Риски ипотечного кредитования

О правовом обеспечении безопасности ипотечных сделок и механизмах снижения рисков кредитования рассказывает управляющий отделением компании "Мир недвижимости" кандидат юридических наук Юрий Шурховецкий.

Сделка с использованием кредита отличается от обычной покупки, ибо клиент производит оплату за счет не только собственных, но и привлеченных, заемных денег.

Банк, предоставляющий заемщику указанные средства, предъявляет свои требования как к приобретаемому объекту (предмету залога), так и к процедуре совершения сделки. Рассмотрим некоторые особенности покупки недвижимости с использованием кредитных средств.

Первым этапом ипотечной сделки является первоначальная оценка объекта недвижимости. Данную информацию, как правило, получают в ходе телефонных переговоров с продавцом жилья или его представителем. Риелтор выясняет состав собственников квартиры, есть ли посреди них несовершеннолетние, а ещё не входит ли кто-то из собственников в группу риска в силу возрастных характеристик. Во пора переговоров специалисты уточняют, какие правоустанавливающие документы на недвижимость имеются, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей во час приватизации или права обязательных наследников, не подвергался ли предмет перепланировке, не согласованной в установленном законом порядке, и пр. В большинстве случаев уже на данном этапе разрешается установить возможность одобрения банком данной квартиры и возможные риски ипотечной сделки.

Второй период - предварительный разбор содержания правоустанавливающих документов, полученных от продавца недвижимости и (или) его представителя (например, при встрече или по факсу). Необходимо узнать соответствие фактов, сообщенных по телефону продавцом или лицом, действующим по его поручению, содержанию документов, обследовать число и правильность оформления правоустанавливающих документов (в том числе на предмет орфографических ошибок, опечаток, соответствия адреса объекта, его характеристик и пр.).

Третий этап - внесение аванса за недвижимость. Клиент встречается с продавцом или его представителем и передает денежные средства на условиях авансового соглашения или иного аналогичного документа. На этом этапе существует риск недобросовестного поведения продавца. Он может принимать авансы от нескольких потенциальных покупателей, предлагая в ломание правил авансового соглашения поставить подпись контракт купли-продажи квартиры не с тем, кто привнес аванс раньше, а с тем, кто готов уплатить большую сумму.

Как необходимо поступать в подобных случаях? Наиболее эффективным способом защиты прав покупателя является составление предварительного соглашения (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить главный договор (о передаче недвижимости). Иными словами, предварительный договор связывает обязательствами не только покупателя, но и продавца объекта. Крайний не нетрудно имеет право, но обязан сбыть квартиру на указанных в названном соглашении условиях.

В случае отказа продавца от продажи недвижимости покупатель может обратиться в суд с иском о понуждении продавца к подписанию договора купли-продажи, а кроме того возмещению убытков, причиненных покупателю этим отказом. Потому как объектом спора является квартира, наиболее эффективным способом воздействия на недобросовестного продавца, принимающего авансы от разных лиц, представляется наложение ареста на жилой объект в судебном порядке. Как показывает практика, наложение ареста и риск судебного разбирательства дисциплинируют продавца и побуждают к своевременному исполнению им принятых на себя обязательств. Отметим лишь, что в предварительном соглашении следует во что бы то ни стало направлять все существенные условия договора купли-продажи.

Рассмотрим ситуацию, когда стороны сделки заключают авансовое или иное соглашение (назовем его информационным). Названный протокол всего только фиксирует условия, при которых покупатель обязуется обзавестись недвижимое имущество. Как правило, по информационному соглашению контрагент оказывает услуги по оформлению в имущество жилья. В данном случае не возникает обязанность сторон подписывать в будущем договор купли-продажи квартиры. Чтобы избежать возможного срыва сделки, рекомендуем ревизовать полномочия контрагента по авансовому договору и однозначно зафиксировать условия передачи жилья. В случае возникновения конфликтной ситуации нужно ссылаться на Закон Россия "О защите прав потребителей".

При заключении как предварительного, так и информационного соглашения немаловажно обрести подтверждение того, что сумма аванса передана продавцу или его представителю.

Четвертый этап состоит в сборе и проверке документов в отношении приобретаемой недвижимости. Используя источники, не связанные с продавцом, находят подтверждение или опровержение выявленным на первом этапе обстоятельствам и фактам. Иными словами, собирают все необходимые бумаги и проводят полную проверку юридической истории квартиры, на основании чего делают вывод о возможности ее покупки либо поиске иного объекта.

На этом этапе есть риск пропустить, не выявить важные сведения, подчас намеренно скрытые. Могут остаться незамеченными факты, способные привести к ограничению прав нового собственника, ущемлению его законных интересов. Избежать риска можно, предусмотрев процедуру возврата внесенного аванса.

Пятый этап - проведение оценки недвижимости профессиональными оценщиками из числа аккредитованных банком. Иной раз продавец по каким-то причинам препятствует оценке. Но без нее кредитная организация скорее всего откажет заемщику в предоставлении денежных средств. Либо ход затянется, момент будет потеряно, и в конечном счете сделка сорвется. Чтобы подобного не произошло, надобно ещё на третьем этапе предусмотреть обязанность продавца содействовать проведению оценки, в частности под угрозой возврата внесенного аванса.

Шестой этап - согласование возможности приобретения жилья с банком и страховой компанией. Существует вероятность отказа в предоставлении денежных средств или принятии на страхование. На тот самый происшествие покупателю следует предусмотреть на третьем этапе проведения сделки обязанность продавца воротить внесенный аванс при отказе кредитной и страховой организаций. Денежные средства, затраченные на сбор документов и проверку недвижимости до рассматриваемого этапа, покупателю, как свидетельствует практика, не возвращают.

Снижению рисков способствует знание покупателем или его представителем программы ипотечного кредитования или особенностей работы страховой компании, что в большей степени характерно для профессионального участника рынка недвижимости - риелторской фирмы.

Седьмой этап - государственная регистрация права имущества покупателя на квартиру, а также залога объекта в пользу кредитной организации.

Неприятности изредка случаются и на этой стадии. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента регистрации, но в ней могут отказать, несмотря на то что документы подписаны обеими сторонами. Причиной отказа зачастую становятся технические ошибки, выявленные в ходе экспертизы, проводимой Федеральной регистрационной службой. Чтобы избежать этого, необходимо заблаговременно согласовать вероятность государственной регистрации договора купли-продажи или применять формы соглашений, неоднократно проходивших государственную регистрацию.

Восьмой этап - претворение в жизнь договора купли-продажи квартиры. Для покупателя это передача денежных средств, для продавца - передача недвижимости по подписываемому передаточному акту, если иное не предусмотрено соглашением.

Чего бояться на заключительной стадии сделки? В случае роста цен на жилье продавец может явить заинтересованность к получению большей суммы, чем предусмотрена договором купли-продажи. Начнет грозить отказом в передаче покупателю недвижимости, не захочет хватать причитающиеся ему средства, что способно привести к расторжению названного соглашения.

Если продавец отказался от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи квартиры, то покупатель вправе требовать возмещения причиненных убытков и настаивать на проведении сделки, передав причитающиеся продавцу денежные средства в депозит нотариуса.

Нами рассмотрены лишь основные риски ипотечной сделки, а также предложены некоторые правовые способы их снижения. Достижение положительного результата при совершении сделок с недвижимым имуществом вообще и ипотечных в частности зависит не только от уровня правовой подготовки покупателя или его представителя, но и от того, сколь опытным участником профессионального рынка жилья он является. Так как ипотечные сделки предъявляют повышенные требования к уровню подготовки участников, оптимальным вариантом их совершения остается воззвание к профессиональным риелторам.

Keywords: