Покупка квартиры в кредит или женитьба по расчету

Покупка квартиры в кредит похожа на женитьбу по расчету.

А значит, взвесить все за и супротив необходимо крайне тщательно, в частности, с юридической точки зрения. Основные проблемы, как всегда, кроются в деталях и пунктах договора. На какие детали и пункты всех подписываемых документов стоит направить участливость заемщику? Претензия первая.

Несоответствие рекламируемых ставок реальным

Заявленные в рекламных разворотах печатных изданий банками 10% годовых на поверку чаще всего оказываются 11% при "белой" зарплате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ, и 12% при заработках, подтвержденных косвенными данными.

Претензия вторая. Комиссия банка за выдачу кредита незаконна

Расходы человека, решившего забрать ипотечный кредит, не ограничиваются процентами за пользование банковскими деньгами. Банки за выдачу кредита берут комиссию, в среднем 1% от суммы кредита. Причем комиссия эта взимается немедленно, в день выдачи кредита, зачастую путем уменьшения суммы выданного кредита на 1%. Однако, в соответствии ст. 990 ГК РФ, по договору комиссии банк (комиссионер) должен произвести от имени и по поручению комитента (им становится в нашем случае гражданин) некую сделку с третьим лицом в интересах комитента. И получается, что банк от имени гражданина заключает контракт о кредитовании с ипотечным залогом с самим собой, вместе с тем выполняя в сделке и образ комиссионера, и роль третьего лица. Банк как бы раздваивается: получая от клиента комиссионное вознаграждение за выдачу кредита, банк выступает комиссионером, а заключая за счет заемщика с самим собой договор кредитования с ипотечным залогом, банк в то же время становится третьим лицом.

Аналогичная история с комиссией за рассмотрение заявки. В некоторых банках эта комиссия не берется, а в тех, где эта комиссия присутствует, попросят уплатить от 800 до 1500 рублей. Если заявка гражданина кредитным комитетом банка будет удовлетворена, но обратившийся в банк гражданин капиталы обретать не захочет, то комиссию, уплаченную за рассмотрение заявки, никто не вернет.

Претензия третья. Скрытые платежи за обслуживание счета

В том банке, где заемщику демонстративно будут произносить о том, что у них не берется комиссия за рассмотрение заявки на выдачу кредита, а кроме того о том, что процентная ставка по кредиту у них на 0,25-0,5% ниже, чем в других банках, очень вероятно, будет установлена комиссия "за обслуживание счета" заемщика. Такая надуманная услуга будет стоить заемщику на глаз 0,5 % в год от непогашенной суммы основного долга.

Претензия четвертая. Тайная формула платежей и бессмысленность досрочного погашения

Как правило, первые месяцы или более того годы большую доля ежемесячного платежа будут собирать проценты, только незначительную количество - ключевой долг. Это значит, что если должник заработает денег и захочет досрочно погасить задолженность или задумает перекредитоваться в другом банке, то проценты, выплаченные гражданином банку как бы авансом на протяжении месяцев и даже лет, банк на полном законном основании не вернет. Причем банк выдаст график погашения основного долга и процентов лишь при подписании договора, когда трансформировать что-либо поздно, а при предварительных консультациях эту секретную формулу никто не покажет. Избежать такого исхода можно, если употребить схемой не с аннуитетными платежами, а с дифференцированными, когда произвольный месяц погашается центровой задолженность равными частями и проценты за пользование всем кредитом. Платежи по такому кредиту сначала довольно значительные, а затем уменьшаются, зато заемщик метко знает, что с него не возьмут лишнего.

Если же заемщик выбрал систему аннуитетных платежей, сама вероятность досрочного погашения будет располагать толк только в самом начале, когда ещё не выплачены проценты на практике за весь срок пользования кредитом. При всем при том некоторым банкам и этого кажется мало, им нужно закабалить должника на весь указанный в договоре период. Так, например, в одном известном банке на вопросительный мотив о возможности досрочного погашения основного долга с целью уменьшения процентных платежей, работник банка ответила, что "основной должок погашается в последнем платеже по кредиту". Это заставило потенциального заемщика, уже получившего к тому времени положительное вывод банка по заявке, участливо с юристом исследовать контент проекта "Договора о предоставлении кредита на приобретение объекта вторичного рынка недвижимости".

В конце договора указывается, что все суммы, направленные должником на досрочное погашение кредита, "засчитываются в счет погашения последнего из непогашенных платежей, предусмотренного таблицей". А любой ежемесячный платеж включает в себя не только сумму кредита, но и проценты за пользование кредитом. Иными словами: хотите досрочно погасить главный долг - погашайте, но только вкупе со всеми будущими процентами, "путем погашения последнего из непогашенных платежей". Получается, что по условиям договора заемщик не вправе полагать на уменьшение суммы процентов в случае досрочного погашения.

Претензия пятая. Оплата услуг нотариуса удорожает сделку на 2%

Расходы по нотариальному удостоверению сделки. В силу закона все сделки с недвижимостью, обеспеченные ее залогом, подлежат нотариальному удостоверению. Этой же чести удостоились договоры ренты (купля-продажа с условием пожизненного содержания). Все остальные сделки с недвижимостью нотариально удостоверять не обязательно.

Фактически нотариус удостоверяет 2 сделки: основную (купли-продажи) и дополнительную (договор залога недвижимости). Покупателю эти услуги обойдутся грубо в 2% от стоимости объекта недвижимости, указанной в договоре. А указана будет рыночная стоимость соответственно отчету оценщика, так что сэкономить на этих услугах не получится.

Претензия шестая. Особенные условия страхования утраты права собственности

Несмотря на то что приобретаемый предмет проверяется первоначально агентством недвижимости (которое объясняет свои высокие гонорары в первую очередность проверкой "юридической чистоты" документов), а потом юристами и службой безопасности банка, при заключении договора кредитования с ипотечным обеспечением банк обязывает заемщика всякий год приобретать полис страхования риска утраты права имущества (титульного страхования). Платежи составят приблизительно 0,7-1% от суммы, исчисленной как 110% кредита, за каждый год погашения. Причем выгодоприобретателем по договору страхования является не собственник квартиры (заемщик), а банк. По мере погашения основного долга сумма страховки все одинаково остается неизменной. Помимо того, многие банки требуют от заемщика заключения договора страхования только с дружественными банку страховыми компаниями. При этом не факт, что условия страхования этих компаний будут дружественны для заемщика.

Претензия седьмая. Страхование квартиры защищает не от всех рисков

Страхование квартиры, происходит, как правило, по фиксированной ставке, равной не менее 0,1% рыночной стоимости квартиры в год. Следует учесть, что эту, нехай небольшую, сумму вносить плату придется ежегодно. В договоре имеется стандартный комплект рисков - пожар, залив водой, противоправные действия третьих лиц. При этом понятно, что истребить стены квартиры пожаром или заливом водой не так уж реально, а вот риск разрушения жилища землетрясением, падением метеорита или неумышленной авиакатастрофой полностью сопоставим с риском разрушения дома действиями злоумышленников.

Претензия восьмая. Страхование жизни оплачивает заемщик, а страховые выплаты получает банк

При страховании жизни, здоровья и трудоспособности заемщика тариф определяется в зависимости от рода профессиональной деятельности застрахованного лица и наличия у него болезней. Граждан старше 30 лет банк попросит одолеть путь медицинское обследование, а страховой взнос может собрать от 0,7 до нескольких процентов от суммы кредита за каждый год погашения. При этом страхование риска временной утраты трудоспособности предполагает возмещение 1/30 части ежемесячного платежа заемщика за каждый день его длительной нетрудоспособности. Ясное дело, таковой обличье страхования возможен и имеет смысл только при заработной плате, подтвержденной справкой 2-НДФЛ. Выгодоприобретателем по названным выше страховым выплатам ещё является банк, а это значит, что все страховые взносы ежегодно будет оплачивать гражданин-заемщик, а в случае наступления страхового случая выплаты от страховой компании получит банк. Заемщик получит от банка только то, что останется от страховой суммы после этого вычета из нее суммы непогашенного основного долга и процентов.

Претензия девятая. Низкое свойство риелторских услуг

Если заемщик поначалу договаривается с банком, то остановить свой выбор риелторскую фирму заемщику дадут только из списка, предложенного банком, что ограничивает потребителя в правах. Разрешено сходить другим путем - обратиться в известное и рекомендованное агентство, и тогда ипотечные брокеры, которые есть в составе каждого уважающего себя агентства недвижимости, помогут обрести кредит. Но в таком случае придется заплатить комиссию за эту услугу. Обычная комиссия риелторской фирмы составит в среднем 5% от стоимости приобретаемой квартиры, и не менее 1% типично - комиссия ипотечного брокера. Некоторые фирмы идут на уменьшение комиссии, но тут надобно быть внимательным: фирма либо рассчитывает на дополнительные "накрутки", в первую очередь - доплаты за прыть изготовления документов бюро технической инвентаризации и прохождения документов в регистрирующем органе, либо оказывает услуги низкого качества. Не исключен даже прямой обман, при котором может пострадать финансовая репутация заемщика (см. статью "Как мошенничают ипотечные брокеры?").

Претензия десятая. Оплата чужих налогов

Очень нередко продавцы квартиры просят покупателя оплатить возникающий при ее продаже налог (мотивируя это тем, что при продаже за живые гроши они бы не указывали полной стоимости квартиры, а значит, не платили бы налога). И покупатели вынуждены прибавлять 13% от стоимости квартиры. Сегодня эта задача отчасти потеряла актуальность, так как рынок стабилизировался, спрос на квартиры не так высок, и уже скорее продавцы идут навстречу покупателям.

Но в любом случае понятно, что те, кто решится закупать недвижимость по ипотеке, должны ведать обо всех подводных камнях, которые встретятся в процессе совершения сделки, и ходить на это с открытыми глазами, понимая все юридические последствия своих подписей в договорах.

Keywords: