В дальнее плавание

Отправляют банки заемщиков, имеющих рискованные или свободные профессии.

На волне ужесточения требований к ипотечным заемщикам банки все больше внимания уделяют тому, кем работают их клиенты. Хотя банкиры, как правило, подчеркивают, что у них нет "черных списков" нежелательных профессий, на деле отказ в оформлении ипотечного кредита может быть прямо или косвенно связан с профессиональной принадлежностью заемщика.

Причем касается это не только неквалифицированных и, соответственно, низкооплачиваемых работников. Сложности с получением кредита могут предстать у тех, чьи заработки носят сезонный характер, у представителей опасных профессий (спасателей, пожарников, сотрудников милиции и охранных предприятий), независимых адвокатов и нотариусов, предпринимателей, чей коммерциал недавно начат и не успел представить устойчивости, у моряков, ювелиров, профессиональных спортсменов, представителей туристического или игорного бизнеса, "свободных профессий". Для этих категорий заемщиков доля отказов может собирать до 90%.

Собственно, желанным и наиболее понятным для банка является заемщик, тот, что продолжительное период работает в одной компании и имеет сравнительно большой служебный доход. Хотя и в этом месте возможны варианты. Предпочтение отдается крупному и стабильному бизнесу. Банк обращает участливость и на то, каковы перспективы заемщика на рынке труда в случае потери работы. Если квалификация очевидно не соответствует окладу, а образование - занимаемой должности, это уже предлог для сомнений в его будущей платежеспособности.

Часты случаи отказа специалистам, которые работают не по профессии, - говорит Марианна Белькова, начальник ипотечного управления Балтийской ипотечной корпорации. - Для банка такое несоответствие означает повышение кредитных рисков, потому как в случае потери места работы, заемщику будет сложно приткнуться на новую работу".

Как отмечает Елена Журавлева, управляющий департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка "КИТ Финанс", при оценке риска снижения уровня доходов заемщика анализируются обычный порядок и темпы роста заработной платы в отрасли, вероятность смены рода деятельности, соответствие уровня образования и специализации занимаемой должности, стаж работы в данной сфере и должности, продвижение по служебной лестнице и возможность карьерного роста, курсы повышения квалификации. Кроме того анализируется сама сфера деятельности, те факторы, которые могут повлиять на формирование отрасли в будущем.

Если вещать о рисках, связанных с угрозой жизни и трудоспособности заемщика, то их оценку производит страховая компания. По словам начальника управления розничных кредитных рисков Промсвязьбанка Дмитрия Григорова, полиса от аккредитованной страховой компании достаточно, чтобы снять вопросы банка на тот самый счет.

Лучше сорок раз по разу

В остальном, важнейшим показателем для банка является стабильность и регулярность получаемого дохода. Если обратившийся в банк раз в год получает гонорар в 10 000 евро, банк, скорее всего, ему откажет. Если та же сумма будет распределена больше равномерно, шансы на кредит значительно выше, говорит босс отдела по связям с общественностью петербургского филиала "Фосборн Хоум" Анна Иванова. Вследствие этого для "свободных художников", не имеющих постоянного места работы, весьма существенно обладать регулярные (хотя бы ежеквартальные) денежные поступления, которые они могут засвидетельствовать документально - выпиской с банковского счета, справкой об уплате налогов, договорами с заказчиками. И все-таки сумма кредита, на которую они смогут рассчитывать, будет ниже, чем у наемного работника с аналогичным доходом.

К деятельности, которая приносит нестабильный и нерегулярный доход, банки относят сферу развлечений - игорный, ресторанный и шоу-бизнес, отмечает Елена Журавлева из "КИТ Финанс". Шансы работников игорного коммерциала на приобретение ипотечных кредитов вдобавок капитально сократил закон "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр", поставивший под колебание их дальнейшее трудоустройство по прежней специальности.

К сферам занятости, которые не жалуют банкиры, ещё позволительно отнести сетевой маркетинг, частную инвестиционную деятельность, работу по договорам подряда или отнюдь без оформления договорных отношений с заказчиками (частный извоз, репетиторство, торговлишка на рынке, служба на дому), военную службу.

Ничего личного

Отношение банков к личным данным потенциального заемщика со временем менялось, причем это зависело во многом не от самого банка, а от конъюнктуры рынка ипотечного кредитования в целом, отмечает Марианна Белькова: "Еще полгода назад, когда рынок был высококонкурентным, а у банка постоянно была возможность секьюритизировать выданные кредиты, требования к заемщикам были низкими. По сути дела ипотечные кредиты выдавали всем желающим. В результате ипотечного кризиса, разразившегося на Западе и частично отразившегося и на российском рынке, требования к заемщикам существенно ужесточились. Специальность заемщика также стала игрывать большую роль".

По словам заместителя председателя правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, подходы банков к оценке рисков, связанных с профессиональной принадлежностью заемщиков, в эти дни различаются мало. И все же определенные различия есть. Существуют банки, категорически отказывающиеся предоставлять кредиты владельцам бизнеса. По-разному банки относятся к морякам, к заявителям, получающим барыш за пределами территории РФ, работающим по совместительству, получающим доход от авторских прав.

Банков, готовых трудиться с заемщиками, получающими доход за границей, также немного. Как правило, они требуют от заемщика контракт и его перевод на российский язык, а также документы, подтверждающие уплату налога. Море нюансов существует в кредитовании моряков. "Как правило банки, если и рассматривают их в качестве потенциальных заемщиков, то только высший квалифицированный состав. Во внимательность принимается и то, где оформлен контракт (россйиская круинговая группа или нет), кем подписана справка по выплатам (капитан или нет)", - отмечает Игорь Жигунов.

Уход от налогов вернется бумерангом

В случае кредитования клиентов, получающих доход от бизнеса, банк анализирует устойчивость и жизнеспособность последнего. "Банк во что бы то ни стало анализирует финансовую отчетность предприятия, - говорит Марианна Белькова из Балтийской ипотечной корпорации, - а многие обладатели компаний оптимизируют бухгалтерию и показывают минимальный доход. Помимо того, банки отдают предпочтение не действовать с только что организованными компаниями, оттого что фарт их борьбы за выживание на рынке неизвестен". В целом непрозрачность российского бизнеса существенно осложняет для банков оценку кредитоспособности предпринимателей.

Обычно клиента сию минуту информируют о том, что он по тем или иным параметрам не соответствует требованиям программы банка, а значит, не сможет заполучить кредит. В более сложных случаях заявку рассматривает кредитный комитет. Представители банков всячески подчеркивают то, что оценка заемщика производится комплексно. "Если по одному из параметров у клиента существует рисковое значение, оно может быть компенсировано иными положительными факторами или дополнительными гарантиями", - говорит шеф управления региональных программ по Санкт-Петербургу Национальной ипотечной компании Елена Литвинова.

В качестве положительных факторов могут послужить созаемщики, чей доход не возбраняется учесть, большущий стаж работы на последнем месте, присутствие активов, существование дополнительного, более стабильного источника дохода (например, сдача в аренду недвижимости), а также положительная кредитная история. Если речь идет о владельце бизнеса, то чем крупнее и "старше" его бизнес, чем большее число сотрудников там занято, тем выше шансы на получение кредита. Персональные предприниматели могут облегчить получение кредита, предоставив выписки об оборотах по расчетным счетам, копии договоров с контрагентами. Повысить шансы на получение кредита может также внушительный первостепеннный взнос (более 50%).

Впрочем, отказ в одном банке совсем не означает, что заключение других банков будет аналогичным. Оценка кредитоспособности потенциального заемщика происходит на заседании кредитного комитета банка, и свой навык и точка зрения членов комитета играет в принятии решения не такую уж незначительную роль. Кроме того, свою образ может сыграть и текущая финансовая обстановка в самом банке.

Keywords: