Новостройка: на какой стадии позволительно заполучить кредит?

На российском рынке недвижимости – оживление. Замершие в прошлом году цены «проснулись» и твердо поднимаются.

"Надо брать", - с таким настроением возвращаются к сделкам покупатели.

Однако стоит подметить ещё одну черта нынешнего сезона - большинство банков ужесточают требования к ипотечным заемщикам и сворачивают "стремные" программы. То есть те, по которым заемщики рискуют в силу разных причин не расплатиться. Что будет с программами кредитования новостроек?

Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru обратился к специалистам - руководителю направления ипотечного кредитования МИАН-агентства недвижимости Владимиру Мильдзихову, начальнику Департамента розничного коммерциала Первого Чешско-российского банка Лидии Герценой и генеральному директору Столичного ипотечного агентства Ларисе Брыксе с просьбой дать оценку формирование ипотеки первичного рынка жилья в новых обстоятельствах.

Опасения некоторых аналитиков, что из-за кризиса ликвидности банки перестанут выдавать ипотечные кредиты на покупку жилья на стадии строительства оправдались не в полной мере. Некоторые мелкие банки, действительно, прекратили кредитовать покупку квартир в новостройках. Но в целом, программы уцелели, хотя новых предложений в то время как не разрабатывается. Недавно единственный из известнейших банков отложил до лучших времен уже готовую программу кредитования новостроек.

Тем не менее, ныне на практике все крупные компании-застройщики продают жилье по ипотеке и работают с конкретными банками. Например, ДСК-1 сотрудничает с ВТБ-24 и РосЕвроБанком, СУ-155 - с Независимым Строительным Банком, Группа компаний ПИК - с Банком Жилищного Финансирования и т.д.

Что такое аккредитация

Обычно покупатель, приобретающий пай в доме (квартиру или немного квартир), обращается за кредитом в банк, тот, что работает с застройщиком, возводящим объект. Банки соглашаются предоставлять кредит только в том случае, если предмет строительства прошел процедуру аккредитации в банке. Застройщик предоставляет в банк уставные документы компании, данные по бухгалтерской отчетности, совершенный пакетик документов по объекту. Заключение об аккредитации принимает кредитный комитет. Ход занимает от 1 до 3 месяцев.

Теоретически потенциальный заемщик может и сам предложить банку аккредитовать тот или другой объект, который возводит группа NN. Но на практике это возможно, если только заемщик - инвестор, который планирует выкупить, например, целую жилую секцию или этаж. Проводить дорогую и сложную процедуру аккредитации для кредита на покупку одной квартиры не будет ни один банк. Значит, обычному гражданину приходится избирать из тех предложений, которые уже есть в программе банка.

Чаще всего люди стараются приобрести жилье в конкретном районе, оттого что нужна квартира, допустим, ближе к родителям и ищут банк, который мог бы им в этом помочь. Иной вариант - кредитный брокер объясняет клиенту, в какой банк лучше всего обратиться как раз в его случае. Кстати, брокеры также проводят аккредитацию застройщиков в банке, и достаточно успешно. Ибо для банка брокер, с которым сложились доверительные партнерские отношения, шибко важен - в процессе аккредитации новостроек он играет образ "фильтра" и более того помогает компании справить пакет документов. Разумеется, никто не мешает вам обратиться прямо в банк, но об этом - едва-едва ниже.

Банки все-таки больше любят "вторичку"

Конечно, банки, которые и до кризиса относились к аккредитации объектов-новостроек крайне скрупулезно, стали еще больше осторожны в выборе партнеров на первичном рынке. Вообще, крупные банки стремятся к тому, чтобы портфель ипотечных кредитов в основном состоял из сделок, совершенных на вторичном рынке.

Так что число ипотечных продуктов несколько сократилось. Для заемщика это вместе с тем и хорошо, и плохо.

Что пойдет в залог?

Ипотечный кредит на первичном рынке - сильно рискованный, так как главное обстоятельство ипотеки - заложенная недвижимость - существует покуда только на бумаге.

Если у заемщика нет уже существующего ликвидного жилья в собственности, которое может сделаться предметом залога при ломбардном кредитовании (такой вариант в данном материале не рассматривается - прим.ред.), предметом залога становится контракт между заемщиком и застройщиком. Сумма, уплаченная при подписании договора, учитывается банком как первостепеннный взнос.

Прекрасно, если застройщики работают по Закону 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Договор долевого участия между застройщиком и покупателем пая - что ни на есть надежный, защищенный законом договор, он непременно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и лишь позже этого считается заключенным. Регистрация гарантирует дольщику, что квартирка будет продана ему и только ему.

Такой договор многие банки с удовольствием приняли бы в залог как подтвержденную договором долю в строящемся доме - законную собственность. Но большинство застройщиков до сих пор продают новостройки при помощи "серых" схем, которые совсем не гарантируют дольщику приобретение квартиры.

Но банки тоже выставляют щиты, пытаясь обезопасить себя от ненужного риска. Ни один банк не даст кредит под договор предварительной купли-продажи. Чертовски неохотно принимается в залог вексель - пожалуй, на таковый вариант соглашаются, если фирма крайне уж известная, уважаемая и немало лет работает по городскому заказу. Просто банки требуют заключения с застройщиком договора соинвестирования или переуступки прав требования.

Кредиторы обходят котлованы стороной

Сегодня покупку жилья "на стадии котлована" без малого никто не кредитует. Как правило продажа паев начинается, когда построено самое малое два этажа; по большей части это объекты, завершенные на 80%. Некоторые банки не открывают кредитные линии до тех пор, пока не будут построены все этажи.

Учтите, кстати, что если девелоперы готовы реализовать жилье еще на стадии котлована - это нехороший признак. Значит, у застройщика мало средств, чтобы даже активизировать работать. И из-за нехватки денег сооружение в всякий миг может быть заморожено.

Приостановление строительства, даже временное, угрожающе для ипотечного заемщика. Кредит под залог квартиры, которая еще не построена и не находится в имущества у заемщика - это по сути дела беззалоговый кредит. Банки это явственно понимают и нередко мелким шрифтом прописывают в кредитном договоре право стребовать досрочного погашения задолженности! То есть, возможно, вы немало лет будете существовать без новой квартиры, обивая пороги судов.

Так что изучайте репутацию не только застройщика, но и банка, а договор читайте не только с лупой в руках, но и с юристом по правую руку.

Проценты разных стадий

Каковы особенности кредитов на покупку строящегося жилья?
В июне компания СУ-155 вывела на рынок программу, по которой на миг строительства и заселения заемщику устанавливают весьма низкую процентную ставку (8-9 % годовых), а потом оформления права собственности на квартиру ставка существенно возрастает. Впрочем, эта программа была придумана во период стагнации на рынке и должна была притянуть покупателя и остается, скорее, экзотическим продуктом на рынке.

В другом случае, напротив, заемщик берет кредит с очень высокой процентной ставкой - на 3 - 5% годовых выше обычной ипотечной - на момент строительства, а после этого оформления права собственности ставка снижается на несколько процентов. Как правило, банки применяют схему кредитования на приобретение квартиры в новостройке по второй схеме - процентная ставка на этапе строительства выше, чем затем оформления недвижимости заемщиком в собственность. Банку выгоднее иметь в распоряжении более высокую доходность по кредиту в отрезок времени строительства жилья.

Страховка с учетом инфаркта

"Первичные заемщики" типично покупают страховки жизни и здоровья. Страховой тариф при этом, в зависимости от пола, возраста, состояния здоровья и прочих параметров, и начинается от 0,3% от стоимости жилья. Видимо, страховые компании учитывают, что клиент может скончаться от инфаркта во пора связанных с долевым строительством волнений, потому что что большинство страховых компаний не желают страховать риски срыва сроков строительства или сроков прохождения госкомиссии. Страхование титула собственности при приобретении новостроек не практикуется по понятным причинам. Некоторые страховые компании предлагают страхование финансовых рисков.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Сегодня средняя квартира в новостройке всего на 10 - 15% аналогичного жилья на "вторичке". Стоит ли развлекуха свеч для желающих сэкономить на стоимости квадратного метра, если учитывать расходы на отделку, оформление в собственность, сопутствующие расходы, связанные с повышенными процентными ставками? Потому что не все измеряется деньгами, и потерянные нервы зачастую обходятся излишне дорого.

Но, несмотря на все опасности, люди все одинаково будут забирать кредиты на строящееся жилье. Деваться некуда, придется совершенствовать законодательство. В профессиональной среде серьезно обсуждается навык Испании, где физическому лицу до завершения строительства объекта разрешается привнести не более 30% стоимости квартиры, при этом банк предоставляет заемщику "аваль" - гарантию, что возведение совсем законно, и застройщик свободен от долгов. Чем не вариант?

Keywords: