Брокер - не рокер, не переедет

Всегда ли нужен брокер при покупке квартиры в кредит.

"Если бы я знал, что все так просто, не стал бы нанимать брокера". Если кто-то из ваших знакомых прибегал к услугам ипотечного брокера, вы наверно слышали такое откровение. Но задним числом многие дела кажутся легкими, в особенности когда они сделаны с сторонний (и профессиональной) помощью. Знание - что ни на есть дорогой товар.

Ради обладания им придется потратить или родное время, или деньги. Отбор за вами. А мы расскажем, как определить, впрямь ли необходим брокер или выгоднее все произвести самостоятельно. Ипотечный брокер посредничает между банком и клиентом, помогая последнему заполучить кредит. Так как это связано с недвижимостью, первыми, естественно, нишу заняли риэлторы. Нужно ли было при этом вводить новое наименование специальности - огромный вопрос. Лет пять-шесть лет вспять еле-еле==немного ли не каждая вторая статья о недвижимости объясняла, чем "белые" риэлторы отличаются от "черных" маклеров. Чуть-чуть разъяснили народу, что "риэлтор" - термин таковой же приличный, как "нотариус" или "адвокат", как пришлось соображать с брокерами.

Брокеров никто не любит. С таможенными сталкиваться не приходилось? А в форме 3-НДФЛ на приобретение налогового вычета сколь неправильных запятых поставили? Но опосля вам объяснили, что за соседней дверью находится офис брокера. У каждого "одного окна" есть своя соседняя дверь, за которой вас ждет "брокер". В русском языке заимствованные слова порой приобретают значение, немыслимое в оригинале. Для чего риэлторам, на практике честным предпринимателям, понадобилось подмоченное госструктурами словечко "брокер", уяснить трудно.

Вас много, а я одна

Тем не менее сам ипотечный брокеридж оказался очень востребованным. Занятие в том, что многие банки, избалованные корпоративными клиентами, так до сих пор и не научились трудиться с физическими лицами. Квалификация ипотечных инспекторов зачастую весьма низка: они худо-бедно вызубрили ипотечную программу родного банка, но не ознакомились с продуктами конкурентов. Хотя бы для того, чтобы сравнить их, представить клиенту свои преимущества. Ваши попытки побеседовать об этом встретят оловянный чиновничий взгляд.

Иногда этому есть объяснение. Многие банки ни в жизнь не горели желанием заниматься ипотекой и в близкое момент открывали это ориентация только "по просьбе" кураторов нацпроекта "Доступное жилье". Нет, до саботажа не доходит, но и инициатив не дождетесь. Некоторые банки - то ли по причине мирового ипотечного кризиса, то ли воспользовавшись им как предлогом - ужесточают условия кредитования. Не беда: другие банки аккурат в текущий момент ипотеку удешевляют. И не наперекор рыночным законам, а в полном соответствии с ними занимают освободившееся пространство.

В любом случае на ипотечном рынке действует пара сотен "живых" ипотечных программ, которые к тому же всю дорогу меняются. Нужны ещё специалисты, которые подберут кредит в соответствии с актуальной зарплатой, семейным положением, карьерными перспективами, возрастом заемщика и другими параметрами.

Ваше материальное положение стабильно, ухудшения в ближайшие десять лет вы не опасаетесь, потому тип платежа (аннуитетный или дифференцированный) и условия досрочного погашения для вас несущественны? У вас хорошая "белая" зарплата, довольно свободных средств, количество которых вы планируете потратить на первоначальный взнос, причем эту сумму несложно и пересмотреть в сторону увеличения? Имеет толк при выборе банка смирно употребить рекомендациями знакомых. Правда, советы зачастую противоречат товарищ другу, но главное - вы желанный клиент для любого банка, а при наличии навыков переговорщика несложно оставите ипотечных брокеров без их главного аргумента - сами выторгуете скидку и по комиссии, и по процентной ставке (если банк вообще ее предоставляет).

Если же заработная плата "серая", на первоначальный взнос придется наскребать по родне и друзьям, а выводы ипотечных калькуляторов сравнительно вашей способности оплачивать кредит разделились в соотношении 50 на 50, то разумно уйти в себя о помощи. Помимо того, у разных банков есть свои негласные традиции: одни категорически не рассматривают пятиэтажки, другие не любят Подмосковье дальше определенного километра и т. п. Во многих случаях рассмотрение кредитной заявки стоит недорого: разрешено напрямую обратиться в немного банков - два, четыре, десять.
Предварительный разговорчик с брокером не будет стоить ничего. Никто вас не "заболтает" и денег не стрясет: с такими страхами лучше вообще в кредитно-денежные отношения не вступать. Либо вам разом скажут, что ваша обстановка безнадежна, либо, повздыхав и поморщив лоб, обнадежат: шансы есть. Многие брокеры любят иллюстрировать слово "шансы" процентами: "60 на 40", "70 на 30" - на большее не надейтесь.

Шерочка с машерочкой

На этом этапе вы можете заключить договор. В нем лучше оговорить, что гонорар брокеру выплачивается затем того, как банк одобрил кредит на указанную вами в договоре сумму. Других особых условий в договоре типично не прописывается: рассмотрение заявки в банке оплачивает клиент, он ничего не должен брокеру, а брокер - ему.

Но предварительная болтовня порой заканчивается и по-другому. Ничто не мешает галантно поблагодарить посредника и постараться все соорудить самому: "70 на 30" любого окрылят. Но есть проблема. Брокер оценивал свои шансы достичь для вас кредита в банке, партнером которого он является, а не ваши умения в той же области.

Скажем, банки имеют привычку автоматически обрубать возле 10% суммы заявки - так, на каждый случай. Инспектора не излишне заботит, что для вас 10% - сумма критичная. Возможно, он более того запишет себе в актив то, что отсек такого ненадежного заемщика. С брокером, тот, что уже привел в банк десяток-другой клиентов, так поступать не принято.

Еще единственный вариант действий: на сайте понравившегося вам банка находите список брокеров-партнеров и начинаете переговоры с ними, в то же время или по очереди. С одной стороны, это плюс: брокер-партнер при банке давно, и если берется вышибить для вас кредит, то счастливый момент без малого гарантирован. С иной стороны, "дружба" такого брокера с кредитными инспекторами зачастую небескорыстна, а это чревато неприятными сюрпризами.

Проще говоря, клиент брокера - "полуфабрикат". Тот, кто приходит с улицы, вообще "сырой". Чтобы "приготовить" клиента, выжать из него максимум, желательно подключить к делу еще и риэлтора - это нимало другие цены за услуги и откаты посредникам. Впрочем, брокеры, зная свое место, чрезмерно уж нагло навязывать риэлтора не станут: "Мне-то что? Кредит я вам выбью, шанс 70 супротив 30. Но это потому как полдела. Банк самодеятельности не любит. Могут и не одобрить квартиру, которую вы найдете. 30 на 70". Обработка клиента - дело инспектора.

Уважаемые банки заключают с уважаемыми агентствами недвижимости официальные договоры о партнерстве. Неуважаемые агентства также заключают договоры. Но уже неофициальные и прямо с кредитными инспекторами, которые работают с клиентами.

Кредитный инспектор не только сообщает клиенту охват суммы, которую банк готов ссудить, и разъясняет требования к объекту кредитования (будущей квартире), но попутно ненавязчиво рекомендует агентство. Например, приплетает риэлторов к рекомендуемым банком страховщикам и оценщикам (к двум последним претензий нет: так требует закон и элементарная секьюрити кредитной организации).

Через неделю торжествующий клиент приходит в банк и говорит: "Вот, нашел квартиру в Малаховке. А в том агентстве, которое вы мне рекомендовали, предлагали в аккурат такую же, но дороже и в три раза дальше - на окраине Раменского". Посредством два дня клиент узнает, что Малаховку банк не кредитует, оттого что тамошняя недвижимость неликвидна: поселок - не город. В условиях ничего не говорилось о неполноценности поселков, да и Малаховка будет побольше, чем города Сходня или Апрелевка. Но... воспрещено обламывать чужие надежды.

Такая ситуация реальна даже в сильно крупном банке, который входит в пятерку лидеров ипотечного кредитования. Хотя "уважаемые" и "неуважаемые" банки, агентства, брокеры - это, конечно, условности. И весьма тяжело понять, в каком случае имеет местоположение самодеятельность инспектора и брокера, а в каком - указания менеджеров рангом повыше, то, что называется "политикой" банка.

По закону Мерфи

Другое дело, что по закону Мерфи, если что-то может сходить не так, то оно пойдет не так. Был случай, когда специалисты банка не заметили в комплекте документов об отсутствии задолженностей справки из газовой службы (в некоторых районах Подмосковья газ оплачивается отдельно). Правда, и риэлтор обнаружила это не сразу, но вовремя. Как продавец умудрился задолжать по газу несколько тысяч рублей, уму непостижимо. Это тонкость по сравнению с тем, что, по мнению оценщика, цена квартиры может попасть меньше, чем за нее назначил продавец. Банк немедленно уменьшит сумму кредита.

Едва ли не в каждом втором случае возникают всевозможные проблемы с выпиской продавца. А срок разрешения банка на кредит - всего три месяца. Урегулировать все эти вопросы без риэлтора, по правде сказать, сложновато. То есть мы снова скатились ко "второй линии обороны" - вопросу о найме риэлтора, хотя так и не ответили на вопросительный мотив о "первой линии" - найме ипотечного брокера.

Ответим так. Если выбор банков у вас невелик и вы чувствуете, что без услуг брокера не обойтись, то, очевидно, банк переложил на брокеров доля своей работы. Постарайтесь совершить это основой договоренности и дайте понять, что рассчитываете на преференции. Даже если ваш эпизод "очень сложный". Собственно, отчего нет? Запрещено обрести одобрение кредита, чуть-чуть не соответствуя стандартам банка. Меня одобрили, и меня "привел" брокер: пожалуйте скидку. Даже 0,25%, как правило, оправдывают горечь потерь. В этом смысле ипотечные брокеры выгодно отличаются от таможенных или тех, что сидят за соседней дверью у "одного окна".

Keywords: