Ипотечный кредит при альтернативном обмене жилья

Улучшить свои жилищные условия хотят если не все, то сильно многие. Тот, кто ютится в однокомнатной квартире, мечтает о двухкомнатной. Обладатель двухкомнатной грезит о трехкомнатной...

Только деньги, необходимые для обмена, есть вдалеке не у всех. Но на поддержка приходят банки: ныне они предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов.

Когда и сколько?

Для того чтобы понять, доплаты какого размера требуются для различных жилищных улучшений, сосредоточимся на ценах рынка недвижимости. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002", в большинстве московских районов массовой застройки однокомнатная квартирка стоит 150-155 тыс. долл. Двухкомнатное жилье того же класса обойдется в 210-220 тыс. долл., то есть необходимая доплата составит 60-65 тыс. долл. Если же толковать о трехкомнатных квартирах, то их цена равна 280-290 тыс. долл. Следовательно, при обмене "два на три" нужны 60-80 тыс. Если же требуется переехать из однушки безотложно в трешку, то, сложив суммы доплат, получим цифру 120-140 тыс. долл.

В больше приличных районах стоимость квадратного метра выше, соответственно, растёт и габарит необходимой доплаты. Где-нибудь в Беляево все описанные выше действия будут стоить тысяч на 20 дороже. Хотя у обитателей этих мест есть вероятность и сэкономить: отбыть из однушки в родном районе в двухкомнатную, например, в Жулебино. В данном случае хватит и 20-30 тыс. долл. доплаты. Однако, как показывает практика, люди, собравшиеся улучшить жилищные условия, чертовски неохотно соглашаются на район хуже своего.

Если же забирать самые престижные московские районы и центр, то там стоимость недвижимости ещё выше. Следовательно, для обмена понадобятся большие деньги: 100-150 тыс. за каждую дополнительную комнату. Точную сумму разрешается определить, зная определенный вариант.

Кому это нужно?

В целом востребованность подобных программ со временем возрастает. Как отмечает О. Побединская, люди начинают все четче осознавать, что существовать в комфортных условиях необходимо в этом месте и сейчас. Альтернатива кредиту одна: полжизни копить деньги, мучаясь при этом в тесноте на недостаточной для семьи площади. Воротить доплату безотлагательно могут сравнительно немногие наши сограждане, а вот цифра тех, кто имеет достаточный доход, чтобы в течение нескольких лет погашать задолженность по кредиту, существенно больше.

"Обращения от заинтересованных лиц поступают к нам в компанию ежедневно, - соглашается Светлана Зайцева, заместитель директора департамента ипотечного кредитования корпорации "Рескор". - Многие люди более того не знают о существовании таких банковских программ. Они легко звонят с вопросом, как бы им улучшить жилищные условия. И мы рассказываем о возможностях ипотеки".

Развитию новой услуги помог в последнее миг и рынок. В условиях постоянного роста цен попытки накопить необходимую для доплаты сумму напоминают бег к горизонту: мишень все пора отодвигается. А ипотечный кредит - это раз и насовсем зафиксированная сумма, которая расти не будет. Помимо того, многие ипотечные программы построены так, что поначалу клиент приобретает себе новую квартиру, а после этого (через шесть-девять месяцев) продает старую. За это момент цены успевают изрядно подрасти, и клиент получает неожиданный, но шибко милый бонус.

Три пути

Существует три основных типа кредитов для улучшения жилищных условий. Первый, говорит С. Зайцева, предназначен для тех, у кого собственных средств или нет, или весьма негусто (накопления в 5-10 тыс. долл. по меркам сегодняшнего столичного рынка недвижимости это без малого ничто; хотя на косметический ремонтик в новой квартире, конечно, хватит). Если барыш семьи мало высок, чтобы банк дал кредит на покупку квартиры, единственная возможность - отдать свою существующую квартиру и применять вырученные гроши как основополагающий взнос за новую. Методика сделки немного отличается от традиционной для нашего рынка альтернативы. Служба идет в трех направлениях: розыск покупателя на старую квартиру, приобретение одобрения на ипотечный кредит в банке и подбор новой жилплощади. И все же любому заемщику нужно иметь в распоряжении хотя бы самое меньшее собственных средств, чтобы оплатить расходы по выдаче ипотечного кредита, оценку, различные страховки, расходы по оформлению жилплощади в имущество и т. п. В целом эти траты составляют грубо 3-4 % от суммы кредита.

Второй вариант видно комфортнее и предназначен для людей с большим достатком. Если ежемесячный доход довольно большой и есть накопления для первого взноса, позволительно несложно взять квартиру с ипотекой (строго говоря, нынче банки предлагают кредиты и без первоначального взноса, но доход в этом случае должен быть еще больше). Так или иначе, сделка проходит без участия в ней старой квартиры. Следом мужчина постепенно делает в новом жилье ремонт, без особой спешки переезжает в него и только вслед за тем продает старую квартиру. И продает уже как юридически и физически свободную, что основательно повышает цену. А вырученными деньгами гасит кредит или существенную его часть.

Такая технология хороша всем, но требует высокого и желательно документально подтвержденного дохода. В соответствии банковским правилам на тысячу долларов дохода семьи максимально не возбраняется принять 50 тыс. Но это максимум, а реально полагать следует на сумму до 40 тыс. Следовательно, для покупки двухкомнатной квартиры без излишеств (цена 200 тыс. долл.) нужно обладать доход в районе 4 тыс. долл. в месяц.

Есть и третий вариант: программы "На улучшение жилищных условий", "Новые метры" и т. д. Исходя из платежеспособности заемщика определяют сумму кредита, к ней прибавляют оценочную стоимость квартиры клиента. Таким образом, устанавливают стоимость нового жилья, от которой банк даст кредит в размере 90-95 %. Клиент, получив заем, обязуется в течение определенного времени (в каждом банке установлены свои сроки: шесть либо девять месяцев) сбыть старую квартиру и частично погасить кредит. У разных банков программы отличаются размером процентов, а кроме того тем, оформляют в залог обе квартиры или только новую. В первом случае процентная ставка фиксированная, а во втором - устанавливают увеличенный процент (средний по рынку - 12 % в долларах и 13 % в рублях), тот, что снижают эдак до 10 % следом продажи старой квартиры.

Вопрос времени

Сделка, в которой участвуют немного сторон, завсегда технологически сложна. Даже обычная альтернатива, когда нужно в то же время продать и купить, требует быстроты и отличных организаторских способностей, чтобы соорудить вместе с тем всех участников цепочки, согласовать время, местоположение сделки и все остальное. А в данном случае в деле появляется еще одна край - банк, предъявляющий свои требования.

Все это так, но, как уверяют риелторы, основать подобную сделку не сложнее, чем без затей альтернативу. Более того, отмечает О. Побединская, при сегодняшнем состоянии рынка, когда в росте цен заметна стагнация, проводить сделки стало намного проще. Это не весна прошлого года, когда из-за роста цен разваливались уже согласованные операции. Проблема, причем сугубо ипотечная, может появиться только в том случае, если в цепочке несколько участников с кредитами. Произвольный банк выдвигает условие, что сделка должна проходить на его территории. Но, к счастью, такие ситуации в то время как отчаянно редки.

"С технологической точки зрения, подготовка обмена цепочки квартир с альтернативой не представляет особенных сложностей для профессионального риелтора, - резюмирует общее точка зрения Елена Панова, шеф департамента партнерских программ "МИЭЛЬ-Брокеридж". - Безусловно, обстановка на рынке влияет, но специалисты знают, как принять решение возникающие вопросы".

Мнение банков

В общем и целом банки не выделяют альтернативных заемщиков из числа своих прочих ипотечных клиентов. К уровню их доходов, благонадежности и прочему подходят, руководствуясь типовыми условиями. В принципе стандартны и такие кредитные положения, как сроки, проценты. Нет никаких особых требований и к квартире: она не должна, как и при обычной ипотеке, располагать юридические дефекты, обиталище не должен значиться в списках зданий, идущих под снос, и т. д.

Однако некоторые нюансы все же имеют место. В частности, отмечает Е. Панова, определенные сложности возникают, когда в продаваемой квартире в числе собственников фигурируют несовершеннолетние дети. По закону они должны заполучить долю и в новой квартире, а это, как правило, крайне не нравится банкам. Занятие в том, что в случае чего выселить такую семью будет очень сложно. "На в эти дни всего несколько кредитных организаций готовы наделить несовершеннолетнего ребенка долей в приобретаемой квартире", - отмечает эксперт.

"Ничего особенного в альтернативщиках нет, так как и технологии проведения подобных сделок, и выдача кредитов достаточно отработаны, юридическая база для всего этого имеется, - считает Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании "Независимое Бюро Ипотечного Кредитования". - Но сказать, что данные кредиты популярны или составляют заметную долю в портфеле вышеперечисленных банков, я не могу. Дело в том, что огромные дополнительные расходы: двойная страховка, двойная оценка, повышенная на пару пунктов ставка - отпугивают большую доля заемщиков. Например, при обмене квартиры за 100 тыс. долл. на квартиру за 150 тыс. долл. дополнительные расходы (с учетом всех комиссий) могут собрать до 10 тыс. долл.".

Keywords: