Кому выгодны ипотечные кредиты с гибкой ставкой

Среднестатистический ипотечный кредит сегодня выдается на 15 лет. И на все это миг банк фиксирует процентную ставку. И более того если кредитные ставки на рынке видно снизятся, заемщик будет продолжать уплачивать по прежним, высоким ставкам.

Один из способов одолеть эту несправедливость - забрать кредит с плавающей процентной ставкой. На самом деле способов, позволяющих объехать фиксацию ипотечной процентной ставки на весь срок кредита, два. Основополагающий - всю дорогу рефинансировать кредит в своем или чужом банке. Второй - забирать кредит с плавающей ставкой, когда ипотечный процент привязан к среднерыночной ставке кредитования на российском или зарубежных рынках и меняется вкупе с ней. При всем при том для российского заемщика в то время как это скорее теория, чем практика.

На западе, где история ипотечного кредитования насчитывает десятки лет, все технологии наработаны и отработаны, заемщики энергично пользуются и тем и другим вариантом снижения стоимости ипотеки. У нас же покуда и та и другая методика находятся в зачаточном состоянии, банков, предлагающих такие программы, весьма мало, да и сами предложения таковы, что скорее всего напоминают рекламный ход, нежели действенный технология уменьшения стоимости ипотечного кредита соответственно рыночным реалиям. Возьмем рефинансирование кредита. Как бы бы перекредитовать ипотечный заем, изменив ставку кредитования, уже разрешается во многих банках. В частности, в Райффайзенбанке, Международном московском банке, "КИТ Финанс", Внешторгбанке 24 и других банках. Однако, чтобы перекредитоваться, в текущее время нужно заново одолеть путь всю процедуру получения ипотечного кредита, регистрации, по новой оплатив все пошлины и комиссии. Это снова же тысячи долларов и не менее месяца вашей жизни.

Теперь о плавающей ставке. В соответствии банковским программам, "плавать" позволительно двумя способами. Первостепеннный - трансформирование ставки кредитования позже выплаты определенной суммы долга. Например, Газпромбанк предлагает дискретное модифицирование стоимости ипотечного кредита от 13 до 11.5%. Первоначальная ставка кредитования 13% уменьшается до 12.5% после этого погашения 40% задолженности. При погашении долга ещё на треть - ставка снижается до 11.5%. Второй схема - привязка ставки по кредиту к какому-либо рыночному индикатору. Заурядно процент по валютному кредиту привязывается к ставке LIBOR, по рублевому - к MosPrime. "Одной из последних новинок стала плавающая или гибкая ставка по кредиту. Она изменяется в зависимости от индексного показателя LIBOR, - рассказывает аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка Леонид Амнуэль. - Это усредненная индексная ставка, по которой банки занимают средства приятель у друга на Лондонском межбанковском рынке. LIBOR меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры. Плавающая ставка по ипотеке складывается из LIBOR плюс ставка, назначаемая банком. Вследствие этого чем LIBOR меньше, тем общая ставка по ипотечному кредиту ниже".

"Но нужно понимать, что кредит по плавающей ставке - рискованное предприятие, - предупреждает Амнуэль. - Он может быть первоначально ниже фиксированной банковской ставки для ипотеки, а следом сделаться выше, если LIBOR на рынке вырастет с течением времени". Загодя предугадать движения LIBOR, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, шибко сложно. Например, в 1989 году ставка подымалась до 9%, в 1992 году - уже составляла 3.3%. В 2000 году заново выросла до 6.8%, а в 2003-м упала до 1.4%. С января 2004 года LIBOR стабильно повышалась и к началу августа этого года составляла 5.54% (по годовым долларовым кредитам). Сообразно растут и проценты по ипотечным кредитам. Например, в Газпромбанке "плавающая" ставка валютного ипотечного кредита рассчитывается как LIBOR+10%. В банке "Дельтакредит" - LIBOR+5.5-7% (в зависимости от срока и формы подтверждения доходов). В Райффайзенбанке - LIBOR+5-7.5%. Ставка по кредиту меняется раз в год, оттого для расчета применяется 12-месячная LIBOR. В конце прошлого года она составляла примерно 5%. То есть в Газпромбанке на тот самый год по долларовым "плавающим" кредитам были установлены ставки рядом 15% годовых. В "Дельтакредите" - где-то 10.5-12%. В Райффайзенбанке - 10-12.5%. По оценкам западных экспертов, к концу этого года LIBOR USD составит 6-6.5%. В результате в следующем году цена "плавающих" кредитов вырастет еще на 1-1.5%. А по долларовым кредитам с фиксированными ставками, в частности в Райффайзенбанке, заемщик заплатит 10.5-13% годовых.

Напротив, рублевые "плавающие" заемщики пока в выигрыше. Ставки таких ипотечных кредитов привязываются к MosPrime. Это независимая индикативная ставка, рассчитываемая Национальной валютной ассоциацией на основе ставок предоставления рублевых депозитов ведущими участниками российского денежного рынка. Например, в отрезок времени с 18.05.06 до 17.08.06 трехмесячная ставка MosPrime составляла 5.15%. И кредиты соответственно стоили в Райффайзенбанке 10.4-11.4% годовых, в "Дельтакредите" - 11.65-12.65%. В августе ставка снизилась (в период с 18.08.06 до 17.11.06 трехмесячная ставка MosPrime составляет 4.52%), соответственно снизилась и стоимость займов. Как правило, стоимость рублевых "плавающих" кредитов пересматривается раз в квартал, потому осенью рублевые "плавающие" заемщики заплатят Райффайзенбанку проценты из расчета 9.77-10.77% годовых. В "Дельтакредите" - 10.02-11.02%.

Для сравнения, ставка по рублевому "фиксированному" кредиту в Райффайзенбанке в текущий момент 12.75-13.75%. Пока эксперты рынка отмечают, что плавающие проценты еще не завоевали невпроворот клиентов. Большинство заемщиков предпочитает фиксированные проценты. Да и сами банкиры пока скептически относятся к таким программам, правда, не исключая их востребованности в будущем. "На свойский взгляд, введение программ ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой - позитивный шаг с точки зрения расширения спектра ипотечных продуктов, - считает руководитель управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов. - В случае привязки плавающей ставки, к примеру к MosPrime, эти программы могут быть востребованными, в особенности клиентами, которые хотят брать кредит на недлинный срок. Пока мы не предлагаем клиентам ипотечный кредит с плавающей ставкой, и все-таки я бы не исключал этого в будущем".

"Ипотека с плавающей ставкой пользуется сейчас определенным спросом. В дальнейшем, как мы предполагаем, этот продукт будет бойко развиваться, так как со временем ставка по кредиту может уменьшаться в связи со стабилизацией экономической ситуации в стране", - уверен босс отдела разработки продуктов ипотечного кредитования Промсвязьбанка Владимир Булыгин. С тем, что на ипотеку с плавающей ставкой есть свои клиенты, поэтому и спрос все одинаково будет, соглашаются и в банке "Возрождение". "Такие кредиты будут пользоваться спросом посреди людей, берущих кредиты на мелкий срок, например, до 5 лет", - считают там.

Keywords: