Схемы и варианты получения ипотеки

Лояльность банков по отношению к заемщикам в последнее час растет как на дрожжах: ни "серые" доходы, ни отсутствие регулярной зарплаты уже не являются препятствием для получения ипотечного кредита.

Несмотря на то, что мало-помалу соотношение "белых" и "серых" зарплат в стране меняется в пользу первых, многие россияне по-прежнему получают большую доля заработка "в конверте".

В этой ситуации без малого все ипотечные банки адаптировались к российской реальности и предоставляют заемщику право удостоверять барыш не только справкой 2-НДФЛ, но и другими документами - так называемыми справками по форме банка или с места работы клиента в произвольной форме.

Если работодатель готов определить подпись и печать на бумаге, подтверждающей реальную зарплату сотрудника, никаких проблем с поиском кредитора у заемщика, скорее всего, не возникнет. Сложнее приходится тем, чье руководство не желает ничего подписывать и готово только в устной форме удостоверить представителям банка зарплату своих сотрудников.

Тем не менее, на рынке уже сформировалась прослойка и таких "доверчивых" кредиторов. И все-таки эта "доверчивость" чаще всего предполагает, что банк проверяет благонадежность заемщика альтернативными методами: выясняется обычный порядок зарплат в этой отрасли, примерный доход специалистов с таковый же квалификацией и стажем, как у претендента на кредит, собираются другие данные, косвенно свидетельствующие, лжет клиент или говорит правду.

"Как правило, сотрудники банка знают ситуацию на рынке труда и несложно могут выявить несоответствие предоставленных сведений и реальных зарплат, - рассказывают специалисты компании "Миэль-брокеридж". - К примеру, 20-летний парнишка или девица без высшего образования и без значительного трудового стажа вряд ли могут трудиться финансовыми или генеральными директорами и обретать зарплату больше 4 тыс. долларов. Кроме того вызовут колебание и секретари с зарплатой немного тысяч долларов. Но более того если они в действительности получают как раз эти суммы, то банк, скорее всего, откажет им в кредите, ибо риски при выдаче займа увеличиваются: в случае потери работы до того высокооплачиваемый заемщик может несложно не выискать вакансию с аналогичным уровнем зарплаты".

Вера на слово

Точное число лояльных банков определить трудно. Брокеры предлагают разные списки, их длина колеблется от одной до десяти строчек, а база сайта Banki.ru выдает перечень, состоящий почти из двух десятков подобных кредитных организаций. Это объясняется не только некомпетентностью брокеров, но и двоякий политикой самих банков. Реальное цифра кредиторов, согласных на устное подтверждение дохода, значительно больше, чем численность тех, кто готов это афишировать. Как неофициально пояснил агент одной крупной риэлтерской фирмы, чаще всего вопросительный мотив решается путем личной договоренности брокера и банка: просто кредитор готов принять клиента с зарплатой "в конверте" из рук доверенного партнера.

Но и список тех финансовых институтов, чьи сотрудники по телефону выразили подготовленность вкалывать с клиентами с неподтвержденным доходом, достаточно обширный.

"В то же время, подавляющее большинство банков, когда декларируется "отсутствие справок о доходах" или "устное подтверждение дохода", ни чуточки не имеют в виду, что им от заемщика довольно паспорта и честных глаз, - предупреждает гендиректор компании "Легкокредит" Кирилл Суслов. - Все одинаково необходимо официальное трудоустройство и справка по форме 2-НДФЛ хотя бы на минимальную сумму. Да и условия выдачи кредита при этом целиком стандартные, оттого что готовность к рассмотрению устного подтверждения размера зарплаты, конечно, не означает стопроцентную возможность одобрения заемщика с таким доходом".

Впрочем, и те клиенты, кто всю зарплату до последнего рубля получает "в конверте", не остаются за бортом: некоторые банки готовы анализировать и такие варианты. "Разумеется, крупные игроки это не практикуют. В основном клиентов с целиком "серыми" доходами берут мелкие и средние банки, которые выдают им кредиты под жутко высокую ставку - 17-18% годовых в долларах", - рассказывает гендиректор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.

Повышенный процент - это ещё одна "страховка", ее применяют многие банки при выдаче кредитов "серым" заемщикам. Так, в Бинбанке при устном подтверждении большей части дохода ставка повышается почти на 2%, в Национальной ипотечной компании - на 1%. Повышенная ставка для клиентов с непрозрачными доходами у Абсолют Банка, Фора-банка, Русского ипотечного банка, Москоммерцбанка, Хоум Кредит энд Финанс банка.

При этом габарит ставки определяется в индивидуальном порядке. Не влияет на него форма подтверждения дохода у Импэксбанка, Росевробанка и Юниаструм Банка. Правда, по условиям последнего, если заемщик не может дать официальную справку на всю сумму зарплаты, первоначальный взнос растёт до 30% (более надежные клиенты могут забрать кредит с 10-процентным первоначальным взносом).

Зыбкая благонадежность

Хуже, чем неподтвержденный доход, только нестабильный неподтвержденный доход. Потому у таких клиентов, как художники, артисты, фрилансеры (журналисты, дизайнеры, программисты и другие специалисты, работающие не в штате, а на гонорарной основе), шансы принять ипотечный кредит реально не крайне велики. "Такие категории клиентов вовсе непрозрачны для банка, - заявляет начальник направления ипотечного кредитования агентства недвижимости МИАН Владимир Мильдзихов. - При всем при том нередко у этих людей есть вероятность оформить кредит на близких родственников с более прозрачными доходами".

Правда, в конце 2006 года представители ВТБ 24 публично заявляли о планах по введению специальной программы "Ипотека без подтверждения дохода", позиционируя ее как раз для людей свободных профессий - студентов, фрилансеров, творческих работников. Но, судя по всему, банк решил не шокировать заемщиков лояльностью. "Если у вас нет официального места работы, вы не имеете стабильного дохода, тот, что можете подтвердить, то мы не можем предоставить вам ипотечный кредит", - сообщили нам представители банка по телефону.

В то же миг ипотечные брокеры из компании "Мой дом" утверждают, что у них не возникает сложностей, связанных с нестабильным доходом клиента. "Просто инфа о таких заемщиках "стандартизируется" в соответствии с требованиями банков, - поясняет руководитель управления клиентского обслуживания компании Юлия Пузакова. - Как правило, сам дядя не завсегда может сообразить, как лучше преподнести о себе информацию, а брокеры в силу определенного опыта могут это подсказать. Например, многие люди не имеют постоянного стабильного дохода и пишут в анкете, что в этом месяце у них доход 100 тыс. рублей, а в предыдущем - 50 тыс. Они не учитывают, что позволительно сориентировать среднемесячный доход за полгода".

Судя по разнородным отзывам клиентов банков, обрести кредит "вольные художники" все-таки могут, но подход к ним будет только индивидуальный. "Если заемщик состоит в Союзе художников, у него есть либо счет, на который систематично поступают капиталы от продажи картин, либо активы (машина, дача), то тот самый художник может в общем-то и под 11-13,5% в долларах кредит получить. А если он "непризнанный гений", который имеет непостоянные и небольшие гонорары, то тут уже ставка будет 18% в валюте", - уверяет Кирилл Суслов.

Интересно, что региональные банки частенько вводят у себя программы для "нестабильных заемщиков". Так, по словам Александра Черняка, некоторые банки в Архангельске, а ещё в Новороссийске стали предлагать специальные ипотечные продукты для моряков - людей с сезонными заработками.

Кредит с двойным дном

Еще одна щепетильная предмет - кредитование квартир, приобретаемых по заниженной стоимости. Официальных комментариев в банках по этому поводу не дают, но проигнорировать данную надобность клиентов кредиторы не могут. Занятие в том, что по действующему законодательству продавец квартиры, в случае если он владеет ею менее трех лет, обязан уплатить подоходный налог с полученной от продажи суммы свыше 1 млн рублей. А подобных квартир, по оценкам риэлтеров, на рынке не меньше 30%.

В итоге большая количество объектов реализуются по схеме, когда на руки продавец получает полную сумму, а в договоре купли-продажи указывается стоимость до 1 млн рублей. Так, по данным корпорации "Бест-недвижимость", в 2005 году грубо 70% квартир, продающихся на московском рынке, стоили дешевле 1 млн рублей. Между тем за такую сумму в то период в столице нельзя было приобрести даже самую захудалую "однушку". В настоящее время уже в большинстве городов Подмосковья квартиры стоят намного дороже.

Еще два года вспять банки не рассматривали подобные варианты в качестве обеспечения кредита. Сегодня, когда конкуренция становится жестче, а для банка важен всякий заемщик, многие готовы топать на уступки. По утверждению директора по продажам ипотечной брокерской компании "Независимое бюро ипотечного кредитования" Павла Комолова, это практикуют все лидеры рынка. "Официально такая возможность называется "расширением целевого использования кредитных средств", - поясняет он. - Она предлагается любым банком, у которого охват ипотечного портфеля более 40 млн долларов. По иному бы он без затей не набрал эдакий объем".

Схема сделки простая; в кредитном договоре указываются две суммы: 1 млн рублей - на квартиру и оставшаяся часть - на неотделимые улучшения. "Это не представляет никакого особого риска для банка, вследствие того что что из отчета оценщика он все равно знает, сколь эта квартирка стоит в реальности. И в случае дефолта заемщика банк продаст квартиру по рыночной цене", - комментирует рискованность схемы Александр Черняк.

В список тех, кто позволяет клиенту ориентировать в договоре заниженную цена квартиры, входят как самое меньшее шесть кредиторов: Абсолют Банк, Москоммерцбанк, "Сосьете Женераль Восток", ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Росевробанк. Выяснить, кто готов кредитовать заемщика по договору с заниженной стоимостью жилья, просто. Достаточно набрать номер справочной службы или сервисного центра любого банка.

Как правило, сотрудники ипотечного отдела с полуслова понимают сущность проблемы и сию минуту же отвечают "да" или "нет". Причем, по заверениям консультантов, это никак не повлияет на условия кредитования. Только в Росевробанке разом предупредили, что при указании в договоре заниженной стоимости ставка по кредиту будет на 0,5% выше. Правда, по неофициальной информации, в действительности все может угодить кот наплакал по-другому. "На условия кредитования это нечасто влияет, но почти все банки берут повышенную комиссию при таких сделках", - пояснил единственный из брокеров.

Кредитные брокеры все чаще говорят о том, что главный припас лояльности банки исчерпали в прошлом году. Число кредиторов, стремящихся понизить требования к заемщику, в текущий момент почти не увеличивается. Как считают эксперты, расширять границы терпимости, набирая в портфель всех подряд, большинству кредиторов уже нецелесообразно. "Такая стратегия имеет смысл, только когда существует проблема весьма стремительно вылезти на рынок и в разы усилить кредитный портфель", - считает Владимир Мильдзихов.

Впрочем, какие бы недостатки ни приписывались отечественным банкам, жесткая фильтрация клиентов к ним уже прямо не относится. "По нашему опыту заполучить кредит может на практике всякий заемщик, если он сам понимает, что в течение длительного срока готов выплачивать ежемесячные платежи", - резюмирует Юлия Пузакова.

Keywords: