Когда теряется выгода от перекредитования

Из-за потери права на приобретение налогового вычета с процентов по ипотечному кредиту изредка теряется весь толк рефинансирования.

Возможность рефинансирования ипотечного кредита - сильно популярная задача в последнее время. Действительно, практически за немного лет ставки существенно снизились.

Тем, кто нынче гасит кредит, взятый в близкое время, под 14-16% годовых, несложно досадно обозревать на то, как новые заемщики получают в том же самом банке тот же самый-самый кредит, но уже под 10-12% годовых. К сожалению, без затей придти в банк и попросить свершить перерасчет кредита по новым ставкам невозможно. Точнее говоря, попросить то конечно, можно, но мольба будет вряд ли удовлетворена.

Так не делается нигде в мире. Чтобы "восстановить справедливость" необходимо рефинансирование, то есть, по сути, необходимо по специальной программе брать кредит в другом банке для погашения задолженности в первом банке и приступить погашение уже нового кредита.

Возьмем в качестве примера заемщика, тот, что 2 года обратно взял ипотечный кредит размером 150 тыс. долл. на 10 лет под 14% годовых. Сегодня, у него есть вероятность уплачивать уже не 14%, а, скажем, 11%. 3% - крайне существенная разница. Но в прошлом чем, активизировать перекредитование необходимо учитывать все нюансы и подводные камни. Необходимо все как следует просчитать.

Мы уже писали о том, что неизбежны потери в связи с особенностью расчета аннуитетного платежа. Не вдаваясь в детали и подробности этих нюансов, в тот самый раз легко скажем, что сквозь 24 месяца потом начала погашения такого кредита заемщик выплатил в качестве погашения тела кредита 15 930 долл. Все остальные деньги, которые были им уплачены за эти два года, пошли на выплату процентов по кредиту. А всего заемщиком было выплачено малость меньше 55 900 долл. (2 329 долл. в месяц в течение 2-х лет). Если заемщик не будет предпринимать никаких действий по перекредитованию и останется в старом банке, то ему ещё останется погасить в общей сложности 223 580 долл, выплачивая все те же 2 329 долл. ежемесячно еще в течение 8 лет.

Но если без учета процентов, то к данному моменту свой заемщик должен банку 134 070 долл. (150 тыс. долл. - 15 930 дол.). Если он возьмет в новом банке кредит на эту сумму под 11% годовых, но уже на 8 лет, погасит задолженность перед старым банком и начнет оплачивать своему новому кредитору, возвращая уже заветные 11% годовых, а не 14%, то всего ему придется выплатить 202 179 долл., а его ежемесячный платеж сократится до 2 106 долл. Ну в общем, худо-бедно, а экономия больше 220 долл. в месяц или 21 400 долл. за все 8 лет - не так уж и плохо. В конце концов - это целиком порядочный автомобиль, а для тех, кто любит машины "покруче", это пол-автомобиля. Не торопитесь избирать себе машину. Покуда еще Вы не заработали на нее (как известно, сэкономленные финансы - это заработанные деньги).

Для начала Вас ждут затраты на переоформление кредита. На это Вам понадобится порядка 2-3 тыс. долл. Мы будем оптимистами и посчитаем, по минимуму, то есть 2 тыс. долл. Но, увы, это еще в отдалении не все потери. В данном случае они будут не у всех заемщиков, а только у тех, кто пользуется возможностью получения налогового вычета, говорит Александр Немыкин босс отдела продаж и развития "Ажур-аудит".

Согласно статье 220 Налогового Кодекса Россия граждане, приобретающие недвижимость, имеют право на налоговый вычет не только с 1 млн рублей (не более), который был заплачен прямо за саму недвижимость, но и со всей суммы, которая ушла на выплату процентов по кредиту. В редакции Налогового Кодекса эта мысля звучит следующим образом: "Общий охват имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и по сути дела израсходованным налогоплательщиком на новое сооружение либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них".

Но налоговый вычет предоставляется только единственный раз в жизни и только в том случае, если Вы жилье приобретаете (также строите или ремонтируете). Когда же Вы рефинансируете наш кредит, то Вы, во-первых, получаете уже второй кредит, а своим правом на вычет Вы уже один раз воспользовались, а во-вторых, Вы, по сути своей, получаете кредит под залог уже имеющейся у Вас в имущества недвижимости на погашение имеющейся задолженности перед другим банком. В результате, право на вычет теряется.

Вот такие вот чудеса Российского законодательства, которое писалось еще в те времена, когда никто более того и не думал, о перекредитовании, потому как что в те годы и ипотеки, как таковский в России еще не было. Так или иначе, но считаем потери: До рефинансирования следом 2-х лет погашения кредита, взятого на 10 лет под 14% годовых в размере 150 тыс. долл., нам оставалось выплатить банку в качестве процентов по кредиту 89 510 долл. (это не считая остатка ссудной задолженности, то есть долга по кредиту). Со всей этой суммы (как мы уже говорили, не считая одного миллиона рублей) заемщик имеет право принять налоговый вычет, то есть отдать себе 13%, уплаченных в качестве подоходного налога. Еще потери и очень существенные - 11 635 долл. Увы, но от нашего "вполне приличного" автомобиля остается всего лишь 7 765 долл. Казалось бы, 3% - такая серьезная отличалка в годовых процентных ставках, но выгода затем всех подсчетов оказывается не до того существенная, хотя все-таки небольшая, но есть.

Попробуем изменить один один параметр кредита, а как раз его срок. Изначально возьмем те же 150 тыс. долл., под те же 14% годовых, но не на 10 лет, а на 15.

Через 2 года нами будет выплачено в качестве погашения тела кредита без малого 6 815 долл. Свойский совместный должок банку (сума всех оставшихся платежей, которые включают выплату основного долга и проценты) к этому моменту составит 311 630 долл. Этот задолженность будет гаситься ежемесячными платежами по 1 998 долл. в течение 13 лет. В случае если мы перекредитуемся на тех же условиях, то есть под 11% годовых, не изменяя срок кредита, то нам придется выплатить всего 269 724 долл., то есть в течение 13 лет ежемесячно вносить плату 1 729 долл.

Экономия на первостепеннный точка зрения еще более существенная 41 905 долл., или 269 долл. в месяц. Но утрата права на налоговый вычет не позволит нам возвратить дополнительно 21 900 долл., то есть 13% от 168 445 долл. (именно такую суму по процентам по кредиту мы еще заплатили бы банку, если бы не рефинансировали кредит). Если еще учесть расходы на оформлении, то наши почти 42 тысячи долларов превращаются всего в 18 тысяч.

Если же мы возьмем в кредит те же 150 тыс. под 14% годовых на 15 лет, но решим перекредитоваться посредством 5 лет, а не через 2 года, то вместо "обещанных" 27 050 долл. мы сэкономим всего лишь 10 615 долл. Заново же понижение рентабельности вызвано потерей права на получение налогового вычета с денег по уплаченным процентам, и потерями, связанными с оформлением рефинансирования (считаем 2 тыс.долл., хотя это может вылиться и в 3 тыс. долл).

Наконец, крайний пример: кредит 150 тыс. долл., взятый под 14% годовых на 15 лет рефинансируется через 2 года вслед за тем начала погашения, но ставка снижается всего на 1.5%, то есть составляет 12.5%. Такое перекредитование без учета налоговых вычетов с процентов по кредиту и затрат, связанных с оформлением, позволяет сэкономить 21 300 долл., но если учесть все эти нюансы, то такое рефинансирование приведет не к экономии, а потери заемщиком 2 600 долл.

Конечно, все наши расчеты не говорят о том, что рефинансирование не выгодно. Напротив, оно может быть выгодно, но любой раз необходимо считать. Если Вы воспользовались своим правом на получение налогового вычета, то за счет несовершенства законодательства, экономия может снизиться в 2-3 раза, и разница в процентной ставке в 3% на практике "размажется" по пресловутой 220 статье НК РФ. Если же разница в процентной ставке составит 1.5%, то при сроках кредитования 10-15 лет рефинансирование нетрудно становится невыгодным предприятием.

Keywords: