным тормозом развития кредитования строящегося жилья выступают схемы продаж, которые используют застройщики. Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и совсем отказываются трудиться по иным схемам. "Основное заявочное пожелание банка к объекту недвижимости - форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть контракт инвестирования либо договор долевого участия в строительстве", - говорит босс управления развития розничного кредитования МКБ Герман Белоус. Однако в текущий момент многие застройщики используют другие методы, которые банки считают сверх меры рискованными. "Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования",- объясняет Вячеслав Пантелеев.

Хотя кредиты на строящееся жилье - рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не нимало стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. "Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок", - отмечает патрон управления маркетинга розничного коммерциала МДМ-банка Анатолий Крайников.

Keywords: