Все этапы ипотечной сделки

Какие этапы необходимо миновать клиенту, покупающему квартиру по ипотеке?

Сегодня "Собственник" рассказывает подробно, как делать на каждом из этапов, чтобы сделка прошла максимально гладко.

Мы рассмотрим только сделки с городским жильем, покупаемым на вторичном рынке, потому как такие сделки наиболее распространены. В дальнейших статьях будут рассмотрены этапы ипотечных сделок на первичном рынке, а кроме того этапы сделок с коттеджами и земельным участками.

Ипотечная сделка - покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой предмет недвижимости оформляется в достояние покупателя, но является залогом до момента полного возвращения кредита банку.

1. Исследование рынка и подбор подходящей программы

Тут возможны различные способы: разрешается составлять информацию самостоятельно, благо, на практике все банковские программы по ипотеке представлены в Интернете, и инфа о них постоянно появляется в прессе. Разрешено обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный отдел, и заполучить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если вы заключаете с агентством контракт на оказание риелторских услуг). А позволительно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы и обрести кредит.

Впрочем, в таком случае риелтора рекомендует либо банк, либо ипотечный брокер. Недостатки каждого способа очевидны: в случае самостоятельного изучения рынка тратится невпроворот времени, а информация не всю дорогу достоверна, так как большую количество сведений банки предоставляют конфиденциально аккредитованным агентствам и брокерам; риелторы, как правило, берут увеличенный коэффициент за совершение ипотечной сделки и могут предложить не крайне просторный отбор программ, а институт независимых ипотечных брокеров у нас не весьма неплохо развит, нередко встречаются без затей компании при определенных банках, получающие процент за проданные кредиты.

2. Подготовка документов для получения кредита

Весьма ответственная и в то же момент творческая процедура. Как показывает опыт, независимо приготовить верно документы для определенного банка достаточно тяжело - у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие навык работы с различными банками и зачастую знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, какую цифру написать, отвечая на длинную анкету заемщика. Но не возбраняется испытать соорудить это и самостоятельно, благо в Сети есть подробные инструкции на эту тему, в том числе и с формальными критериями банков.

3. Подача документов в банк и прохождение андеррайтинга

Андеррайтинг - ревизия платежеспособности клиента и определение максимально возможного кредита для него. Все чаще агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия своего клиента. Но в любом случае прохождение кредитного комитета - ответственная процедура, которая становится все формальнее.

Также приятная новость для заемщика-2006: практически все банки перестали взимать плату за рассмотрение кредитной заявки. Однако, скорее всего, потенциальному заемщику придется ступать в банк лично (хотя есть строй банков, которые могут принять вывод о кредите заочно) и откликаться на различные вопросы. Стоит наизусть выучить ответы своей анкеты и соблюсти максимально жесткий манера в одежде. Оперативность банков в принятии решения о кредите также различна - от рекламируемых 24 часов до полностью реальных трех-четырех недель. При наличии полного пакета эти документы попадают в архивы банка, более того если кредит не был выдан, и могут быть использованы как компонент кредитной истории.

4. Подбор квартиры и сбор документов

Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят потом того, как банк дал родное согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый-самый непростой этап, тот, что практически нельзя произвести без профессионала. Занятие в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире: в частности, они не кредитуют панельные пятиэтажки, дома под снос, а ещё требуют, чтобы квартирка была свободной. Большинство квартир, появляющихся в газетах объявлений, которые подходят для ипотеки, оказываются проданными.

Дело в том, что эти объявления ещё раньше появляются в профессиональных базах, и если квартира предлагается по приемлемой цене, то уже в тот же день кто-то вносит за нее залог. Следом этого на помещение необходимо справить все документы и дать оценку его как предмет залога с помощью уполномоченного банком оценщика. Если вы ищете квартиру посредством риелторское агентство, то вам придется привнести залог и дальше максимально проворно добираться до квартир, которые вам предлагает риелтор. Завершающий в первую очередь убеждается, что все условия (клиента и банка) выполнены.

В случае одобрения клиентом квартиры риелтор вносит аванс за квартиру (часто из денег залога) и собирает на нее документы, которые отправляются на согласование к юристам банка, агентства недвижимости и страховой компании. Как правило, цена оценки в размере 150 долларов оплачивает заемщик. Длительность процедуры одобрения и оценки (от недели до месяца) на растущем рынке приводит к тому, что стоимость квартиры успевает вытянуться на 10-15 тыс. долларов, и сделка оказывается под угрозой.

5. Подготовка и проведение сделки купли-продажи

Необходимые документы для сделки - кредитный договор и закладная, договор купли-продажи, договор комплексного страхования (заемщика и приобретаемого жилья) - готовятся при взаимодействии всех заинтересованных сторон. К сожалению, клиенты банков практически ничего не могут откорректировать в кредитном договоре, а там встречаются шибко кабальные для них условия, в том числе и по обслуживанию кредита, которые удорожают его. Что ни на есть острый период сделки, который часто оказывается под угрозой, оттого что продавец может выдвинуть какие-то дополнительные условия или какие-то документы окажутся оформленными неправильно. Ипотечные сделки удостоверяются нотариусом в обязательном порядке.

Важный миг - проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свойский счет, снимает капиталы со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что принять доступ к ней он может только с зарегистрированным Регистрационной палатой ("Мосжилрегистрация" в столице) договором купли-продажи. Намного реже проводятся сделки по безналичному расчету. Также неизменным атрибутом ипотечной сделки является страхование: жизни и здоровья заемщика, недвижимости от повреждения, титула (страхование от потери права собственности).

6. Передача документов на регистрацию

Как правило, при ипотечных сделках применяется ускоренная регистрация за 2 недели, которая в Москве стоит едва-едва больше 12 тыс. рублей. Обычная регистрация длится месяц и стоиь дешевле. Клиент квартиры вынужден оплачивать тот самый расход, ибо зачастую это является требованием продавца.

7. Приобретение зарегистрированных документов и решительный расчет

Ключи от квартиры, как правило, передаются после этого подписания акта приема-передачи квартиры, который подписывается затем того, как покупатель забирает денежки из ячейки. Все, сделка закончена, можно въезжать в квартиру.

Keywords: