Как избежать банкротства при ипотеке

Сегодня забрать в банке кредит на покупку квартиры достаточно просто. При всем при том не неизменно планы идут по маслу и ипотечный кредит удается погасить досрочно. Редко фатум вносит неожиданные и порой не вовсе приятные коррективы.

Что может случиться, если нет денег оплачивать ипотечные платежи, чем это грозит заемщику и как вылезти из этой ситуации "сухим", выяснял корреспондент "ЭВ".

Два пути

Покупая квартиру или обитель в кредит, немного кто задумывается над тем, что сквозь немного лет изменится не только обстановка на банковском рынке или на рынке недвижимости, но и личная жизнь. Помимо самых тяжелых случаев, касающихся потери трудоспособности или без затей работы, могут быть и другие: модифицирование в семье - ее пополнение или, наоборот, драматичный развод.

В таких случаях продолжать выплачивать кредит за квартиру не только невозможно, но и порой бессмысленно. Нужно обзаводиться новую квартиру большей площади либо, напротив, переезжать в менее просторное и комфортное жилье. Банкиры в единственный звук уверяют, что более того самые критические ситуации решаются, если заемщик приходит в банк для диалога, а не скрывается, забыв о своих обязательствах. Существуют два пути решения финансовых проблем заемщика - мягонький (внесудебный) и крепкий (судебный).

По доброй воле в пригород...

Внесудебное заключение проблем заемщика подразумевает непрерывный диалог с банком и как итог - компромиссный выход из ситуации и экономия денег. Предположим, что 25 апреля, когда пришло момент для очередного ипотечного платежа банку, заемщик понимает, что денег у него на это нет. Первое, что необходимо предпринять, это позвонить в банк и открыто вымолвить об этом.

Такой акт в некоторых случаях поможет избежать штрафа за неуплату по кредиту. "Если заемщик перестает уплачивать по кредиту, на просроченную задолженность начисляется штраф в размере 0,5% за всякий день просрочки, начиная со дня возникновения просроченной задолженности. Если ситуация с неплатежом по кредиту связана с временными финансовыми проблемами клиента, банк может сходить навстречу клиенту и некоторое период не употреблять штрафные санкции", - рассказывает руководитель управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка Павел Ильин.

Временные финансовые трудности поможет найти решение кроме того реструктуризация ежемесячного ипотечного платежа - то есть трансформирование его размера или предоставление отсрочки по платежам. "По согласованию с кредитором может вводиться какой-то льготный период, в течение которого, например, заемщику позволено работать меньшие платежи либо временно их не платить", - говорит начальство департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Банкиры уверяют, что перед ними не стоит проблема сбыть недвижимость, которая находится у них в залоге, при первой просрочке заемщика. Любому банку необходимо, чтобы заемщик погашал все в установленные сроки, а кредит с закладной не были признаны проблемными. То есть банк может предложить выплачивать в течение нескольких месяцев только проценты по кредиту без погашения основного долга.

В некоторых случаях банкиры увеличивают проблемному клиенту срок кредита, что автоматически уменьшает сумму ежемесячного платежа. Заемщику сильно существенно осмыслить самому, временна ли сложная финансовая ситуация, или она приобрела долговременный характер. В любом случае, необходимо обратиться в банк с заявлением о приостановке платежей. Заявление выносится на рассмотрение кредитного комитета, тот, что принимает окончательное вывод - чаще всего в пользу клиента. В любом случае решения об отмене пеней, приостановке платежей и других поблажках постоянно принимаются банком в индивидуальном порядке.

Другой случай, когда заемщик понимает, что сложившиеся финансовые трудности одолеть в ближайшее пора не удастся, и решается отдать ипотечную квартиру. Решение о продаже может прийти не только из-за проблем. Например, заемщик решил приобрести больше просторную квартиру или переселиться за град и т. п. В любом случае главное в этом месте - это осознанное охота добровольно, без вмешательства суда продать ипотечную недвижимость.

После продажи жилья количество вырученных денег пойдет на погашение оставшегося кредита, а все прочее останется клиенту банка. Отметим, что подобная операция из-за роста цен на жилье зачастую приносит ипотечникам существенную прибыль. Например, два года назад, приобретая трехкомнатную квартиру, которая стоила 100 тыс., заемщик вносил 30% своих средств в качестве первого взноса (30 тыс. долл.), а остальные 70 тыс. долл. хватал у банка на 15 лет.

Сегодня же, по истечении всего 2 лет, заемщик может продать эту недвижимость уже за 300 тыс. долл. В результате банку он должен будет вернуть только 70 тыс. долл., которые забирал два года назад. И даже не все 70 тыс. долл., а меньше, так как эти два года он выплачивал банку долг. Остальную сумму - где-то 240 тыс. долл. - уже бывший заемщик оставляет себе.

Процесс продажи ипотечной квартиры разъяснил Игорь Жигунов. По его словам, в случае, если заемщик хочет продать ипотечную квартиру, банк оформляет сообщение о прекращении залога, которое совместно с документами по сделке отчуждения подается в Федеральную регистрационную службу. Таким образом, вначале регистрируется прекращение ипотеки, а далее смена собственника.

При этом оформляется контракт купли-продажи с указанием на залог и воплощение в жизнь обязательств должником. Для минимизации рисков может употребляться аккредитивная форма расчетов. Существует и второй способ: оформление купли-продажи квартиры с обременением. "В таком случае к новому правообладателю переходят и права (обязанности) залогодателя, при этом залог будет прекращен следом погашения заемщиком кредита из средств, полученных от продажи квартиры. Есть и иные варианты на основе вышеописанных", - рассказывает Игорь Жигунов. По словам Павла Ильина, возможна ситуация, когда заемщик находит нового покупателя, который и погашает задолженность перед банком, после этого чего проводится сделка купли-продажи.

Отметим, что покупателя на квартиру ищет заемщик. Он может действовать это самостоятельно, а может с целью экономии времени и сил прибегнуть к услугам риэлторов. Проще всего обратиться к риэлторам, аккредитованным банком, что позволит упростить работу, ибо партнер банка владеет технологиями сделок с ипотечным кредитом и поможет скоро и выгодно продать квартиру. Как объяснила патрон управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ-24 Мария Серова: "И банк, и заемщик заинтересованы в максимально высокой цене реализации квартиры, потому заемщика никто не ограничивает в поиске покупателя. Оценка квартиры не проводится - рыночной стоимостью квартиры является стоимость продажи".

...или потом суда - в общагу Капотни

Если же просрочки платежей без объяснений причин становятся регулярными, а заемщик не предпринимает никаких действий, кредит и закладная на квартиру могут быть признаны дефолтными со всеми вытекающими последствиями. А это означает одно - воззвание банка в суд и выселение недобросовестного заемщика. Конечно, на промежуточном этапе банк может прибегнуть к помощи коллекторского агентства, которое занимается "выбиванием" долгов у недобросовестных заемщиков. И все-таки этакий исход более вероятен при невозврате обычного потребительского кредита, когда монеты выдаются заемщику без залога.

Ситуация с автокредитами и ипотечными кредитами иная. В залоге у банка остается автоагрегат и квартирка соответственно. И в случае, если заемщик не идет на диалог с банком или скрывается, банк имеет право обратиться в суд и продать имеющееся у него в залоге имущество. В соответствии с законом "Об ипотеке", если клиент в течение 12 месяцев просрочил платеж более трех раз (вне зависимости от суммы просрочки), банк имеет право активизировать процедуру востребования предмета залога.

Обращение взыскания на предмет залога происходит в судебном порядке, если заемщик отказывается подписывать с банком соглашение об отступном. "Реализация предмета залога осуществляется на публичных торгах в соответствии с законодательством РФ. Банк привлекает специализированного организатора торгов и передает ему соответствующие полномочия на реализацию предмета залога.

Из вырученных от реализации предмета залога денежных средств банк удовлетворяет свои требования, определяемые к моменту погашения, охватывая проценты, пени, штрафы и сумму основного долга. Остальную доля средств получает клиент", - рассказывает глава центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Сергей Даньков. В его практике было несколько случаев продажи "ипотечных" квартир. По словам г-на Данькова, во всех случаях заемщики обходились без судебного разбирательства с банком, потому что они понимали, что судебное разбирательство повлечет существенные денежные потери.

Как отметил Павел Ильин, если же вопросительный мотив будет отваживаться в суде и суд сочтет требования банка обоснованными, квартира должна быть выставлена на торги, а все проживающие в ней лица - выписаться из данного жилого помещения. "Согласно действующему законодательству, жильцы квартиры, на которую обращено взыскание, теряют право пользования этой квартирой, т. е. подлежат выселению.

На миг обращения взыскания и реализации недвижимости гражданам предоставляется жилье из так называемого маневренного фонда. Вслед за тем продажи квартиры бывшие заемщики выселяются из этого жилья, то есть оказываются гражданами "без определенного места жительства". На средства, оставшиеся затем погашения кредита, они могут обрести другое, более дешевое жилье", - рассказал Сергей Даньков.

Если жилье для указанных лиц является единственно пригодным для проживания, то для них законом предусмотрен так называемый "отселенческий" жилой фонд. В Москве это общежития в районе Капотни. "Если право проживания теряют родители несовершеннолетних, то и дитя ещё лишается данного права. Это касается сделок, в которых дети не имели доли в праве имущества на жилое помещение", - заключил Павел Ильин.

Keywords: