Ипотека шаг за шагом - тракт к банку

Слово "ипотека" (hypotheca – подпорка, подставка) появилось в Древней Греции в начале VI века до нашей эры. Во времена афинского правителя Солона оно приобрело добавочный смысл, относящийся к кредитованию.

Дело в том, что по перестройке Солона, когда джентльмен забирал в должок какую-либо сумму, на границе его земельных владений устанавливали столб, т.е. "ипотеку", на котором указывали, что данная почва является залогом на такую-то сумму. Помимо того, там писали имя кредитора, а ещё время, когда задолженность должен быть возвращен. Если долг не возвращался, то земля переходила от должника к кредитору. Позже стали применять особые книги, которые получили наименование ипотечных.

В России термин "ипотека" просторно был известен до революции - в истории и литературе мы можем разыскать уймище примеров того, как дворяне закладывали и перезакладывали свои имения, усадьбы и дома, чтобы принять незамедлительно понадобившиеся деньги. Вслед за тем семнадцатого года по велению новых властей ипотеку упразднили и забыли.

Что такое "ипотечный кредит"?

Простыми словами. Ныне в самом узком смысле слова ипотека - это схема приобрести квартиру, внеся сперва только 10-30% ее стоимости. И въехать. Оставшуюся сумму банк выдает в качестве кредита сроком на 10-30 лет. Вы покупаете жилье, становитесь его собственником и выплачиваете кредит (долг и проценты), живя уже в новой квартире.

Подробнее. Ипотека, или ипотечный кредит, - это кредит (определенная сумма денег) под залог недвижимости. Тот самый кредит может выдаваться на разные нужды, но в большинстве случаев его берут для покупки жилья. Это означает, что вы берете в банке нужную вам денежную сумму (кредит) под проценты и покупаете квартиру. А потом, если выплатить долг не получается, банк имеет право взять ту недвижимость, которая была у вас заложена. Эта недвижимость, как говориться, снабжала ваш кредит. Залогом, например, может быть уже имеющаяся у вас квартирка или та, которую вы покупаете, используя монеты банка. Это, кстати, наиболее распространенное ориентация ипотечного кредитования - кредит под залог приобретаемой квартиры.

Самую простую схему ипотеки позволительно представить так:

Берете денежки в банке -> Покупаете квартиру -> Вселяетесь -> 10-30 лет отдаете долг и проценты

И помните, что в самом начале вы вносите количество стоимости квартиры и оплачиваете дополнительные расходы, связанные со страховкой, оценкой, работой нотариуса и другими дополнительными расходами.

Чем выгодна ипотека?

Сегодня способов приобрести квадратные метры существует не так много. Ипотека капитально конкурирует со всеми, в свое время всего потому, что позволяет оформить квартиру в собственность, вселиться в нее, а уж позже расплачиваться за новое жилье. Похоже на мечту Остапа Бендера: утром стулья - вечером деньги.

Цены на жилье продолжают расти. На зачин 2007 года средняя стоимость за квадратный метр в Москве составляла 4 тыс. долларов. Самая скромная цена столичной однокомнатной квартиры - 130-180 тысяч. долларов. При таком раскладе для большинства граждан (77% обитателей России нуждаются в улучшении жилищных условий) покупка квартиры стала нереальной задачей, а ипотека - единственным способом постановить квартирный вопрос.

Можно, конечно, инициировать копить необходимую вам сумму, но при этом нужно где-то жить. Хорошо, если какое-то жилье есть, в противном случае придется оплачивать за аренду. А арендные выплаты составляют рядом 60-80% от ипотечных. Если же к ним приобщить суммы, откладываемые на будущую квартиру и учитывать инфляцию, то получится, что ипотека значительно выгоднее.

Вселиться в новую квартиру разрешается разом затем получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили гроши хозяину квартиры, ныне Вы будете вносить плату соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

Банк позволяет сию минуту оформить недвижимость в вашу собственность. В своей квартире не возбраняется тотчас и зарегистрироваться, а кроме того определить на регистрационный учет членов своей семьи. Цена квартиры за 15-20 лет может существенно повыситься, но габарит ежемесячных платежей остается таким, какой прописан в вашем договоре. Так что покупка квартиры по ипотеке может сделаться выгодным вложением денег. Когда ваш долг будет погашен, вы можете сбыть квартиру и сильно нехило заработать.

Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и доля стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Возможности. С помощью ипотеки разрешено достать новую квартиру, а можно и на вторичном рынке - и не только квартиру, но также и загородный дом, таунхаус, коттедж, виллу. А можно и комнату в коммуналке. Можно получить недвижимость как в Москве, так и в любых регионах нашей страны, как в России, так и за рубежом. Есть варианты покупки жилья для проживания, для инвестиций. Существует также ипотечный кредит на расширение бизнеса.

ВНИМАНИЕ! Выбор кредита - непростой и ответственный процесс. Чтобы не искалечить наслаждение от преимуществ ипотеки, потратьте пора на штудирование этой темы. Поверьте, потраченное час окупится сэкономленными средствами, а точнее - десятками и сотнями тысяч долларов.

Во-первых, вы должны обладать информацией, чтобы остановить свой выбор банк и наиболее оптимальные для себя условия кредита. Во-вторых, неплохо быть в курсе своих прав и обязанностей, не попадаться на рекламные завлечения и предложения подозрительных посредников. В-третьих, нужно знать, на какие моменты стоит направлять особое участливость при заключении ипотечной сделки.

Сегодня в СМИ систематично публикуются материалы обо всем, что связано с кредитованием и ипотекой. На сайтах банков вы можете нарыть отображение программ кредитования, а придя в банк - проконсультироваться со специалистом. Но если перед этим, вы уже будете, что называется, в материале, то и консультация пройдет намного эффективнее.

Предлагаем вашему вниманию базовую информацию о процессе получения ипотечного кредита. Мы поделили этот ход на десять этапов.

Первый этап. Подготовительный.

Сразу утилитарный совет. Первым делом заведите себе блокнот и записывайте в него все вопросы о возможном кредите и квартире, которые будут у вас возникать на подготовительных этапах. При хорошей подготовке вопросов должно быть много, и вам будет удобнее беседовать с сотрудниками банков и агентств, если все нюансы дела будут "под рукой".

Для начала вам необходимо оценить свои возможности, которые обеспечат приобретение кредита. Ибо банк не выдает финансы каждому встречному - кредитор должен быть уверен, что вы в состоянии будете с ним расплатиться. Ответьте для себя на следующие простые вопросы:

1) Является ли ваш барыш стабильным?

2) Способны ли вы засвидетельствовать свою платежеспособность? От вашего дохода, главным образом, и зависит то, сколь денег вам могут дать. Как правило, принимается в расчет совокупный доход супругов. Если заемщик ещё молод (19-25 лет), то могут принять на рассмотрение и содействие родителей.

3) Какой первоначальный взнос вы готовы внести? В разных банках эта сумма составляет от 15 до 50%. В текущий момент появилась ипотека и без первоначального взноса. Если вы планируете отдать имеющееся жилье в счет первоначального взноса, то важно, обременена ли квартира правами несовершеннолетних.

4) Готовы ли вы оплатить все расходы на оформление и страховку.

5) Сколько (по предварительным подсчетам и представлениям) вам не хватает для приобретения желаемой недвижимости? То есть, какую сумму вы хотите схватить в банке в кредит?

6) Какой охват ежемесячного платежа в счет погашения кредита считаете приемлемым? Он не может превышать 40% вашего ежемесячного дохода.

7) Сколько лет вы готовы выплачивать кредит?

8) Уверенны ли вы, что у вас хватит терпения и времени независимо заниматься ведением вашей ипотечной сделки - разыскивать программы, нужную недвижимость, составлять комплект документов?

Второй этап. Исследование рынка и подбор программы.

Если вы склоняетесь к тому, чтобы доверить всю черную работу специалисту, то есть немного вариантов дальнейших действий.

Можно употребить услугами Ипотечного Брокера. Брокер - это финансовый аналитик, тот, что ищет и анализирует информацию сравнительно кредита. В результате, вы, затратив определенную сумму (около 1% от полученного кредита), можете сэкономить, десятки тысяч долларов, за экономию на времени, на процентах и удобных условиях. Однако, тут есть и свои нюансы. Некоторые брокеры работают только с определенными банками. С одной стороны, банки верят своим посредникам и предоставляют им больше развернутую информацию, чем вы можете отыскать в интернете, а с прочий - лично вам программы данного банка могут быть не так уж выгодны.

Можно воспользоваться услугами Агентства недвижимости/ Риелторского агентства, если при нем есть ипотечный отдел. В агентстве можно обрести консультацию, которая, как правило, бесплатная, если вы заключаете контракт на оказание риелторских услуг. Таковой специалист, как кредитный менеджер, достаточно нередко проходит аккредитацию в банке или посещает специальные тренинги. Работник агентства недвижимости в курсе всех изменений банковских программ и сможет проворно поднять для вас удобную схему кредитования. Он работает параллельно с риелтором, который подбирает вариант квартиры. Но бывает и так, что агентство оказывается легко компанией при определенных банках, получающей процент за проданные кредиты.

Если же вы готовы заняться ипотечной сделкой сами, то для вас следующим пунктом станет...

Выбор ипотечной программы. Этот процесс бывает крайне длительным и трудоемким. В настоящее момент существует море ипотечных программ, которые различаются по следующим позициям:

- процентная ставка

- срок кредитования

- требования к заемщику (особенно к подтверждению доходов)

- требования к приобретаемой квартире

- требования к процедуре оформления сделки и формам договоров

- требования по страхованию и погашению кредита

- дополнительные расходы

а) Процентная ставка кредита (т.е. какой процент будет начисляться на ваш долг). В России, как правило, все ставки фиксированные, а не плавающие, т.е. они не меняются в течение срока погашения кредита. Но временами банки объявляют о том, сейчас у них ставка стала ниже. Узнайте, предусмотрено ли программой понижение ставки по прежде полученным кредитам. Это должно быть оговорено в кредитном договоре.

б) Срок, на который выдается кредит. В этом месте же стоит глянуть информацию о досрочном погашении. Как правило, заемщику не разрешено погасить долг в первые 3-6 месяцев. В дальнейшем некоторые банки оговаривают установленный штраф за досрочное погашение. О своем намерении вы должны предварить банк в письменной форме за 5-20 дней.

в) Основное требование к заемщику - это его доход. Оцените его поначалу сами по нескольким критериям - возможности накопления, размеру и возможности подтверждения. Вероятность накопления означает, что у вас получается существовать не "от зарплаты до зарплаты", а откладывать часть средств. Важный навык кредитования показывает, что если вы ежемесячно имеете возможность откладывать 30-40 % от суммы ваших доходов, то можете планировать на ипотечный кредит.

Размер дохода должен быть достаточным, чтобы вы смогли забрать необходимую сумму кредита. Если банк в рекламе своих программ заявляет, что максимальная сумма кредита составляет, например, 500 тыс. долларов, это не значит, что вы можете на них рассчитывать. Сумма выдаваемого кредита на прямую зависит от вашего дохода. При этом помните, что размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40 % ваших доходов позже налогообложения.

Любой банк заинтересован так же в способности удостоверить доход документально. По возможности подтверждения доход разделяют на:

-"белый" - подтвержденный документально, с которого взимается подоходный налог;

-"серый" - такой, который выплачивается "в конверте", а не по ведомости начисления зарплаты, сведения из которой сообщаются в налоговый орган, и с которого налоги не взимаются.

В каждом банке необходимо уточнить, рассматривается ли у них только доход, подтвержденный справкой по форме 2 НДФЛ (которая представляется работодателем в налоговую инспекцию), или же вы сможете предъявить справку по форме банка.

Более выгодные условия кредитования получат обладатели подтвержденного дохода. У остальных затребуют дополнительные подтверждения платежеспособности. Типично заемщикам с неподтвержденными доходами предлагают кредиты с более высокими процентными ставками.

Определите, какими активами и дополнительными преимуществами вы обладаете. Самый-самый распространенный вариант - имеющееся в вашей имущества жилье. Оно также может быть использовано в качестве первого взноса по кредиту (многие банки предлагают такие схемы). Активами являются денежные сбережения, хранящиеся в банке или дома, земля, оформленная в вашу собственность.

Банк также интересуется возрастом, семейным положением, состоянием здоровья и прочее. Возраст заемщика по обычному правилу должен быть не менее 18 лет, а к моменту возврата кредита не добиваться пенсионного возраста. Но могут быть и исключения. Например, если вы - глава предприятия, владеете собственным бизнесом, банк может выдать кредит и следом достижения вами пенсионного возраста. Но знайте, что отчисления на страхование в этом случае будут выше. Возраст также может не учитываться, если у заемщика, который "не проходит по возрасту", есть младой супруг, оформленный в качестве Созаемщика.

Чем выше сумма кредита, тем больше требований предъявляется к вашему здоровью, и тем больше обследований вам придется пройти. Если страховая компания, аккредитованная при банке, откажет вам в страховании, считая вас мало здоровым, то банк может также отказать в выдаче кредита.

Гражданство заемщика принципиального значения не имеет. Главное для банка - где заемщик получает доход: если на территории России (т.е. если может подтвердить его налоговой декларацией, оформленной по российским стандартам), то для банка он подходит в качестве заемщика. Если же центровой доход находится в другом государстве, необходимо будет предъявлять дополнительные доказательства своей платежеспособности.

Профессия также может быть определяющим фактором в предоставлении кредита. В некоторых банках существует список профессий, в соответствии с которым работающим по этим профессиям заемщикам может быть отказано в предоставлении кредита.

Немного повысить свои шансы на получение кредита можно, подав заявку с Созаемщиком. Созаемщик требуется банку как дополнительная гарантия своевременного возврата кредита. Созаемщиками могут быть только супруги. Другие члены семьи могут выступать в качестве поручителей.

г) Требования к приобретаемой квартире. Оцените требования к жилому помещению, которые выдвигает тот или другой банк. Требования могут быть технического и юридического характера.

Например, здание, в котором расположен предмет залога, должно иметь в распоряжении железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не находится в аварийном состоянии, не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Уточните требования к году постройки и серии дома.

На практике, если вы хотите обрести квартиру на вторичном рынке, выбирайте ее в качественных домах с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями (водопроводом, канализацией, электричеством и т.п.). При этом желательно, чтобы квартира была свободной (т.е. все, раньше проживающие там, сняты с регистрационного учета), ибо некоторые банки не предоставляют кредит под "альтернативное жилье", включенное в цепочку сделок купли-продажи.

Право собственности на Жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами. При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома должно быть оформлено подтверждение о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог совместно с домом, должен быть приложен кадастровый проект земельного участка.

Для приобретения квартиры в строящемся доме банк может предложить вам кредит, по которому процентная ставка на отрезок времени строительства дома и до момента государственной регистрации и оформления права собственности на квартиру будет выше базовой ставки кредитования для вторичного жилья. К тому же следует уточнить, на каком этапе строительства должен находится дом, чтобы банк дал позволение на кредитование.

д) Оцените процедуру оформления кредита и ипотечной сделки. Обратите внимательность на:

- существование различных вариантов расчетов с продавцами. Если в банке действует только безналичный расчет, то бывает сложно сагитировать продавцов квартиры в гарантированном получении средств.

- сроки рассмотрения заявки заемщика, сроки оформления и сроки выдачи кредита - после этого того, как все документы предоставлены

- строй оформления ипотечной сделки и расходы на это.

- какие действия банка в случае вашей неплатежеспособности на протяжении нескольких месяцев? (за любой день просрочки платежа обыкновенно начисляются штрафные санкции и пени). Обычно, банки требуют от Вас заблаговременного оповещения о Вашем намерении задержать платеж.

е) Погашение кредита

Дело в том, что кредит можно выплачивать по-разному. Можно равными долями в течение всего срока - это аннуитентный платеж. Тогда, взяв кредит, например, на 10 лет, произвольный месяц вы будете вносить одинаковую сумму. Эта сумма состоит из основного долга и процентов, которые начисляются на весь долг срезу. И тут есть нюанс: в первые месяцы оплаты ваша сумма будет состоять на 10% из основного долга и на 90% из процентов. Мало-помалу доля процентов будет делаться все меньше, а доля долга все больше. Но лично для вас это не играет здоровущий роли, главное, что сумма всякий месяц одинаковая и вам нетрудно планировать семейный бюджет.

Это делается для того, чтобы кредитору не затерять свои проценты, если, например, заемщик решит перекредитоваться в другом банке. То есть, первоначально банку возвращается его прямая прибыль, а затем уже сумма кредита.

Существует еще и так называемый дифференцированный платеж. Он тоже состоит из суммы долга и процентов, но тут каждый месяц сумма вашего платежа становится едва-едва меньше. Это происходит потому, что составляющая основного долга каждый месяц одинаковая, а проценты начисляются каждый раз на ту сумму, которую вам осталось выплатить. Соответственно, по мере выплат общая сумма вашего долга уменьшается, и сумма процента становится ниже.

Кроме того, важно, в какой валюте вы будете погашать кредит. Если вы получаете заработную плату в рублях, то вам придется ежемесячно утрачивать определенную сумму за счет разницы в курсах при покупке и продаже доллара / евро.

ж) Дополнительные расходы зависят от выбранной программы кредитования, размера кредита, выбранного банка и последовательности платежей. В разных банках вариации на тему будут различны. Но сумма в любом случае набежит приличная. В зависимости от класса квартиры, которую вы приобретаете, дополнительные расходы могут вознести стоимость жилья еще на 5-10 тысяч. долл.

1) расходы до оформления кредита:

- комиссионные ипотечному брокеру (агентству недвижимости) за поддержка в оформлении квартиры и за подбор квартиры - 2-6 %от стоимости квартиры;

- оплата услуг оценочной компании - 100-150 долларов;

- плата банку за рассмотрение заявки на получение кредита - до 150 долларов.

2) расходы во миг оформления кредита:

- страховая премия - от 0,8 % до 1,5 % от суммы кредита за каждый облик страхования;

- первостепеннный взнос по кредиту - от 15 до 30 % от стоимости квартиры;

- пошлина нотариусу за удостоверение сделки купли-продажи или подмога в составлении договора в нехитрый письменной форме - от 9 000 рублей;

- комиссия банку за выдачу кредита - от 0,9 % до 1,5 % от суммы кредита;

- плата за аренду банковской ячейки - в среднем 50 долларов;

- пошлина за государственную регистрацию сделки купли-продажи - до 7 000 рублей;

3) расходы потом оформления кредита:

- ежемесячные платежи в счет погашения кредита (зависят от срока кредитования, суммы кредита и процентной ставки);

- отчисления на страхование - от 0,8 % до 1,5 % от остатка кредита за каждый обличье страхования;

- налог на имущество.

Третий этап. Подготовка документов

Итак, вы выбрали банк. Одобрят ли вас как заемщика, напрямую зависит от грамотного заполнения документов, предоставляемых в банк, и их правильной комплектации. В принципе, все списки документов можно взглянуть на сайтах в Интернете. Все вопросы по документам вы можете задать при первом же общении с сотрудниками банка - когда придете на консультацию. Но не помешает заблаговременно ознакомиться с этим вопросом и приступать разговор, будучи уже "в курсе".

Приведем своего рода "универсальный пакетик документов", который просто применятся в банковской практике, и все-таки еще раз заметим, что он не является достаточным и исчерпывающим. Для получения ипотечного кредита, необходимо приготовить два пакета документов:

1) документы для одобрения вопроса о выдаче кредита

2) документы для одобрения объекта недвижимости

Список документов, необходимых для рассмотрения Вопроса о Выдачи Кредита (для Заемщика, работающего по найму)

Основные документы:

1.Заявление-анкета Заемщика на получение кредита (по форме Банка). Что ни на есть стержневой документ.

2.Копия паспорта Заемщика (все страницы, охватывая пустые).

3.Копия рабочий книжки Заемщика, заверенная работодателем.

4.Копия трудового договора (при наличии).

5.Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается работодателем по форме 2-НДФЛ) и/или справки с места работы произвольной формы о размере среднемесячного заработка (за вычетом удержаний) за период не менее 6 месяцев или за по сути дела отработанное период на последнем месте работы (форма справки согласовывается с Банком).

6.При наличии дополнительного дохода от других организаций: трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.

7.Копия документа о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, свидетельство о рождении детей, брачный договор - предоставляются в Банк при наличии).

Дополнительные документы:

1.Копия документов об образовании.

2.Копия военного билета (для лиц призывного возраста).

3.Копия водительского удостоверения.

4.Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

5.Копии документов, подтверждающих присутствие в собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества (квартира, дача, земельный участок, автомобиль, ценные бумаги, документы, подтверждающие остатки на банковских счетах и т.п.).

6.Копии документов, подтверждающих регулярные доходы от страховых выплат, процентов по депозитам, сдачи имущества в аренду и т.п.

7.Копии документов по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам (кредитные договоры, договора займа, справки от кредиторов и т.п.).

Индивидуальным образом решается вопросительный мотив о предоставлении кредита владельцам бизнеса. Список документов будет зависеть от конкретной ситуации.

Если какого-то документа нет, или возникают трудности с его получением, необходимо нетрудно позвонить сотруднику и постараться разрешить вопрос. Как правило, банки ограничиваются письменным объяснением по ряду документов.

Заявление заемщика, которое прилагается к пакету документов, является основным при принятии решения. Заявление-анкета подписывается собственноручно заемщиком и созаемщиком. Указывайте тут максимальную сумму кредита, которую вы рассчитываете получить. Скомплектованный пакет документов следует сдать сотруднику банка. Сотрудник на этой заявке должен поставить дату приема документов. Как правило, в этот же миг вы оплачиваете рассмотрение заявки.

О дальнейших этапах ипотеки читайте в следующей статье этого раздела под названием "Ипотека шаг за шагом - дорога к квартире".

Keywords: