Ипотека в деталях: Документальный аспект кредита

В ходе ипотечной сделки заемщику необходимо поставить подпись весь пакетик документов. И это не пустая формальность.

Если бумаги составлены грамотно, клиент в дальнейшем будет избавлен от целого ряда проблем как с купленной в кредит квартирой, так и с возвратом долга. Потенциальный заемщик зачастую во всем полагается на сотрудников банка, либо - на ипотечного брокера, тот, что помогает основать сделку.

Однако каждому претенденту на кредит полезно познакомится с порядком его оформления и типовыми документами, которые понадобится подписать. Имея эту информацию, заемщик сможет оформить сделку так, чтобы его права не были ущемлены.

Ипотека по заявкам

Вместе с заявкой на приобретение кредита, в банк необходимо дать установленный комплект документов. Их численность не велико. В эти дни кредиторы довольно лояльно подходят к рассмотрению заявлений потенциальных заемщиков.

От интересанта, как правило, требуют только копии паспорта и рабочий книжки (подлинники нужно без затей предъявить сотруднику банка), а ещё справку 2-НДФЛ, либо - если барыш неофициальный - справку по форме, установленной банком. Стандартный срок ожидания ответа кредитора - неделька (максимум - две). И все-таки некоторые банки пошли навстречу пожеланиям клиентов и ещё в прошлом году сократили срок рассмотрения заявки до трех дней (в частности, Абсолют Банк, DeltaCredit, и Городской ипотечный банк).

По словам управляющего петербургским филиалом Абсолют Банка Вадима Осипова, в связи с обострением конкуренции на рынке, банки начали подступать к рассмотрению кредитных заявок клиентов крайне лояльно. Вывод об отказе принимается только в случае выявления особенно веских причин. Если клиенту все-таки дают отворот-поворот, то причины отказа, как правило, не объясняются.

В случае положительного решения заемщику дают час на розыск квартиры. В среднем - три месяца, но по договоренности с кредитором это срок не возбраняется повысить еще на месяц. Документы для страховой компании лучше оформлять параллельно с поиском квартиры. Это ускорит процесс.

Жилье без промедления

Квартира, приобретаемая с помощью ипотеки, должна утрясать не только самого заемщика, но и кредитора (список требований к залоговой недвижимости бывает достаточно жестким). Чтобы вариант не оказался "холостым", имеет толк доверить подбор жилья специалистам, знакомым с запросами кредитных учреждений. Такого рода услуги нынче оказывают агентства недвижимости, а кроме того некоторые ипотечные брокеры.

По мнению директора по Северо-Западному округу ООО "Городской Ипотечный Банк" Игоря Жигунова, от профессионализма этих работников зависит не только оперативность поиска квартиры, но и прыть оформления самой сделки. "Если заниматься поиском квартиры самостоятельно, ход может затянуться на месяцы", - считает Игорь Жигунов.

"Клиенты, которые уверены, что в кредите им не откажут, в первую голову ищут квартиру, а после этого обращаются в банк за займом", - отмечает сопредседатель комитета по ипотеке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Ирина Забродина. В таком случае, по словам г-жи Забродиной, кредитор типично идет навстречу клиенту и старается со своей стороны как позволительно быстрее одобрить заявку и оформить необходимые бумаги.

Между заемщиком и банком

После того, как квартирка найдена, оценена, и для ее покупки подготовлены все необходимые бумаги, наступает черед подписания кредитного договора. Он содержится между банком, выдающим кредит, и заемщиком.

По мнению руководителя кредитно-кассового офиса ООО "Городской Ипотечный Банк" в Санкт-Петербурге Андрея Пименова, заключение кредитного договора является одним из самых важных этапов ипотечной сделки. Оттого что как раз на основании этого документа и будут сооружаться дальнейшие отношения банка и заемщика на весь отрезок времени кредитования. Потому содержание кредитного договора необходимо уяснять текст сильно внимательно.

Согласно новой редакции закона ФЗ 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. Протокол составляется в азбучный письменной форме в помещении банка.

В кредитном договоре оговариваются существенные параметры сделки. В частности, габарит кредита (с указанием валюты), срок его возврата, мишень (на покупку квартиры, загородного дома, участка и т.д.), размерность процентной ставки за пользование кредитом и строй ее расчета. Помимо того, документ должен внятно обрисовывать порядок начисления процентов, основания для предъявления требований о досрочном погашении кредита, а также условия досрочного погашения.

Особое внимание, по мнению Андрея Пименова, нужно направить на сумму кредита, метод погашения, платежный период, а также - на схему досрочного погашения. "При этом нужно учесть, что датой платежа считается дата списания средств со ссудного счета. Если заемщик вносит платеж сквозь прочий банк, то средства могут быть зачислены на его ссудный счет в банке-кредиторе только посредством 2-3 дня", - предостерегает г-н Пименов.

Кроме того, клиенту стоит озаботиться таким важным вопросом, как прописка родственников. Кредитный контракт должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. Следом подписания документа эти вопросы придется находить решение в каждом случае индивидуально, и в обязательном порядке согласовывая с банком.

Условия кредитного договора должны надлежать тем, которые были указаны в уведомлении Кредитного комитета. В документе обозначается: как и где решаются споры по заключенному кредитному договору. Немаловажно также ревизовать договор на присутствие технических ошибок (опечатки в адресе квартиры, паспортных данных заемщиков и т. д.). Они могут сделаться причиной приостановки (отказа) в государственной регистрации.

Договор с банком оформляется в единственный день с договором страхования жизни, трудоспособности заемщика и закладываемого имущества. "Наличие оплаченной страховки - залог защиты интересов и клиента, и кредитора в случае наступления страхового события в период проведения сделки", - считает Игорь Жигунов.

При этом шибко удобно, если в кредитной организации действует "принцип одного окна" и оба документа регистрируются в одном и том же месте.

Купить, продать, зарегистрировать

После заключения кредитного договора с перерывом в день-два подписывается договор купли-продажи квартиры. Как и кредитный договор, он может быть заключен в несложный письменной форме. Однако, по словам директора управления по кредитованию физических лиц ОАО Банк "Александровский" Елены Кулык, у эдакий формы есть наш минус - в случае потери договора, его не разрешено восстановить, так как Федеральная регистрационная работа (ФРС), которая регистрирует тот самый документ купли-продажи, выдает только копии документов и дубликаты свидетельства о праве собственности.

Решить проблему разрешено с помощью нотариального удостоверения договора. В этом случае дубликат документа завсегда будет держаться у нотариуса. Но, естественно, этакий алгоритм действий оказывается больше затратным - заемщику придется оплатить нотариальные услуги. Вследствие этого участники сделки по своему усмотрению и обоюдному соглашению должны решить, надобно ли придавать договору нотариально удостоверенную форму.

Многие специалисты рекомендуют аккурат нотариальное удостоверение договора, так как практика показывает, что это намного надежнее. Тем более что в случае предъявления иска о расторжении договора или признании его недействительным, нотариус привлекается в качестве третьего лица. Формулировки договора купли-продажи должны подобать требованиям банка. Поэтому, по словам Андрея Пименова, лучше обращаться для его составления к нотариусам, рекомендованным кредитным учреждением.

Существенными условиями договора купли-продажи являются данные, характеризующие квартиру (адрес, число комнат, общая и жилая площадь квартиры и т. д.). Также в документе непременно указывается стоимость квартиры, установленная соглашением сторон договора. В этом пункте требования банка-кредитора и продавца в отношении цены объекта, указываемой в договоре, могут различаться. Нередки случаи, когда банк предпочитает сориентировать в договоре реальную сумму сделки, а продавец квартиры хочет прописать сумму до 1 млн руб., чтобы не уплачивать налоги.

В договоре должно держаться и предписание на то, что квартира никому не продана, не подарена, в споре или под арестом не состоит, наймом не обременена и не является предметом залога.

Кроме того, применение для взаиморасчетов заемных средств требует включения в документ некоторых особых положений. В частности, условий получения денег с банковского счета покупателя (куда их заблаговременно переводит продавец), отображение схемы расчетов (через ячейку, с использованием аккредитива, безналичный расчет). А также - ссылку на кредитный договор и его реквизиты, чтобы заемщик мог принять налоговую льготу.

Подписанный сторонами договор купли-продажи передается в ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на регистрацию, где по закону рассматривается в течение 10 дней. Продавцы квартиры могут обрести капиталы только после этого предъявления в банке документов о регистрации договора купли-продажи.

Keywords: