Чужая ипотека

Хотите приобрести квартиру в Испании, коттедж в болгарской деревне или дом в Черногории?

Когда есть наличные, это вообще не проблема. Шансы есть и тогда, когда помимо непреодолимого желания у вас имеется только количество нужной суммы.

Однако придется вникать в законодательство и финансовый рынок той страны, где вы планируете обрести жилье: неблизко не в каждом государстве нерезидент может запросто прийти в банк и брать обычную ипотеку (касается это, кстати, и России). Несмотря на это, цифра россиян, покупающих недвижимость в Европе по ипотечным программам, вечно увеличивается.

Чтобы достать небольшую виллу на побережье Испании, отнюдь не непременно быть шибко богатым - такое жилье доступно человеку со стабильным заработком выше среднего. Но ипотечный кредит нерезиденту в Испании обрести достаточно непросто. В настоящее час наиболее распространенная технология получения кредита иностранцами - переоформление ипотеки. Испанская компания, уже заключившая контракт о кредите на покупку того или иного объекта, заключает договор с иностранным приобретателем и уведомляет банк о своем желании переуступить ипотеку своему клиенту.

Есть компании, ориентированные аккурат на покупателей из России, но в отдалении не все эксперты рекомендуют к ним обращаться: часто цены оказываются там выше средних по рынку самое малое на 10%. А вот условия по испанской ипотеке - более-менее стандартные. "Процентная ставка по ипотечному кредиту в Испании - 5%, предельный срок, на тот, что предоставляется кредит, - 30 лет. Начальный год заемщик платит только проценты по кредиту, начиная со второго и дальше - идут выплаты по "телу" кредита и проценты.

Первоначальный взнос - от 30% стоимости жилья, причем чем больше габарит первого платежа, тем дешевле влетает покупка. Например, внося немедленно 50%, разрешается "подвинуть" продавца на 10% от стоимости объекта: в стране в текущее время кризис рынка недвижимости", - объясняет риэлтор Антон Меринов, который бойко занимается операциями с жильем в Испании.

Покупать квартиры и виллы в этой стране в текущий момент выгодно. По данным Национального статистического института Испании (INE), ныне объемы сделок по продаже и покупке жилья в стране снизились на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее резкий спад активности - на 35,6% - произошел на рынке вторичного жилья страны, а объемы продаж новостроек снизились на 14,6%. Тем не менее лучше сыскать кого-то из знакомых, кто уже имеет навык работы с недвижимостью в этой стране: потому что изобилие предложений совсем не защищает вас от спекулянтов, которые, пользуясь незнанием ситуации на рынке, с удовольствием продадут предмет дороже, чем он стоит на самом деле.

Дружелюбная Болгария

В Болгарии все значительно проще - разрешено без затей сходить в банк и оформить ипотеку. Пакетик документов - приблизительно тот же, что и в России. "Несмотря на то что практика ипотечного кредитования иностранных граждан в Болгарии относительно молода, приобретение кредита для нерезидента немногим сложнее, чем для гражданина Болгарии, - рассказывает управляющий по маркетингу и PR британской девелоперской компании Unique Development Шарлотта Роз Мелсом. - Операция оформления ипотечного кредита занимает примерно одного месяца. Получателю кредита необходимо доставить в банк заграничный паспорт, налоговую оценку недвижимости, которая будет приобретаться в ипотеку (она выдается задарма в местных советах - общинах), экспертную оценку объекта (готовится только экспертом, которого назначает банк, средняя цена документа - 100-200 евро), справку, подтверждающую ежемесячный барыш и состав семьи, и, естественно, заполненное заявление по форме банка".

Помимо всего вышеперечисленного заграничный гражданин, приобретающий недвижимость в Болгарии, должен заручиться поддержкой доверенного лица - гражданина государства, от имени которого и будет проходить сделка купли-продажи (обычно это агент риэлторской компании). На этом сложности заканчиваются и начинаются приятные открытия. Процентная ставка в Болгарии ниже, чем в России, - в среднем она составляет 5,5-7% в местных левах и 8-12% в евро. Первоначальный взнос - от 25%, ссуду не возбраняется забрать на 20 лет. К тому же в некоторых банках позволительно приступать погашение кредита уже на следующий месяц без штрафных санкций. В России, как известно, такое покуда не практикуется.

С сербами - братья навек

А вот в Черногории, напротив, взять недвижимость в кредит сложно. Некоторые более того полагают, что для гостей нашей страны такая методика и нисколько невозможна. "Черногория - молодое государство, образованное чуток больше двух лет назад, - говорит юрист компании Realty d.o.o. Михаил Рачич. - Национальный банковский сектор только-только начинает осваивать быстрорастущий сегмент рынка недвижимости. Потому для неграждан Черногории услуга кредитования не предоставляется". Тем не менее, по последней информации, некоторые возможности уже появились и для нерезидентов. Правда, только в двух кредитных организациях - Perva Banka и Hipo Bank. При всем при том условия предоставления ипотеки иностранцам там не самые выгодные.

"Гражданин Российской Федерации может заполучить ипотечный кредит в Черногории при условии, что он единовременно внесет первоначальный платеж в размере 50% от стоимости жилья, а кроме того если застройщик даст банку свои гарантии сравнительно заемщика, - объясняет управляющий партнер MIRAX Balkan Вячеслав Лейбман. - Процедура получения кредита в черногорском банке стандартная, единственное различие от российских банков - 50%-ный первоначальный взнос. Наибольший срок выдачи кредита - 10 лет. Хотелось бы ещё отметить, что к местным жителям в черногорских банках относятся больше лояльно". Впрочем, 50%-ный порядок первоначального взноса с недавних пор стал практиковать и нашенский Сбербанк.

Подобная картина и на рынке жилья Сербии. Как и в Черногории, из всех иноземцев в этом месте в прошлом всего останавливают свой выбор иностранцев с наличными, оттого принять кредит также довольно сложно. Хотя стоит отметить, что у представителей России по сравнению с другими иностранцами есть бесспорное превосходство - нас в Сербии традиционно любят. Что же касается ипотечного кредита, то схватить его сложно, хотя и можно. В более спокойной с политической и экономической точки зрения Румынии ссуды на покупку жилья для нерезидентов ещё более доступны. В целом же следует отметить, что во всех балканских и "околобалканских" странах проценты по ипотеке эдак одинаковы - они сохраняются на уровне Болгарии (5,5-7% в местной валюте, 8-12% в евро).

А вот в более "цивилизованной" Чехии ставки ниже - 5-6% в зависимости от банка и суммы кредита. Но и тут есть свои особенности. Так, гасить кредит без штрафных санкций можно только со второго года, а при оформлении вам придется "выдержать" достаточно высокие накладные расходы - возле 6 тысяч крон (10 чешских крон - 14,6 рублей) за оценку недвижимости, 9 тысяч крон за нотариальную запись, утверждающую ваше долговое обязательство, а также комиссионные банка, которые составляют от 0,75 до 0,9% от суммы кредита, плюс 250 крон за заверенный перевод каждой странички из пакета документов, которые вы принесете в банк. (Пакет тот самый идентичен тому, который запрашивают отечественные банки, впрочем, и поборы, сопутствующие ипотеке, в России нимало не ниже.)

Взгляд за океан

Американский финансовый кризис, который стал следствием проблем в национальной ипотечной системе, грубо увеличил объем предложений по недвижимости в США. Цены и истина привлекательные: дома с четырьмя спальнями в пригородах больших городов Восточного побережья по 200-250 тысяч долларов, элитные квартиры на Манхэттене со стоимостью квадратного метра существенно ниже московского, виллы во Флориде и Калифорнии.

Но лучше накрепко подумать, когда как раз закупать здесь недвижимость, потому как финансовый кризис в то время как только разгорается. Не исключено, что миг для вложений в этот рынок еще не настало, вследствие этого интересующимся стоит участливо отслеживать динамику цен (лучше по местным источникам - компании, ориентированные на покупателей-россиян, прибавляют 10-25%), а когда дойдет до сделки, обратиться в одну из солидных американских риэлторских компаний.

Рассчитывать на покупку в кредит вряд ли имеет толк - такая операция возможна только с привлечением отечественного банка, американские же сегодня переживают тяжелые времена. Правда, в России ссуды на покупку заграничной недвижимости пока не что ни на есть распространенный картина услуг. Первоначальный взнос будет большим, не менее 50%, так как рынок жилья в США имеет негативную тенденцию и банки должны страховать свои риски.

Аналогичная обстановка с ипотекой и в Европе: в настоящее момент банки там неохотно выдают кредиты нерезидентам. Зато понижение активности на европейских рынках сказалось и на ценах: по прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, в 2008 году стоимость недвижимости в Европе снизится еще как самое меньшее на 10%.

Keywords: