Миг лизинга ещё не пришло

В сети Интернет и печатных изданиях энергично обсуждается предмет лизинга в коммерческой недвижимости. Специалисты рынка, которые согласились прокомментировать тот самый механизм, считают, что ажиотаж преждевременный.

На нынешний день в России сделки с коммерческой недвижимостью ограничиваются арендой и куплей-продажей, тогда как в западных странах процветают ипотечные сделки и лизинговые операции в этом сегменте. Пояснить это не сложно, на нашем рынке более того ипотека не на сто процентов прижилась, чего же ждать от значительно больше сложного механизма: лизинга офисов и складов?

На самом деле лизинг - вправду любопытный инвестиционный механизм, теоретически, его преимущества перед арендой и кредитом в том, что он дает право выкупа недвижимости в всякий миг или по окончанию срока договора, помимо этого, покуда контракт лизинга имеет силу его не разрешено расторгнуть. Кроме этого, в договоре лизинга залоговых отношений может вообще не быть, либо они могут обладать косвенный характер, что в положительную сторону отличает его от ипотеки. Но, не стоит забывать, что право имущества принадлежит не Вам, а лизингодателю. Вы всего только пользуетесь помещением и имеете право выкупа. Оттого сложно сравнивать лизинг с кредитованием.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может употребляться для предпринимательской деятельности. А земельные участки и другие природные объекты, а кроме того имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен своеобразный строй обращения - не могут.

Эксперты рынка полагают, что определение, классификация и все, что связано с этим механизмом - в то время как еще довольно размыто, никаких единых или четких критериев не выделено. Однако, разрешается прозвать немного основных вариантов лизинговых соотношений:

Финансовый лизинг - наиболее распространенный облик лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на долгий срок и полное или без малого полное возмещение ее стоимости за отрезок времени использования.

Оперативный лизинг - картина лизинга, при котором лизингодатель закупает на наш опасение и риск собственность и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на установленный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.

Возвратный лизинг - содержится в том, что собственник имущества поначалу продает его будущему лизингодателю, а потом сам берет это добро в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный доход за счет продажи собственного имущества и вместе с тем продолжать по сути дела пользоваться им.

Большинство лизинговых компаний, которые занимаются коммерческой недвижимостью, предлагают аккурат возвратный лизинг, позиционируя его как уникальную вероятность получения долгосрочного финансирования.

Безусловно, высокие ставки аренды и продажи в секторе коммерческой недвижимости - это основная предпосылка для повышения интереса к лизингу в этой области, чем и оперирует большинство лизинговых компаний и журналисты ряда изданий. Действительно, это прекрасная возможность приобретения офисного или складского здания без необходимости единовременно выплачивать его полную стоимость. Кроме того, неоспоримыми достоинствами лизинга являются: уменьшение расходов лизингополучателя по уплате налога на имущество, за счет того, что имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя; уменьшение налогооблагаемой прибыли за счет отношения лизинговых платежей на себестоимость, а ещё отбояривание малых предприятий от уплаты НДС. Но, к сожалению, специалисты говорят, что отрицательных и спорных моментов, связанных с этим механизмом пока гораздо больше.

Вот, что считает по этому вопросу Ольга Батурина, Начальник Группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle: "Сегодняшний рынок коммерческой недвижимости Москвы характеризуется нехваткой предложения и растущими ставками аренды и продажи. В данных условиях калякать о широком распространении лизинга не приходится - потому как данная форма арендных отношений наиболее эффективна на стабильном рынке. В условиях, когда ни покупатель, ни продавец не могут быть уверены в том, что ставки в ближайшие годы останутся на нынешнем уровне, а не упадут из-за выхода на рынок новых проектов, или, наоборот, не продолжат рост, лизинг является достаточно рискованным инструментом".

Похожая точка зрения и у Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group. "Еще несколько лет вспять мы заключали партнерские отношения с несколькими лизинговыми компаниями для продвижения данных услуг на рынке коммерческой недвижимости. В реальности ни одной сделки не произошло. Основную проблему я вижу в отсутствии прозрачности рынка недвижимости, если вещать о сделках купли-продажи" - сообщил Илья Шершнев. По его словам, даже если данная форма финансирования привлечет клиента, он вряд ли сможет нарыть помещение, где собственник достичь согласия переоформлять право собственности с указанием полной суммы сделки. Либо он будет навязывать нелегальные схемы, либо продажу акций компании. "Я не думаю, что в ближайшее момент что-то может измениться. Единственное, что может улучшить ситуацию для лизинговых компаний, спад рынка, понижение ликвидности и другие негативные факторы. Не думаю, что повышение лизинговых операций может изменить рынок, более того в текущей ситуации не вижу возможности для увеличения объема лизинговых услуг в коммерческой недвижимости".

Очевидно, что период лизинга на российском рынке коммерческой недвижимости несложно еще не пришло, прогнозы экспертов сравнительно увеличения объемов лизинговых сделок пока неутешительные. Это и не удивительно, учитывая все сложности сегмента в нашей стране. Более того, даже в странах Европы, где рынок целиком зрелый и стабильный, большая количество лизинговых операций приходится все же на движимое имущество. А у нас даже законодательство, которое, по идее, должно максимально упрощать эту форму финансирования, сильно противоречиво. В нормативных актах Россия даже само понятие лизинга неоднократно изменялось и уточнялось. Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, доля вторая и Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N164-ФЗ "О лизинге". Ибо после этого вступления в силу этого закона стало понятно, что строй статей нуждается в доработке, в соответствии с Федеральным законом от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ в комментируемый Закон было внесено довольно большое число изменений и дополнений. Основные противоречия, которые подмечают специалисты на сегодняшний день, связаны с путаницей в определениях и классификации, несоответствием ряда пунктов Федерального закона Гражданскому Кодексу, в особенности касающихся заемных средств. Фактически, агрегат лизинга пока не проработан детально даже в теории, уже не говоря о практике. Судя по всему, о растущей популярности такого механизма в секторе коммерческой недвижимости России пока произносить преждевременно. И маловероятно, что этакий вариант финансирования получит формирование в нашей стране прежде, чем произойдет стабилизация рынка, "обеление" сделок и четкое функционирование законов.

Keywords: