Заложники милосердия

В случае невозврата кредита реально сбыть заложенное жилье, выселив должника "в никуда", невозможно.

Стоимость кредитных ресурсов ещё излишне высока, чтобы агрегат ипотеки позволительно было окрестить массовым. Удешевлению ипотечного кредитования во многом препятствует длительность, а зачастую и невозможность процесса обращения взыскания на квартиры должников.

По итогам 2007 года объем выданных ипотечных кредитов в России составил возле 500 млрд. рублей. С одной стороны, темпы роста ипотеки говорят о растущем доверии населения к банкам. При всем при том масштабное ипотечное кредитование при неработающей системе реализации залога может спровоцировать системный кризис как банковского, так и финансового сектора экономики в целом. Занятие в том, что все ипотечные кредиты предусматривают залог приобретаемого жилья, но в случае невозврата кредита реально отдать заложенное жилье, выселив должника "в никуда", невозможно. Специального жилищного фонда, тот, что должен быть создан, в частности, для решения вопроса с выселением, катастрофически не хватает. По сути, нынче закон и правоприменительная практика стоят на страже интересов заемщика, а не кредитора, поэтому, выдавая ипотеку, банк рискует безвозвратно посеять эти средства.

Этот перекос чрезвычайно удобен для должников, оказавшихся в критической финансовой ситуации, и все-таки прочий финал этой палки бьет по развитию ипотеки в целом. Надобно ясно это понимать: наращивать объем кредитов, возврат которых, по сути, ничем не обеспечен, банки не будут, это не филантропические организации. При этом не стоит забывать, что ипотека, обеспечивая платежеспособный спрос на жилье, способствует развитию многих связанных с ней отраслей экономики, таких как строительство, телекоммуникации, ЖКХ и пр. По подсчетам специалистов, 1 млн квадратных метров вводимого в эксплуатацию жилья создает примерно 40 тыс. рабочих мест. Препятствуя быстрой, внесудебной практике обращения взыскания и последующей реализации предмета залога, держава ставит серьезные барьеры как для повышения доступности ипотеки - а следовательно, и жилья, - так и для развития экономики в целом.

Законные тенденции

В различие от привычного и популярного потребительского кредитования ипотека долгосрочный и дорогой финансовой продукт, к которому подходят с одинаковой серьезностью и банки, и заемщики. Если для получения потребительского кредита потенциальному заемщику довольно располагать удостоверяющий личность документ и 15 минут свободного времени для заполнения документов прямо в торговом центре, то ход принятия решения о выдаче ипотеки может затянуться надолго. Банки с особой тщательностью подходят к оценке заемщика, чтобы минимизировать возможные риски, а заемщик, в свою очередь, должен трезво оценивать свои финансовые возможности по выплате кредита.

Поэтому "молодой" портфель ипотечных кредитов, как правило, на практике исключает просрочку погашения процентов и тем больше дефолт заемщика. Это подтверждает и статистика - по итогам 2007 года процент невозврата ипотечных кредитов составил 1,2%. Проблемы начинаются позже. К сожалению, никто из заемщиков не застрахован от трагических ситуаций, которые могут повлиять на своевременность погашения задолженности. В процессе "старения" кредитов определенная их количество попадает в категорию невозвратов, и доля кредитного портфеля доходит до суда и последующего обращения взыскания на предмет залога.

Согласно закону "Об ипотеке", банк имеет право активизировать процедуру обращения взыскания на добро при систематическом нарушении сроков внесения платежей, то есть при нарушении этих сроков более трех раз в течение 12 месяцев, более того если каждая просрочка незначительна. При выполнении этого условия у банка появляется право затребовать от заемщика полного погашения долга, в некоторых случаях так и происходит. Однако, по словам опрошенных банкиров, подобная тактика скорее исключение, чем правило. Инициировать с ультиматумов банкам нет никакого резона, ибо кредит - это продукт, приносящий процентный доход. Вследствие этого в случае просрочек банки стараются вступить с должником в диалог, чтобы понять, что же реально происходит, способен ли должник дальше обслуживать кредит. Если попытки переговоров ничего не дают, если должник легко прячется от банка или уходит в глухую оборону по принципу "не плачу и оплачивать не буду", тогда у банка не остается иных альтернатив, помимо как начать к судебной процедуре обращения взыскания или, говоря человеческим языком, к конфискации и продаже залога.

Если разобрать чисто судебный аспект проблемы, то на основополагающий точка зрения особых проблем у банков возникать в подобных ситуациях не должно. Обосновать в суде, что заемщик не воплотил в жизнь свои кредитные обязательства, достаточно просто, и с точки зрения судебного производства подобные дела не представляются сложными. Это подтверждает и Анна Волкова, управляющий юридического департамента Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): "По всем искам, поданным агентством и дошедшим до решения суда, были приняты решения в пользу агентства". По словам вице-президента DeltaCredit Константина Артюха, не испытывает в судах проблем с делами по обращению взыскания и его банк.

Однако на практике банки сталкиваются с проблемами как в ходе судебных заседаний, так и в процессе исполнения принятых судом решений. До недавнего времени дел об обращении взыскания в судебной практике без малого не встречалось, самыми популярными "банковскими" судебными исками были претензии банков к заемщикам в связи с неуплатой долга по потребкредитам, предполагающие только денежные выплаты. Служба с залогами в натуральной форме от взыскания денежных средств отличается сильно сильно, и, несмотря на то, что в законе "Об ипотеке" внятно оговорена специальная норма об обращении взыскания, суды, архитектура отчаянно консервативная, одним духом перестроиться на новую категорию исков в то время как не смогли. Кроме того, не стоит упускать из памяти и о сроках рассмотрения подобных имущественных споров, которые в настоящее пора составляют 1,5-2 года, считая от момента подачи иска и до возможной реализации недвижимости.

Тем более что законодательно установлена вероятность отсрочки исполнения решения сроком до года. Очевидно, что на финансовом положении банка все эти задержки и отсрочки сказываются ни чуточки не позитивно. В соответствии с правилами ЦБ об обязательном резервировании безотложно потом первой задержки выплаты по кредиту банк обязан повышать порядок резервов по данному кредиту, причем с каждой новой задержкой их объем будет увеличиваться, покуда не достигнет размера самого кредита. Ибо создание обязательных резервов производится за счет капитала банка, у него автоматически снижается капитализация, а следовательно, и объем средств, которые банк мог бы применять для выдачи новых кредитов. Добавим к этому издержки, связанные с судебным делопроизводством, и картина получится полностью для банка безрадостная, потому не ненароком кредитные организации используют практику обращения в суд, только когда все прочие варианты решения проблемы не дали результата.

Есть и еще единственный величавый аспект вопроса: коммерческий банк не благотворительная организация, призванная находить решение социальные задачи, а финансовый институт, основная мишень которого - приобретение прибыли. И возможные потери от недобросовестных заемщиков компенсирует за счет более высоких процентных ставок по ипотечным кредитам. Анна Волкова так комментирует подневольность стоимости ипотеки от длительности судебного разбирательства: "Рост стоимости ипотеки (заемных средств) для конкретного гражданина напрямую зависит от сроков обращения взыскания. Скорее всего, крупные кредитные организации закладывают риски по срокам возможного судебного производства в цена денег, но эта составляющая невелика".

Ситуация с финансовыми затруднениями может предстать у каждого, и причин на то множество. Если заемщик исправно в течение долгого периода вносил платежи, а следом наступили непредвиденные обстоятельства, вызвавшие проблемы с погашением кредита, банк может сходить ему навстречу. Чаще всего заемщик получает от банка право в установленный отрезок времени (как правило, до полугода) погашать только проценты за пользование кредитом. Попозже он может либо реструктуризировать свойский долг, увеличив охват ежемесячных платежей или продлив срок кредита, либо безотлагательно вписать пропущенные раньше платежи. Однако стоит оговориться: этакий вариант развития событий возможен только тогда, когда заемщик сам сообщает банку о возникших у него трудностях и готов сотрудничать с представителями банка-кредитора.

Но, судя по рассказам банкиров, отличительная специфика российских заемщиков - постоянная надежда на лучшее. Многие должники до последнего не идут на контакт с банком, рассчитывая, вероятно, что обстановка нормализуется сама собой. Вместо диалога с кредитором, который не меньше должника заинтересован в скорейшем разрешении проблемы, избирается практика уклонения от любых контактов с банком. Впрочем, ревизия на личном опыте справедливости поговорки "сколько веревочке ни виться" завсегда заканчивается одним и тем же - судебной повесткой.

По словам Анны Волковой, как раз в процессе судебного производства должники зачастую радикально меняют линию поведения: "Очень нередко заемщик в процессе судебного производства, до решения суда, гасит сумму задолженности, и мы отзываем иск". Она же рассказывает, как поступает АИЖК в подобных ситуациях: "Довольно зачастую кредитор и заемщик в процессе судебного разбирательства заключают мировое соглашение, в том случае, если заемщик представляет суду и кредитору надлежащее подтверждение того, что у него в определенный срок появятся деньги. Затем выполнения заемщиком своих обязательств по мировому соглашению кредитор отзывает иск". Подтверждает сложившуюся практику и Константин Артюх: "Иногда заемщики истинно находят возможность погасить задолженность позже получения решения суда или возбуждения исполнительного производства".

Повысить ликвидность залога, которая ныне является реальным барьером для проникновения массовой ипотеки, могла бы законодательная норма внесудебного обращения взыскания. Подобная практика давнехонько и энергично применяется в некоторых европейских странах и США, что делает ипотечный рынок этих стран весьма привлекательным для инвесторов. Например, в США кредитор изымает заложенное собственность без обращения в суд и практически сразу, как только несостоятельность заемщика подтверждена. Процесс реализации квартиры занимает четыре месяца. Все это период заемщик еще имеет возможность воротить недвижимость, выплатив долг, и теряет эту возможность только за пять дней до объявления сделки о продаже. Кроме того, банк имеет право реализовать жилье даже без выселения владельца. Эта обязанность возложена на новых владельцев. В России эта практика пока не применима: интересы банков и заемщиков не сбалансированы и, по сути, остаются игрой с нулевой суммой, в которой пока чаще проигрывают банки.

Отметим, что декларативно закон "Об ипотеке" позволяет осуществлять процедуру внесудебного урегулирования имущественного спора. В статье 55 сказано: "Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после этого возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки". Однако если банк решит осуществить предусмотренную законом процедуру и разрешить вопросительный мотив без обращения в суд, он должен будет достигать от должника нотариально заверенного согласия о продаже его имущества. Если заемщик решит не доводить дело до суда и даст согласие на продажу, плюсом для него станет возможность независимо продать квартиру по рыночной стоимости. Это, скорее всего, позволит выручить за нее большую сумму, чем если бы реализацией занимались судебные приставы. Но должник может и не вручить согласия на это, оттого что пока будут ступать судебные разбирательства, целиком может перемениться его финансовое положение, да и недвижимость дорожает быстрее, чем растет его должок перед банком. Одним словом, на этапе досудебного урегулирования вопрос с возвратом кредита все еще в руках самого должника, и закон на его стороне.

Однако было бы ошибкой полагать, что, приняв поправки к закону, страна разом решит все проблемы и уберет преграды на пути массового проникновения ипотеки. Скорее всего, принятие поправок, на которых настаивает банковское сообщество, в частности по поводу реализации залога без необходимости получения судебного решения, вызовет новую волну недовольства, уже со стороны населения. Кроме того, воспрещено не подметить и другую проблему упрощения реализации заложенного жилья. Получив ликвидный залог, который позволит застраховать возможные риски, банки могут массово снизить требования к заемщикам. К чему это привело в США, всем ладно известно.

Приставы и гуманизм

Если должник не смог привести доказательства в суде свою платежеспособность, это автоматически означает, что суд примет вывод о продаже его жилья. Даже вслед за тем вынесения решения о реализации имущества в пользу кредитора у должника еще остаются шансы сберечь жилье, найдя необходимую для погашения кредита сумму. Однако это удается неблизко не всем. И тут с должником начинают трудиться уже судебные приставы. Их дело вызывает большие нарекания со стороны ипотечного сообщества, которое отмечает серьезные проблемы исполнительного производства. Владимир Никитин, начальство юридического управления банка "ГПБ-Ипотека", обращает участливость на значимый исполнительский сбор, который составляет 7%.

Владимир выделяет и другие трудности: "Существенное затягивание сроков исполнительного производства, отсутствие опыта реализации заложенного жилья на торгах, задача продажи имущества и признания торгов несостоявшимися в случае завышения цены предмета ипотеки". Анна Волкова ещё рассказывает о взаимоотношениях в процессе исполнительного производства: "Не продлеваются на свежеиспеченный срок договоры, зэки между судебными приставами и организациями, занимающимися реализацией имущества (филиалы фонда имущества на местах или аккредитованные компании при фонде имущества), не соблюдаются сроки исполнительного производства. И если судебное заключение попадает на переход из года в год, то до конца февраля все исполнительное фабрика без затей стоит из-за перебоев в финансировании службы судебных приставов".

Особо игроки ипотечного рынка фиксируют неурегулированный вопрос в ситуации, когда под выселение подпадают несовершеннолетние дети. Дело в том, что, соответственно Гражданскому кодексу России, любые изменения жилищных условий несовершеннолетних (кроме приобретения жилья на имя несовершеннолетнего ребенка) должны быть согласованы с органами опеки и попечительства, которые чертовски неохотно идут на диалог и до последнего стоят на страже интересов детей. Причем, по нормам закона, это касается не только детей-собственников жилья, но и детей, проживающих в квартире собственника. По мнению банков, это означает, что, пропиши заемщик в приобретенной по ипотеке квартире своего ребенка, и никакое выселение ему не грозит. Оттого некоторые кредитные организации прямо запрещают регистрировать в заложенной квартире несовершеннолетних детей. Может быть, с точки зрения кредитора, это мера и оправданна, однако каждый юрист подтвердит незаконность подобных требований.

Сегодня главной проблемой участники рынка ипотечного кредитования считают отсутствие практического опыта выселения граждан из жилья-предмета залога, в случае, если данное жилье является единственным пригодным для проживания заемщика. Разумеется, выкинуть человека на улицу государство разрешить не может, да и социальные последствия подобного прецедента без труда представить. В соответствии закону "Об ипотеке", банк-кредитор имеет полное право требовать выселения заемщика и реализовывать квартиру посредством суд, но Жилищный кодекс, в свою очередь, запрещает выселение граждан из квартир без предоставления им временного жилища. В настоящее час в российской практике законодательно закреплено понятие "маневренный фонд".

Этот фонд предназначен в том числе для решения проблемы с предоставлением жилищной площади заемщику, квартирка которого по решению суда выставляется на торги. Согласно статье 95 Жилищного кодекса России, жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан, в частности утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти помещения, если на миг обращения взыскания такие жилые помещения были для них единственными. Понятно, что в нынешних условиях, когда темпы строительства жилья не могут удовлетворить даже платежеспособный спрос, выделять жилые помещения под формирование маневренного фонда никто не горит желанием.

Угроза стагнации в ипотечном секторе, обусловленной проблемами с ликвидностью залога, совершенно реальна. Предотвратить формирование по этому сценарию способно только государство, и в этом месте нужна ювелирная и шибко точная работа. С одной стороны, государство обязано отстаивать интересы граждан, так как никто иной не наделен подобными полномочиями. С другой - защищая в эти дни права одного должника, государство во многом лишает права на жилье десятки своих граждан. Поэтому шагать на поводу у банков, расширяя их возможности в ущерб граждан, также тупиковый путь. Необходимо разыскать золотую середину, благодаря которой ипотечный коммерциал будет взаимовыгоден для всех участников.

Keywords: