Нулевые игры

Банки останавливают свой выбор не одаривать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Но, если нет денег на начальный взнос, то все одинаково есть немного вариантов для приобретения квартиры в кредит.

А если у заемщика есть какое-либо жилье, то с его помощью разрешается не только существенно улучшить жилищные условия, но и обрести больше привлекательные условия по ипотечному кредиту.

Еще год вспять банки с охотой предлагали своим заемщикам ипотечные кредиты без первоначального взноса: клиенту нужно было только оплатить комиссионные сборы и страховые выплаты. И все-таки потом ипотечного кризиса в США банки сокращают подобные программы, требуя привнести как самое меньшее 10-15% стоимости приобретаемой недвижимости. Потому вопросительный мотив о том, где схватить денежки на основополагающий взнос, снова вернулся к заемщикам.

В условиях стремительного роста цен на недвижимость накопить более того 10% стоимости квартиры удается неблизко не всем. Скопленная сумма стремительно обесценивается, в результате ход накопления затягивается на длительное время. При покупке недвижимости экономкласса для уплаты первого взноса разрешено брать потребительский кредит. Но стоит учитывать, что хоть отбавляй денег банк не выдаст, обойдется кредит дороже, а на его возврат будет отведен маленький срок. Например, банк "Возрождение" выдаст максимум 30 000 долларов на 3 года под 16,5% в долларах и 18% в рублях. На 10 000 долларов больше не возбраняется принять у Банка Москвы на срок до 5 лет под 12,5-14,5% годовых в долларах и 16-18% в рублях. В банке "Союз" 100 000 долларов позволительно заполучить на 3 года под 16% в долларах и 20% в рублях. Как правило, при оформлении потребительского кредита банки ограничиваются поручительством нескольких лиц. В некоторых случаях они могут попросить застраховать бытие и трудоспособность заемщика на срок кредита.

Может показаться, что оплачивать за два кредита в то же время нереально. При всем при том уже в текущее время банки предлагают специальные программы двойных кредитов, единственный из которых направлен как раз на создание первого взноса. Так, Абсолют-банк предлагает программу без первого взноса, в рамках которой клиент оформляет два кредита. Первостепеннный - на покупку квартиры на первичном или вторичном рынке на стандартных условиях, второй - на создание первоначального взноса. Охват первого кредита - 80% стоимости закладываемого жилья. Кредит на формирование первоначального взноса выдается на срок до 3 лет под 12-14% в долларах. Клиент может погашать кредит двумя способами: либо равными аннуитетными платежами, либо ежемесячно погашать проценты, а само "тело" кредита выплатить в конце срока кредитования.

Но ибо отбор таких программ не велик, для первоначального взноса можно забрать кредит под залог имеющегося жилья. "Такой вариант может быть благополучно реализован, если закладываемая для получения первоначального взноса недвижимость не планируется к дальнейшей продаже. Толк в этакий схеме появляется в случае отсутствия банковских программ с нулевым первоначальным взносом или если у человека совершенно нет собственных средств для первоначального взноса, либо он планирует потратить имеющиеся средства на ремонтик и благоустройство. При использовании таковой схемы большущий первоначальный взнос может повлечь понижение процентной ставки по ипотечному кредиту на приобретаемую квартиру", - считает замдиректора ипотечного центра инвестиционного банка "КИТ Финанс" Надежда Свинцова.

Такой кредит выдается на более долгий срок, и, что самое главное, процент по кредиту сопоставим с ипотечным. Однако при залоговом кредите одним поручительством не обойтись. Нужно кроме того оформить комплексное страхование. Например, Альфа-банк предлагает кредит на 70% стоимости закладываемого жилья под 11,6% годовых в долларах. При этом расплачиваться по кредиту можно в течение 15 лет. В Росевробанке кредит можно оформить на 40 лет под 12% годовых в долларах и 13% в рублях.

Если вписать полученную сумму в качестве первоначального взноса по ипотеке, заемщик сможет сэкономить на процентной ставке. Например, Банк Москвы один из немногих покуда ещё предлагает программу без первоначального взноса в рублях и валюте (доллары, евро, франки) на 30 лет. Однако в Банке Москвы размерность процентной ставки напрямую зависит от того, какой первоначальный взнос сможет внести клиент. Так, если клиент хочет оформить кредит в долларах или евро при отсутствии начального капитала, процентная ставка составит 11%, при первом взносе в 10-30% стоимости квартиры ставка снизится до 10,5% при условии подтверждения дохода справкой 2-НДФЛ.

В зависимости от размеров первого взноса скидка может основательно увеличиваться. Например, если взять кредит на квартиру в Русском ипотечном банке в долларах, то при наличии 10-30% стоимости жилья процентная ставка составит 12,5% годовых. А если есть вероятность внести больше половины суммы, ставка снизится до 11,25%. Квартирка в кредит в ВТБ 24 на 15 лет при взносе менее 5% обойдется в 11,5%, а при самостоятельной оплате 40% стоимости жилья сократится до 10%. При оформлении кредита без первого взноса на 25 лет в банке "Хоум Кредит" ставка составит 13,5% в долларах, если же у вас есть хотя бы 30% стоимости жилья, ставка снизится до 11%.

Но не все банки благосклонно относятся к идее заемщика заложить имеющуюся квартиру, чтобы получить первоначальный взнос. Оттого что если заемщик привнес свои деньги, снижается возможность того, что он не будет выплачивать кредит. "Кредиты на первоначальный взнос на квартиру по ипотеке банки дарить не любят и нередко отказывают, в особенности при выдаче ипотечного кредита. Заявочное пожелание банка о первоначальном взносе подразумевает, что заемщик сам накопил монеты и вкладывает их в квартиру, то есть несет ответственность. Когда вся квартира куплена в кредит, заемщик не рискует собственными деньгами и менее ответствен", - уверен глава управления кредитования физлиц СДМ-банка Иван Лонкин.

С ним согласен замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан: "Если заемщик не вносил первоначального взноса, то есть риск, что в случае обращения судебного взыскания стоимости заложенного объекта недвижимости будет мало для полного погашения всех обязательств перед банком, придется разыскивать дополнительные источники или реализовывать другие материальные активы заемщика. На мой взгляд, это не выгодно ни заемщику, ни банку". В этом плане весьма категоричен Российский ипотечный банк.

"Такие схемы используются достаточно часто, но свойский банк супротив них энергично возражает. Мы не кредитуем клиента без первоначального взноса. Ибо в результате получения потребкредита заемщик получает 100% кредита на квартиру. При этом потребкредит, как известно, влетает немаловажно дороже. Помимо того, обязательства клиента возросли - в настоящее время он осуществляет платежи по двум кредитам", - говорит шеф управления сопровождения ипотечных сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков. При наличии второго кредита в другом банке Русский ипотечный банк может отказать заемщику в получении кредита или же будет подвергать рассмотрению заявку еще раз, но уже с учетом новых долговых обязательств.

Кредит под залог собственной квартиры можно оформить как в том банке, где вы берете ипотеку, так и в другом банке, если условия в нем более выгодные. "Ограничений по количеству кредитов нет, весь вопрос, по силам ли их обслуживать клиенту. Аппетит приходит, что называется, во пора еды. У нас есть случаи, когда один и тот же клиент берет у нас второй, и даже третий кредит на покупку сообразно второй или же третьей квартиры. В дальнейшем у большинства клиентов доходы растут, и они уже могут разрешить себе покупку в кредит авто или мебели, бытовой техники", - говорит босс департамента регионального развития и партнерских программ "Национальной ипотечной компании" Наум Либкинд.

С усовершенствованием банковских баз данных банки будут скрупулезно контролировать существование других кредитов. Однако если два кредита будут оформлены в одном банке, это может ускорить процесс оформления кредита, так как вся инфа уже будет у кредиторов, а вот планировать на какие-то льготы не стоит. "Говорить о специальных скидках и льготах не приходится, так как на миг оформления кредитов у банка-кредитора еще нет информации о кредитоспособности данного клиента, а скидки на большую сумму кредита заурядно не предусмотрены. С прочий стороны, ужесточающие меры к такому заемщику также не применяются: кредит ему либо выдадут на стандартных условиях, либо не выдадут, если есть какие-либо сомнения в его кредито- или платежеспособности", - говорит Надежда Свинцова.

"В свете того, что банки ужесточили надзор за своими рисками, получить комбинированный кредит в эти дни чертовски сложно. В DeltaCredit вопрос о скидках и льготных условиях решается на индивидуальной основе. Положительным моментом может служить кредитная история клиента в нашем банке", - уверена вице-президент по развитию коммерциала DeltaCredit Динара Юнусова. В реализации этой схемы особых сложностей у заемщика не возникнет. Заемщик оформляет две заявки на кредит, каждая из которых рассматривается отдельно. При этом главную образ в решении банка сыграет платежеспособность клиента.

Сумма выплат по двум кредитам не должна превышать 50-60% совокупного дохода заемщика. "Если барыш заемщика позволяет обслуживать обязательства по двум кредитам (потребительский и ипотечный), то такая технология для него выгодна. Потому как ипотека - это инструмент, позволяющий получить здоровый кредит на продолжительный срок под выгодный процент. Заемщик в данном случае сможет обзавестись жильем, кроме того, нужно отметить, что цены на недвижимость всегда растут, и по нашему опыту могу сказать, что все ипотечные кредиты окупаются", - считает глава блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Двойной кредит не особенно ударит по карману заемщика, если он станет сдавать заложенную квартиру - арендные платежи могут компенсировать количество ежемесячных выплат по кредиту. Если заемщик захочет сдать заложенную квартиру, ему понадобится письменное согласие банка. Однако воспрещено сказать, что банки горят желанием его выдать. Занятие в том, что квартиру, сдаваемую в аренду, сложнее продать, если клиент перестал уплачивать по кредиту. "Каждый эпизод рассматривается индивидуально, потому что сдача квартиры в аренду - это тоже обременение, вследствие этого банк будет глядеть как на кредитную историю заемщика, так и на другие факторы. Например, банк может ограничить сроки договора аренды, скажем, несколькими месяцами с правом продления, чтобы в случае взыскания квартира не находилась ни под каким другим обременением, кроме ипотеки", - говорит Денис Земан.

От сдачи квартиры в аренду заемщик получит добавочный доход, который, впрочем, банки считают непостоянным. Но и отнимать у заемщика дополнительную выгоду без веских причин не станут. "Альфа-банк обыкновенно в таких ситуациях идет навстречу клиенту и не препятствует сдаче внаем залогового жилья, потому что заемщик начинает обретать прибавочный доход, что улучшает его платежеспособность", - рассказывает Илья Зибарев. Учитывая подъем цен на аренду, он может покрывать выплату по одному из кредитов. "Хотя февраль раньше отмечался как "мертвый сезон" на рынке аренды, второй год мы наблюдаем повышение спроса. В целом на рынке аренды обычный увеличение цен к концу 2008 года будет составлять, так же, как и в 2007 году, 20-25%", - считает управляющий отделения "Центр Аренды" компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Гасиловская.

По данным компании "БЕСТ-Недвижимость", на ныне ежемесячная арендная плата в экономклассе составляет от 23 тысяч рублей за однокомнатную квартиру, от 28-30 тысяч рублей за двухкомнатную квартиру и от 40 тысяч рублей за трехкомнатную. "С начала 2008 года уже отмечен рост цен в среднем на 3-4%. К концу года повышение в этом сегменте рынка аренды приведет к 30-процентному росту" - таков прогноз Юлии Гасиловской сравнительно роста арендных ставок в экономклассе.

По данным компании "МИАН - агентство недвижимости" за январь цена найма квартир экономкласса увеличилась на 1,5%, бизнес- и элитного сегментов - не более чем на 1%. Минимальная ежемесячная стоимость аренды в сегменте бизнес-класса составляет 35 тысяч рублей за однокомнатную квартиру, 50 тысяч рублей за двухкомнатную квартиру и 70 тысяч рублей - за трехкомнатную.

Например, у клиента есть в имущества двухкомнатная квартира (51 кв.м.) в районе Люблино стоимостью 188 000 долларов. Он может улучшить жилищные условия и приобрести трехкомнатную квартиру в районе Строгино стоимостью 310 000 долларов. Ежемесячные выплаты по кредиту на первоначальный взнос на 15 лет под 11,6% составят 1770 долларов. А выплаты по ипотечному кредиту на 30 лет под 11% и с первоначальным взносом 40% составят 1400 долларов. Если бы заемщик оформил кредит без первого взноса на 30 лет под 13%, сумма ежемесячных выплат превысила бы на 300 долларов выплаты по двум кредитам.

Чтобы уменьшить ежемесячные выплаты, можно растянуть срок кредита. В этом плане благоприятно употребить программой Росевробанка, тот, что предлагает кредиты на 40 лет. В этом случае суммарные выплаты по кредиту составят 2750 долларов, а доход заемщика должен быть не меньше 5000 долларов. Свою квартиру заемщик может сдавать как самое малое за 1200 долларов и вносить эти капиталы за кредит. Тогда за счет аренды нагрузка на бюджет заемщика существенно уменьшится.

Как правило, с кредитом, взятым на первоначальный взнос, заемщики расплачиваются быстрее, чем с ипотечным. Следом освобождения квартиры из залога ее можно сбыть и погасить значительную доля ипотечного кредита. Но потому как стоимость аренды растет, выгоднее и дальше сдавать жилье, получая дополнительный доход.

Keywords: