Банки питают доверие больше народу, чем застройщикам

Кризис бьет по всем без разбора, но расплачиваются в конечном счете потребители.

Пока народонаселение вздыхает по поводу роста ипотечных ставок, идет процесс, тот, что способствует подорожанию жилья: повышается цена кредитных ресурсов для строительных компаний. Ставки по кредитам для девелоперов поднялись от средних по рынку 10-14% до 12-15%.

Кризис ликвидности бьет по всем без разбора, но расплачиваются в конечном счете потребители. Но ничего не поделаешь, у застройщиков нет особого выбора в плане источников финансирования. Растущая себестоимость строительства заставляет девелоперов изыскивать все большие средства, чтобы наращивать темпы сдачи новостроек. Дефицит жилья в стране велик. В 2007 году в России было введено в эксплуатацию 60,4 млн кв. м жилья. Эксперты считают, что это всего половинка реальной потребности населения. Так что денег нужно много.

Особенность строительного коммерциала состоит в том, что на начальном этапе требуются значительные средства, которые замораживаются на долговременный срок. Вследствие этого застройщику требуются стабильные источники финансирования. 70-80% необходимых денег заурядно занимают на стороне.

Хотя строительным компаниям доступны разные виды финансирования (векселя и облигации, инвестиции посредством фонды), самым популярным способом остается банковское кредитование.

Лучше быть известным и успешным

По мнению финансового директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Руслана Кондрашова, застройщики сильнее всего нуждаются в "длинных" деньгах под разумные проценты, но не все банки в состоянии выдавать такие кредиты. Одним это не позволяет совершать собственная внутренняя политика, другим - архитектура пассивов. Но не возбраняется полагать на приобретение средств для масштабных проектов от госбанков. Например, Сбербанк и Внешторгбанк без опаски выдают сотни миллионов долларов таким игрокам рынка, как СУ-155, "ДОН-Строй", "Капитал-груп", "Сити-XXI век".

"Основной проблемой является подготовка отдельных проектов к организации финансирования, в частности, получение разрешительной документации, - выделяет босс департамента корпоративных финансов и инвестиционных сделок компании "Система-Галс" Мария Лейвиман. - Без этой документации притянуть проектное финансирование невозможно. Ход получения разрешений и согласований способен затянуться на годы, что подвергает риску те компании, которые рассчитывают принять кредит уже на ранних стадиях проекта".
Девелоперы практикуют два варианта кредитования: под конкретные проекты и на пополнение оборотных средств. Начальный вариант больше доступен, второй - более выгоден.

Чем выгоднее условия, тем жестче требования к заемщикам. Преференции получают компании публичные, получившие кредитные рейтинги от соответствующих агентств и прошедшие аудиторскую проверку ведущих специализированных компаний.

Если кредитная история, габарит компании и ее открытость соответствуют определенному уровню, она может привлечь кредиты на корпоративном уровне. Это позволит профинансировать всю инвестиционную программу, охватывая проекты на стадии идеи, когда проектное финансирование как таковое невозможно. При этом средняя стоимость ресурсов, предоставляемых в рамках оборотного капитала, будет ниже, чем стоимость проектного финансирования. "Компаниям, которые управляют большим портфелем активов, как правило, нет смысла привлекать средства на отдельные небольшие проекты. Их удобнее финансировать из общего резерва денежных средств, привлеченных на корпоративном уровне, - считает М. Лейвиман.

Вне зоны доступа, вы не опознаны

Финансирование в рамках пополнения оборотного капитала недурственно тем, что не имеет жесткой привязки к конкретному проекту, а ещё ограничений по целевому использованию и источникам погашения. "Обслуживание задолженности осуществляется за счет деятельности компании в целом, - уточняет шеф департамента проектного и структурного финансирования НОМОС-банка Сергей Бессонов. - Как правило, эдакий картина финансирования доступен только крупным диверсифицированным российским холдингам, таким, как ПИК, Главстрой, СУ-155". Более мелким игрокам рынка при отсутствии большого объема рентного дохода сложно уговорить банк в надежности источников погашения кредитов.

"Когда план выходит на площадку, он начинает кормить себя сам за счет продаж. Ключевая задача девелоперов содержится в том, что финансы типично нужны тогда, когда заложить нечего, когда проект существует только на бумаге и мало структурирован, - комментирует заместитель председателя правления корпорации Mirax Group Александр Паперно. - Но с такими трудностями в большей степени сталкиваются небольшие строительные компании, у которых нет за спиной реализованных проектов".

Таким образом, средним и небольшим застройщикам приходится довольствоваться финансированием под определенный проект. Как водится, за доступность нужно платить. Проектное кредитование дороже, чем оборотное, зато срок погашения более долгий - как правило, три-пять лет. При целевом использовании банковского финансирования источником погашения кредитов являются денежные потоки от реализации, замкнутые на конкретный проект.

"В случае привлечения средств под проект банку понятна структура финансирования и возникающие инвестиционные права, - поясняет А. Паперно. - Помимо того, появляется некая материальная база, которую разрешается анализировать как обеспечение кредита".

Дорого и сердито

Во сколь обойдутся заемные средства той или другой компании под конкретный проект, всякий банк рассчитывает по собственным методикам. Ключевых параметров несколько. Это срок кредита, размеры компании, ее обороты в банке, кредитная история вообще и в данном банке в частности. "Конечная стоимость ресурсов инициатора проекта в значительной степени зависит от того, как оцениваются риски, - отмечает С. Бессонов. - Они складываются из множества факторов (качество проекта, управленческие и профессиональные навыки менеджеров проекта, финансовые показатели проекта и т. д.). Стоимость кредита для девелоперской компании, как и для всех других, зависит от структуры сделки (траншевая это выборка или одноразовая), структуры обеспечения", - считает А. Паперно.

"Для банков некогда всего важна репутация компании, - уверен босс департамента клиентских отношений Абсолют банка Виталий Караваев. - Охотнее всего кредиты выдают крупным компаниям, прежде благополучно реализовавшим проекты. Большое значимость имеет уровень проработки самого проекта и доля в нем собственных средств компании. В меньшей степени на процентную ставку влияет срок, на который выдается кредит".

В качестве обеспечения банки принимают ликвидные активы. По словам В. Караваева, оптимальным обеспечением займа служит принадлежащая компании недвижимость или права на строящийся объект. Но подойдут и должным образом оформленные земельные участки, инвестиционные права, соглашения с платежеспособным покупателем о намерении получить объект, акции или доли проектной компании, приобретаемое оборудование.

"Если мы говорим о классическом проектном финансировании, то в качестве залогового обеспечения принимаются площадка, сооружаемые объекты недвижимости и т. д., - суммирует С. Бессонов. - В случае предоставления оборотного капитала финансирование может осуществляться под поручительство группы компаний заемщика, реже - под залог материальных активов".

По мере возведения жилых объектов застройщики получают шанс применять новые источники финансирования - средства частных лиц по договорам инвестирования, долевого участия или предварительным договорам купли-продажи. Некоторые компании на деньги, полученные от предварительных продаж жилья, финансируют по три четверти расходов по возведению дома. Но закон об участии в долевом строительстве 214 лишил большую количество застройщиков возможности кредитоваться за счет взносов дольщиков.

Хоть кредитов я лишен, а жилище выстроить должен

Удачным способом компенсировать потерянные источники финансирования стала ипотека. Строительные компании живо братаются с банками уже на этапе планирования проекта, заключая договоры на ипотечное кредитование будущих покупателей. Клиенты банка обеспечивают застройщикам поступление средств для возведения объектов, не требуя отчета. А банки, аккредитуя тот или иной предмет недвижимости, хотя и предъявляют девелоперам жесткие требования, но все же не такие строгие, как при проектном кредитовании.

Сегодня сотрудничество строительных компаний с ипотечными банками приобретает все большие масштабы. Партнерские программы сопровождают значительную доля новостроек и в столице, и в регионах. Заинтересованность со стороны банков нешуточная, хотя ещё окончательно недавно кредиты на приобретение строящегося жилья называли чрезмерно рискованным продуктом. А сейчас, за редким исключением, практически все крупные ипотечные банки участвуют в десятках партнерских программ со строителями. Энергично действуют Сбербанк, ВТБ-24, Уралсиб, "КИТ-финанс", ДельтаКредит, Райффайзенбанк, Москоммерцбанк, Абсолют банк, Юникредит, Газпромбанк, МБРР, Банк Москвы, Городской ипотечный банк, Росбанк, Российский ипотечный банк, Росевробанк, Юниаструм, Банк жилищного финансирования, Славинвестбанк, банк "Возрождение".

По другую сторону не менее громкие имена: группа компаний СУ-155, ПИК, ДСК-1, "Капитал груп", Главмосстрой, "Конти", "ДОН-Строй", "ИНКОМ-Недвижимость", "МИЭЛЬ", МИАН, "Жилстрой-сервис", "Реалтекс", "Еврогруп девелопмент", "ЮИТ Дом".

К этому тандему присоединяются кредитные брокеры. Например, одно московское кредитное бюро за предшествующий год привлекло к сотрудничеству более 70 компаний-застройщиков, аккредитовало в банках более 110 объектов. Совместно с рядом банков были разработаны принципиально новые программы кредитования коттеджей и таунхаусов.

И всем хорошо. И заемщикам, и банкам, и строителям. Ипотечные кредиты в рамках партнерских программ выдают на более мягких условиях, часто под невысокий процент. Естественно, такие условия приманивают многих клиентов, обеспечивая банкам выполнение планов по ипотеке, строители же получают необходимое финансирование. Получается, что банк охотнее одалживает денежки частному лицу на приобретение недвижимости, чем девелоперу - на сооружение этой самой недвижимости.

Алексей Семенов
Финансовый управляющий ОАО "Межрегиональная девелоперская компания":

На отрезок времени строительства банковские заемные средства обходятся девелоперам в 13-14% в долларах и 12-14% в рублях; на период эксплуатации - в 11-13% и 11-12,5% соответственно. Стоимость кредита для компании зависит от соотношения ее собственных и заемных средств, кредитной истории, от того, является ли девелопер корпоративным клиентом банка, и, конечно, от параметров проекта.

Чтобы обрести кредит на возведение крупного объекта, необходимо дать расчетный проект с конкретным сроком окупаемости и доказательствами, что он экономически эффективен. Для этого надобно провести маркетинговые исследования, учитывать все затраты. Кроме того, банки требуют обеспечения кредита. Им может сделаться залог земельного участка и имущественных прав на строящийся объект, а кроме того поручительство партнеров и залог акций.

Мария Лейвиман
Начальник департамента корпоративных финансов и инвестиционных сделок компании "Система-Галс":

Ставки по кредитам ощутимо выросли в этом году по сравнению с началом-серединой 2007-го, когда первоклассные заемщики в секторе недвижимости привлекали кредиты под 8-8,5% годовых. В текущий момент ставка близка к 10%, а для менее привлекательных компаний и проектов достигает 15%. Стоимость кредита зависит от обеспечения, наличия предварительных договоров аренды. Отчасти влияет на стоимость нрав проекта: банки охотнее дают капиталы на возведение торговых, офисных или многофункциональных центров, чем жилья. В текущее время самой немалый проблемой является кризис ликвидности, который ограничил объем финансирования иностранных банков, оперирующих в России. Более того до кризиса вдалеке не все из них работали с российскими девелоперами - в основном из-за непрозрачности строительного бизнеса в России.

Keywords: