Нежилая ипотека

С недавнего времени некоторые российские банки стали предлагать услугу – кредитование физических лиц под залог нежилой недвижимости.

Условия тут больше жесткие, нежели при "жилой" ипотеке, что объясняется особенностями действующего законодательства.

Все процессы в ипотечном кредитовании происходят в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке". В соответствии ему возможна одновременная регистрация права имущества и залога на жилые помещения. К нежилым эта норма не относится. Как раз потому банки вынуждены независимо разрабатывать схемы кредитования под залог нежилой недвижимости (в данном случае мы не будем досконально обрисовывать эти схемы).
Кредитование под залог нежилой недвижимости востребовано предпринимателями, которые либо хотят достать помещение под офис/склад/магазин с применением кредитных средств, либо заполучить монеты на формирование бизнеса, заложив уже имеющуюся в собственности недвижимость. Вторая группа пользователей "нежилой" ипотеки - инвесторы, которые извлекают барыш из операций с коммерческими помещениями.

Условия кредита

После подачи кредитной заявки банк проводит оценку платежеспособности заемщика, по результатам которой устанавливаются условия кредита. Например, в Абсолют Банке учитываются не только текущие, но и будущие доходы - от сдачи в аренду предмета залога. По идее, арендные ставки с годами растут, что банк также может учесть. В Москоммерцбанке охват первого взноса зависит от формы подтверждения доходов. А вот предполагаемые поступления от аренды там не учитывают: не факт, что помещение будет сдано в аренду вообще или по конкретной объявленной ставке. Принимают во участливость только реальные договоры аренды с известными ставками.

Если при покупке жилья сумма кредита может собирать до 90% (а по некоторым программам - и все 100%) ее стоимости, то при залоге нежилой недвижимости банки осторожничают - максимум 70-80%.

Сроки кредитования ещё различаются. Например, Москоммерцбанк установил стандартный срок - 15 лет. При всем при том большинство заемщиков погашают кредит немаловажно раньше (некоторые - уже посредством полгода). Абсолют Банк настаивает, что предельный срок не может быть больше семи лет: спрогнозировать развитие коммерциала реально только на пять-семь лет, а основная масса заемщиков - хозяева бизнеса.

Трудности кредитования

Расходы по оформлению залога на нежилое помещение выше, чем на залог квартиры. В частности, служба оценщика стоит дороже, в среднем 15 тыс. рублей, и сама оценка происходит дольше, изредка неделю.

Хотя по закону регистрация должна занимать две недели (10 рабочих дней), она может тянуться три-четыре недели каждая. А их две, с перерывом в немного дней. Регистраторы могут запрашивать дополнительные документы и более того приостанавливать регистрацию. Во-первых, нежилые помещения индивидуальны, во-вторых, в Росрегистр стало поступать непочатый край поддельных документов аккурат по нежилым объектам, что заставляет сотрудников перестраховываться.

Отдельная история - земля. Если в залог передается помещение в доме, земельный участок под которым в собственности, нужно, чтобы участок был выделенный. Если доля в общей собственности, требуется согласие остальных дольщиков.

Когда в залог идет целое здание, необходимо, чтобы было оформлено право собственности или долгосрочная аренда на земельный участок под ним. Как показывает практика, почва может быть "ничья", то есть вообще ни на кого не оформлена. Банк не вправе провести сделку, если нет ясности с землей. Оптимальный вариант - участок в собственности владельца здания. Земельный участок кроме того попадает в залог. И все-таки по закону при оформлении земли залогом становятся все объекты, которые есть на ней (их бывает несколько на одном участке). Меньше проблем, когда земля арендована, но срок договора аренды должен быть не меньше срока кредита.

Ряд банков, работающих на ипотечном рынке, категорически отказываются принимать в залог нежилую недвижимость, ожидая, когда депутаты приведут в строй законодательство и разрешат одновременную регистрацию перехода права собственности и залога. Некоторые действуют по своим схемам, но делают это миг от времени и только для своих клиентов, стараясь не привлекать внимания посторонних. Но отдельные банки ищут новые способы работы с коммерческими помещениями. В частности, в Москоммерцбанке есть вероятность обрести кредит на покупку нежилого помещения в строящемся доме, а также передать в залог жилую недвижимость с последующим ее переводом в нежилой фонд.

Keywords: