Ипотека для laquo;чайников raquo;

Под ипотекой в стране России принято смыслить особенный облик долгосрочного кредита, выдаваемого физическому лицу, заемщику, для приобретения жилой недвижимости под залог покупаемой или имеющейся в имущества недвижимости.

Срок кредитова ния может добиваться нескольких десятков лет.

Ипотека привлекательна в первую очередность тем, что заемщик, имея в распоряжении всего 10-20 % от стоимости жилья, так называемый первона чальный взнос, становится собственником квартиры сию минуту затем обязательной государственной регистра ции договора купли-продажи. В некоторых случа ях первоначальный взнос вообще может быть равен нулю! Недостающие средства - собственно, это и есть ипотечный кредит - продавцу доплачивает банк или другая кредитная организация.

Одновременно с договором купли-продажи регистрируется контракт о залоге недвижимого имущества, являющегося для банка-заимодателя обеспечением возврата заемных средств. Распоряжаться заложенным иму ществом не возбраняется только с согласия кредитующей ор ганизации, либо после этого полного погашения задол женности - возврата кредита и уплаты процентов за употребление заемных средств. При этом заем щик и члены его семьи могут зарегистрироваться (прописаться) в купленной квартире, так как заемщик получает права владения и пользования жилым имуществом.

Возврат кредита и уплата процентов произ водятся ежемесячными и, как правило, равными платежами, охват и строй которых определя ется при заключении кредитного договора. Раз мер ежемесячного платежа сопоставим с арендны ми платежами за аналогичное жилье. Проживая в квартире, заемщик оплачивает собственное жи лье. Это одно из главных преимуществ ипотеки.

Как известно - существование определяет сознание. Жизненная ситуация, в которой находится заем щик - определяет конк ретную ипотечную программу. Например: кредитный продукт с крайне привлекательной процентной ставкой может ока заться недоступным в силу различного рода обсто ятельств: возраста заемщика, гражданс тва, наличия регистрации, доходов с места работы (работ) и многого другого. Главным, безусловно, является порядок до хода и методика его подтверждения. Причем, стабиль ность дохода заемщика не менее важна его (дохода) величины.

Выбор ипотечной программы и, сообразно кредитной организации, определяет численность денег и времени, которые израсходует заемщик для получения кредита. Кроме декларируемой банком процент ной ставки по кредиту необходимо уточнять, какие дополнительные расходы придется нести при подаче документов на рассмотрение, при проведении сделки, за выдачу кредита, за досрочное погашение, сколь стоят услуги оценочной и стра ховой компании, ипотечного брокера. Все это входит в понятие "эффективная процентная ставка"

В связи с ростом количества кредитующих ор ганизаций, а, следовательно, и предлагаемых ими программ кредитования на рынке ипотечного кредитования появился новоиспеченный участник - ипотечный брокер. Ипотечный брокер - не банк, а независимая фирма или отдел ипотечно го кредитования в агентстве недвижимос ти. Заемщик может независимо смекать в особенностях многочисленных программ ипотеч ного кредитования, а может обратиться за про фессиональной помощью к ипотечному брокеру.

Кредитующей организации для принятия ре шения о возможности кредитования необходимо принять сведения о потенциальном заемщике (анкета с под тверждающими документами). Инфа о заем щике и членах его семьи должна быть максималь но полной, так как сведения, изложенные в ней, повлияют и на вывод о выдаче кредита и на его параметры.

Супруг за емщика постоянно становится созаемщиком - лицом, несущим солидарную ответственность за возврат и обслуживание кредита, если другое не предус мотрено брачным договором. Программы неко торых банков допускают привлечение в качестве созаемщиков третьих лиц, либо применение их имущества в качестве обеспечения по кредиту.

Общая информация о заемщике, предоставляемая в банк, содержит сведения о: семейном положении, гражданстве, месте проживания, регистрации, об разовании, рабочий деятельности и т.д. Естествен но, что факты биографии заемщика могут влиять на ход принятия решения о предоставлении кредита. Образец положительного влияния - вы сшее образование, отрицательного - судимость.

Оценку финансового состояния заемщика позволяет сделать: справка по форме 2-НДФЛ, справ ка произвольной формы, устное подтверждение работодателя, разбор коммерциала (если заемщик - бизнесмен). Важным является и тот срок, в течение которого заемщик имеет заявленный уровень дохода. Могут быть учтены дополнительные доходы, например, сдача недвижимости в аренду, до ходы от работы по совместительству и иные доходы, имеющие косвенные подтверждения. У заемщика непременно должно быть постоянное местоположение работы.

Для принятия положительного решения кре дитной организацией полезно вручить информацию об имеющихся активах. Это квартира, дом, земля, авто мобиль, яхта, вклады в банках, ценные бума ги и другие материальные ресурсы, находящиеся в распоряжении заемщика, прямо или косвенно подтверждающие его кредитоспособность и нали чие собственных средств, частично или целиком используемых в качестве первоначального взноса.

В последние годы обширно распространенными стали покупки мебели, бытовой техники, автомобилей с использованием потребительских кредитов, кредитных карт. Таким образом, у многих россиян появилась кредитная история: информация о том, какие кредиты забирал заемщик, сколь ответс твенно он выполнял взятые кредитные обязательс тва.

Положительная кредитная история значитель но увеличивает шансы на приобретение требуемого кредита на оптимальных условиях. Сравнительно недавно в России принят закон, регламентирую щий занятие кредитных бюро - специализи рованных организаций по формированию, систе матизации и хранению и использованию кредит ных историй. Но информационная база кредитно го бюро в то время как вдали не полная. Заемщикам полезно самостоятельно побеспокоиться о документальном подтверждении своей кредитной истории.

В случае получения положительного решения о выдаче кредита, срок действия которого (решения, а не ипотеки!), как правило, ограничен 3-4 месяцами, заемщику не обходимо самостоятельно или с помощью риэлто ров поднять предмет недвижимости. На этапе подготовки к проведению ипотечной сделки кредитующие организации проводят ком плекс мероприятий направленных на обеспече ние безопасности самой сделки и снижению рис ков возможного невозврата выданных заемщику денежных средств.

Обязательным требованием тут является стра хование рисков утраты права собственности на предмет залога и его физического разрушения, а кроме того жизни и потери трудоспособности заемщи ка. Страхование производится ежегодно. Банки и страховые компании проводят провер ку "чистоты" и технического состояния предмета залога, покупаемого объекта недвижимости.

Ипотечные сделки проводятся на территории банков. В процессе подготовки заемщику необхо димо провести оценку закладываемого имущества и застраховать сделку. Оценочные и страховые компании являются аккредитованными партне рами, что благоприятно с точки зрения организации и безопасности сделки.

Далеко не любая недвижимость может быть предметом кредита. Банк может сформулировать свои банка - например, не выдавать кредиты на покупку комнаты. Страховые компании не страхуют вет хое, аварийное, стоящее в планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонтик жилье. Есть компа нии, которые отказываются вкалывать с квартирка ми, в которых установлены газовые колонки.

При выборе кредита надобно учитывать, что кредитующие орга низации предоставляют вероятность досрочного погашения задолженности. Ввиду того, что это не выгодно банку, досрочно погашать кредит разрешено с не которыми ограничениями. В большинстве случаев существует мораторий, на 3-12 месяцев (в банке "Кит-Финанс" - 5 лет!), запрещаю щий досрочное погашение, либо штрафы за досрочное погашение. В некоторых случаях ограни чивают минимальную сумму досрочного взноса.

С развитием рынка ипотечного кредитования появилась возможность обрести больше дешевый, а значит, более выгодный кредит для погашения взятого ранее, на менее выгодных условиях кредита - перекредитование.

Кроме того, заемщик ипотечного кредита имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на возведение либо покупку квартиры (дома) на территории РФ. При этом налоговый вычет включает сумму, потраченную на покупку (строительство), и сумму процентов по ипотечному кредиту.

Keywords: