Банк, чаще всего, одобрял продажу ипотечного жилья.

В ходе работы на должности начальника кредитного отдела мне приходилось крайне нечасто сталкиваться с таким явлением, как продажа ипотечного жилья.

За немного лет таких случаев наберётся не больше десяти. Связано это с тем, что такими вопросами занимается работа собственной безопасности. Но заключение все одинаково принимается совместно с кредитным отделом.

Из десяти случает более половины позволительно отнести к добровольной продаже ипотечного жилья. Это происходило через несколько лет вслед за тем оформления ипотечного договора. Состав семей менялся. Требовалось расширение жилой площади. Заёмщики подавали заявление о реструктурировании существующего кредита. Банк, чаще всего, одобрял.

Процедура же выглядела следующим образом. Клиент приходил за консультацией. Рассказывал о том, что есть стремление и вероятность оформить ипотечный кредит на более просторную квартиру. Кредитный инспектор помогал собрать ему соответствующее заявление. К заявлению, как правило, прикладывались и документы по приобретаемому объекту недвижимости. Дальше заявление рассматривалось и принималось решение.

В случае удовлетворения просьбы заёмщика начиналась операция переоформления ипотеки на приобретение нового объекта. Тут существовала одна методика для всех. Прежняя квартирка заёмщика выставлялась на продажу сквозь агентство недвижимости, с которым сотрудничал банк. Делся расчёт стоимости и остатка ипотечного кредита.

За счёт имеющийся разницы формировался первоначальный взнос по новому ипотечному кредиту. На практике это означает, что если заложенная квартира продаётся за единственный миллион рублей, а остаток долга заёмщика составляет триста тысяч, то первоначальный взнос за новое жильё будет равняться семистам тысячам рублей. При этом процента на оставшуюся сумму долга не насчитывались.

Таким образом, затем продажи предыдущей квартиры, все средства, оставшиеся позже погашения долга, ложились в основу первоначального взноса, и на основании этого делался новоиспеченный расчет графиков платежей.

Остальная процедура оформления ипотеки на новое жильё происходила по стандартной схеме: оценка недвижимости - страхование - подписание договора - расчёт с продавцом - приобретение свидетельства собственности.

Достаточно нередко при таких манипуляциях заёмщики получали определённые выгоды. Это происходило в том случае, если сумма долга по прежнему кредиту оказывалась не шибко большой. В результате образовывалась приличная сумма первоначального взноса, за счет чего снижались процентные ставки и немаловажно уменьшались суммы ежемесячных платежей.

Дополнительными затратами при таком обмене ипотечного жилья не возбраняется мнить только оплату услуг нотариуса, комиссию за выдачу кредита и оплату труда оценщика.

Принудительных случаев продажи ипотечного жилья в моей практике встречалось мало. Могу припомнить только два из них. Оба были осуществлены по решению суда службой судебных приставов. Это довольно распространенная практика. Если банку не удается достичь договоренности с должником до суда, то после этого вступления судебного решения в законную силу банк предпочитает не вмешиваться в процедуру отъёма собственности.

Исключением из этого был только один эпизод в моей практике. Когда к нам обратился заёмщик с просьбой прикрыть его ипотечный кредит и взять его квартиру. Как он нам объяснил, он собирается на постоянное местоположение жительства в одну из зарубежных стран. В этом случае продажа ипотечной квартиры была поручена агентству недвижимости, с которым у нашего банка был заключен контракт о сотрудничестве. Вывод вопроса не заняло хоть отбавляй времени. Квартира была продана. Кредит закрыт. Остатки денежных средств выданы заёмщику.

Конечно, в этом месте описаны идеальные решения проблем, возникающих с продажей ипотечного жилья. И на практике, возможно, встречаются самые многообразные формы взаимодействия заёмщиков с банками в этом вопросе. Но то, что тут написано - это самые распространенные схемы.

При поддержке: Банкирша.ком - все о банках, кредитах, ипотеке

Keywords: