Кому откажут в регистрации прав на недвижимость?

Многие операции с недвижимостью требуют прохождения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое добро и сделок с ним. Как показывает практика, регистрацию могут приостановить или нетрудно отказать в ней.

О чем нужно знать, чтобы такая засада не случилась с вами? Если вы покупаете или продаете квартиру, заключаете долгосрочный контракт аренды, договор ипотеки или совершаете другие сделки с недвижимостью, то вам будет необходимо одолеть путь процедуру государственной регистрации прав на недвижимое собственность и сделок с ним. Нужно помнить, что не завсегда документы, поданные на государственную регистрацию, могут быть зарегистрированы.

В некоторых случаях закон позволяет государственному регистратору приостановить регистрацию или отнюдь отказать в ней. Вы вправе обжаловать данное вывод в судебном порядке, но, раньше всего, необходимо знать, в каких случаях быть может приостановление и отказ в регистрации. В особенности это актуально для так называемых альтернативных сделок.

Основания для приостановления государственной регистрации

Государственная регистрация может быть приостановлена по инициативе государственного регистратора, на основании судебного решения, а ещё по инициативе стороны сделки и правообладателя.

Если регистрация приостановлена на основании определения или решения суда, то срок эдакий задержки остается неопределенным. Связано это с тем, что продолжительность приостановки зависит не от действий государственного регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с объектом права, заявленного к регистрации.

Сюда же относится случай, нарочно предусмотренный Законом об ипотеке. При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Регистрация приостанавливается по инициативе государственного регистратора при наличии у него сомнений в основаниях для регистрации прав, а кроме того в подлинности документов. Если у регистратора возникли сомнения в подлинности документов, то он обязан принять меры по получению дополнительной информации и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Сомнения регистратора могут, в частности, трогать надлежащих полномочий лица, обратившегося за регистрацией; наличия прав на недвижимое имущество у распоряжающегося им лица и т. д.

Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о принятом решении и о его основаниях. Заявители же имеют право представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Несомненным основанием для приостановления государственной регистрации будет отсутствие посреди представленных документов отказа участников долевой имущества от права преимущественной покупки доли в пользу постороннего лица. В том случае, если заявление о регистрации подается менее чем сквозь месяц с того дня, когда продавец доли поставил в известность о своем намерении других участников долевой собственности.

Приостановление регистрации допускается не больше чем на 1 месяц. Но необходимо помнить, что если вы подали документы на регистрацию, то по закону она должна быть проведена не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов. То есть в принципе регистратор вправе по истечении этого месяца принять заключение о приостановлении.

Регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении регистрации в письменной форме уведомить стороны договора об основаниях принятия такого решения. Естественно, в этом случае заявители потеряют время. Если в течение 1 месяца с момента принятия решения о приостановлении не будут устранены причины, то в регистрации будет отказано.

По заявлению правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении необходимо сориентировать причины приостановления регистрации, а также срок такого приостановления. Документального подтверждения причин приостановления не требуется. Вот тот самый миг сегодня пытаются устранить из закона ипотечные банки, потому что как раз он мешает им вручить монеты заемщику в день сделки, а не позже госрегистрации.

Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственной регистрации. То есть если вы подали заявление о приостановлении государственной регистрации на 3 месяца, то по истечении этого срока сызнова начинает отсчитываться с нуля месячный срок регистрации.

Отказ в регистрации

В регистрации отказывают в следующих случаях:

1) если право на предмет недвижимого имущества (жилое помещение) не является правом, подлежащим государственной регистрации прав. Перечень прав, подлежащих государственной регистрации, установлен ст. 4 Закона о регистрации. Применительно к сделкам с жилыми помещениями регистрации подлежат право собственности, право оперативного управления и право хозяйственного ведения;

2) если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо. Так, например, не могут независимо заключать договор купли-продажи и давать заявление о регистрации малолетние граждане. Ненадлежащим лицом будет гражданин, обратившийся с заявлением о регистрации от имени другого лица, не имея доверенности от правообладателя;

3) если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, если договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но он не удостоверен, или в документах не указаны все необходимые данные для государственной регистрации;

4) если акт государственного органа или органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания. В соответствии ст. 13 ГК РФ, ненормативные акты государственного органа или органа местного самоуправления (а в случаях, предусмотренных законом, также нормативные акты, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица) могут быть признаны судом недействительными;

5) если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое имущество;

6) если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило протокол без указания этих условий. Данным лицом может признаваться супруг, не получивший нотариального согласия другого супруга на совершение сделки с жилым помещением (п. 3 ст. 35 СК РФ);

7) если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества (жилого помещения) свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Заявитель вправе обжаловать в суде решение об отказе в регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Заявителя должны проинформировать в срок не более пяти дней потом окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации. Он вправе обжаловать такое решение в судебном порядке.

В регистрации какого права вам откажут обязательно?

Отказ в государственной регистрации права на земельный участок неминуем, если участок предоставлен гражданину до 30.10.2001 года для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС, ИГС на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения. А также если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен участок, или нельзя обусловить наружность права; если в соответствии с законом такая почва не может быть предоставлена в частную собственность.

В регистрации договора долевого участия в строительстве откажут, если зарегистрирован прочий договор долевого участия в строительстве в отношении того же объекта недвижимости. Отказ также последует, если не представлен договор поручительства, если застройщик в качестве способа обеспечения обязательств по договору выбрал поручительство.

И вот ещё одна не весьма приятная новость: если вам отказали в государственной регистрации, то государственная пошлина, уплаченная за регистрацию, возврату не подлежит. Но до принятия решения об отказе в регистрации стороны вправе на основании заявлений перестать регистрацию. В этом случае половинка государственной пошлины, уплаченной за регистрацию, возвращается.

Keywords: