Брокер - не рокер, не переедет

Всегда ли нужен брокер при покупке квартиры в кредит.

"Если бы я знал, что все так просто, не стал бы нанимать брокера". Если кто-то из ваших знакомых прибегал к услугам ипотечного брокера, вы точно слышали такое откровение. Но задним числом многие дела кажутся легкими, в особенности когда они сделаны с посторонний (и профессиональной) помощью. Знание - самый-самый дорогой товар.

Ради обладания им придется потратить или близкое время, или деньги. Отбор за вами. А мы расскажем, как определить, реально ли необходим брокер или выгоднее все свершить самостоятельно. Ипотечный брокер посредничает между банком и клиентом, помогая последнему обрести кредит. Оттого что это связано с недвижимостью, первыми, естественно, нишу заняли риэлторы. Нужно ли было при этом вводить новое наименование специальности - огромный вопрос. Лет пять-шесть лет обратно слегка ли не каждая вторая статья о недвижимости объясняла, чем "белые" риэлторы отличаются от "черных" маклеров. Чуть разъяснили народу, что "риэлтор" - термин этакий же приличный, как "нотариус" или "адвокат", как пришлось соображать с брокерами.

Брокеров никто не любит. С таможенными сталкиваться не приходилось? А в форме 3-НДФЛ на приобретение налогового вычета сколь неправильных запятых поставили? Но после этого вам объяснили, что за соседней дверью находится офис брокера. У каждого "одного окна" есть своя соседняя дверь, за которой вас ждет "брокер". В русском языке заимствованные слова порой приобретают значение, немыслимое в оригинале. К чему риэлторам, на практике честным предпринимателям, понадобилось подмоченное госструктурами словечко "брокер", взять в толк трудно.

Вас много, а я одна

Тем не менее сам ипотечный брокеридж оказался жутко востребованным. Занятие в том, что многие банки, избалованные корпоративными клиентами, так до сих пор и не научились действовать с физическими лицами. Квалификация ипотечных инспекторов зачастую очень низка: они худо-бедно вызубрили ипотечную программу родного банка, но не ознакомились с продуктами конкурентов. Хотя бы для того, чтобы сравнить их, выказать клиенту свои преимущества. Ваши попытки побеседовать об этом встретят оловянный чиновничий взгляд.

Иногда этому есть объяснение. Многие банки ни при каких обстоятельствах не горели желанием заниматься ипотекой и в родное период открывали это ориентация только "по просьбе" кураторов нацпроекта "Доступное жилье". Нет, до саботажа не доходит, но и инициатив не дождетесь. Некоторые банки - то ли по причине мирового ипотечного кризиса, то ли воспользовавшись им как предлогом - ужесточают условия кредитования. Не беда: другие банки как раз сегодня ипотеку удешевляют. И не наперекор рыночным законам, а в полном соответствии с ними занимают освободившееся пространство.

В любом случае на ипотечном рынке действует пара сотен "живых" ипотечных программ, которые к тому же непрерывно меняются. Нужны ещё специалисты, которые подберут кредит в соответствии с актуальной зарплатой, семейным положением, карьерными перспективами, возрастом заемщика и другими параметрами.

Ваше материальное положение стабильно, ухудшения в ближайшие десять лет вы не опасаетесь, оттого тип платежа (аннуитетный или дифференцированный) и условия досрочного погашения для вас несущественны? У вас хорошая "белая" зарплата, довольно свободных средств, доля которых вы планируете потратить на первоначальный взнос, причем эту сумму несложно и пересмотреть в сторону увеличения? Имеет толк при выборе банка постепенно употребить рекомендациями знакомых. Правда, советы нередко противоречат дружбан другу, но главное - вы желанный клиент для любого банка, а при наличии навыков переговорщика без труда оставите ипотечных брокеров без их главного аргумента - сами выторгуете скидку и по комиссии, и по процентной ставке (если банк вообще ее предоставляет).

Если же заработная плата "серая", на первоначальный взнос придется наскребать по родне и друзьям, а выводы ипотечных калькуляторов сравнительно вашей способности оплачивать кредит разделились в соотношении 50 на 50, то разумно напрячься о помощи. Помимо того, у разных банков есть свои негласные традиции: одни категорически не рассматривают пятиэтажки, другие не любят Подмосковье дальше определенного километра и т. п. Во многих случаях рассмотрение кредитной заявки стоит недорого: разрешается напрямую обратиться в немного банков - два, четыре, десять.
Предварительный разговорчик с брокером не будет стоить ничего. Никто вас не "заболтает" и денег не стрясет: с такими страхами лучше вообще в кредитно-денежные отношения не вступать. Либо вам безотложно скажут, что ваша обстановка безнадежна, либо, повздыхав и поморщив лоб, обнадежат: шансы есть. Многие брокеры любят иллюстрировать слово "шансы" процентами: "60 на 40", "70 на 30" - на большее не надейтесь.

Шерочка с машерочкой

На этом этапе вы можете заключить договор. В нем лучше оговорить, что гонорар брокеру выплачивается вслед за тем того, как банк одобрил кредит на указанную вами в договоре сумму. Других особых условий в договоре просто не прописывается: рассмотрение заявки в банке оплачивает клиент, он ничего не должен брокеру, а брокер - ему.

Но предварительная болтовня иной раз заканчивается и по-другому. Ничто не мешает обходительно поблагодарить посредника и постараться все соорудить самому: "70 на 30" любого окрылят. Но есть проблема. Брокер оценивал свои шансы достичь для вас кредита в банке, партнером которого он является, а не ваши умения в той же области.

Скажем, банки имеют привычку автоматически обрубать рядом 10% суммы заявки - так, на любой случай. Инспектора не уж очень заботит, что для вас 10% - сумма критичная. Возможно, он более того запишет себе в актив то, что отсек такого ненадежного заемщика. С брокером, тот, что уже привел в банк десяток-другой клиентов, так поступать не принято.

Еще единственный вариант действий: на сайте понравившегося вам банка находите список брокеров-партнеров и начинаете переговоры с ними, вместе с тем или по очереди. С одной стороны, это плюс: брокер-партнер при банке давно, и если берется вышибить для вас кредит, то счастливый момент без малого гарантирован. С прочий стороны, "дружба" такого брокера с кредитными инспекторами зачастую небескорыстна, а это чревато неприятными сюрпризами.

Проще говоря, клиент брокера - "полуфабрикат". Тот, кто приходит с улицы, вообще "сырой". Чтобы "приготовить" клиента, выжать из него максимум, желательно подключить к делу еще и риэлтора - это вовсе другие цены за услуги и откаты посредникам. Впрочем, брокеры, зная свое место, излишне уж нагло навязывать риэлтора не станут: "Мне-то что? Кредит я вам выбью, шанс 70 супротив 30. Но это оттого что полдела. Банк самодеятельности не любит. Могут и не одобрить квартиру, которую вы найдете. 30 на 70". Обработка клиента - дело инспектора.

Уважаемые банки заключают с уважаемыми агентствами недвижимости официальные договоры о партнерстве. Неуважаемые агентства также заключают договоры. Но уже неофициальные и прямо с кредитными инспекторами, которые работают с клиентами.

Кредитный инспектор не только сообщает клиенту охват суммы, которую банк готов ссудить, и разъясняет требования к объекту кредитования (будущей квартире), но попутно ненавязчиво рекомендует агентство. Например, приплетает риэлторов к рекомендуемым банком страховщикам и оценщикам (к двум последним претензий нет: так требует закон и элементарная секьюрити кредитной организации).

Через неделю торжествующий клиент приходит в банк и говорит: "Вот, нашел квартиру в Малаховке. А в том агентстве, которое вы мне рекомендовали, предлагали точь-в-точь такую же, но дороже и в три раза дальше - на окраине Раменского". Сквозь два дня клиент узнает, что Малаховку банк не кредитует, так как тамошняя недвижимость неликвидна: поселок - не город. В условиях ничего не говорилось о неполноценности поселков, да и Малаховка будет побольше, чем города Сходня или Апрелевка. Но... запрещено обламывать чужие надежды.

Такая ситуация реальна даже в крайне крупном банке, который входит в пятерку лидеров ипотечного кредитования. Хотя "уважаемые" и "неуважаемые" банки, агентства, брокеры - это, конечно, условности. И весьма тяжко понять, в каком случае имеет местоположение самодеятельность инспектора и брокера, а в каком - указания менеджеров рангом повыше, то, что называется "политикой" банка.

По закону Мерфи

Другое дело, что по закону Мерфи, если что-то может сходить не так, то оно пойдет не так. Был случай, когда специалисты банка не заметили в комплекте документов об отсутствии задолженностей справки из газовой службы (в некоторых районах Подмосковья газ оплачивается отдельно). Правда, и риэлтор обнаружила это не сразу, но вовремя. Как продавец умудрился задолжать по газу несколько тысяч рублей, уму непостижимо. Это подробность по сравнению с тем, что, по мнению оценщика, цена квартиры может очутиться меньше, чем за нее назначил продавец. Банк безотлагательно уменьшит сумму кредита.

Едва ли не в каждом втором случае возникают многообразные проблемы с выпиской продавца. А срок разрешения банка на кредит - всего три месяца. Урегулировать все эти вопросы без риэлтора, по правде сказать, сложновато. То есть мы еще раз скатились ко "второй линии обороны" - вопросу о найме риэлтора, хотя так и не ответили на вопросительный мотив о "первой линии" - найме ипотечного брокера.

Ответим так. Если выбор банков у вас невелик и вы чувствуете, что без услуг брокера не обойтись, то, очевидно, банк переложил на брокеров количество своей работы. Постарайтесь произвести это основой договоренности и дайте понять, что рассчитываете на преференции. Даже если ваш эпизод "очень сложный". Собственно, отчего нет? Не разрешено принять одобрение кредита, чуть-чуть не соответствуя стандартам банка. Меня одобрили, и меня "привел" брокер: пожалуйте скидку. Даже 0,25%, как правило, оправдывают горечь потерь. В этом смысле ипотечные брокеры выгодно отличаются от таможенных или тех, что сидят за соседней дверью у "одного окна".

Keywords: