Кредитный контракт глазами юриста

Ловушки для заемщика. Штрафные санкции. Кабальные условия кредитного договора.

Вы берете кредит на покупку квартиры? Значит, первое, с чего следует начать, - это исследовать условия кредитного договора, потому что они прямо влияют на вероятность и сроки проведения сделки купли-продажи с привлечением кредитных средств.

Обратите внимательность на срок перечисления суммы кредита на счет заемщика - у большинства банков он ограничивается 3 рабочими днями. Это немаловажно для определения участниками сделки даты заключения основного договора. В особенности если по согласованию с банком участники сделки приняли заключение осуществить ее на следующий позже подписания кредитного договора день.

Далее обратите внимание, как кредитный договор определяет дату предоставления кредита. Оттого что как раз эта дата является отправной для начисления процентов по кредиту. Приемлемой датой предоставления кредита разрешено мнить дату зачисления банком денежных средств на счет заемщика, но никак не дату их перечисления. Отступиться от получения кредита, всецело или частично, заемщик вправе будет только до этой установленной даты. Больше того, с этого с этого момента проценты по кредиту будут начислены, более того в том случае если подписание дого вора купли-продажи не состоится или его по каким-то причинам не зарегистрируют. Аккурат оттого при ипотечной сделке советуют давать документы на ускоренную, в течение 14 дней, регистрацию.

И помните, что условия подписанного кредитного договора нереально будет изменить даже в случае пересмотра участниками сделки условий договора купли-продажи недвижимости.

При первоначальном ознакомлении с кредитным договором и условиями кредитования банка рекомендуем непременно заполучить документально подтвержденную информацию о расходах, связанных с обслуживанием счетов заемщика при ипотечном кредитовании. По-другому внезапно для вас могут предстать дополнительные расходы при сделке или дополнительная комиссия банка, другой раз довольно существенная.

Неожиданный отказ

Какой бы привлекательной ни была банковская программа, тотчас затем одобрения кре дитного комитета во что бы то ни стало попросите у сотрудников банка эталон кредитного договора.

Вы подписали кредитный договор, но перед самой сделкой вдруг узнали, что в кредите вам все-таки отказано.

Почему? Читайте чутко договор! Отказать в выдаче кредита банк может на основании ст. 821 ГК Россия (наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок).

Договор может включать кроме того и так называемые иные условия предоставления кредита - незаключение заемщиком договора страхования, неоплату сбора (комиссии) банка за предоставление кредита, невнесение первоначального взноса за приобретаемую недвижимость на расчетный счет в банке и др. Включение банком в рассматриваемый раздел кредитного договора "иных условий" должно быть скрупулезно изучено, желательно с получением разъяснений специалиста банка, либо с привлечением для этих целей независи мого юриста по ипотечному кредитованию.

Время "Ч"

В какой день вы должны будете вносить наш ежемесячный платеж? Заурядно дату исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов банки устанавливают так, как им удобно. И не привязывают ее, например, ко дню получения зарплаты.

На практике заемщик должен привнести на свойский лицевой счет определенную сумму денег, а банк - перечислить их на ссудный счет, сознательно открытый им для учета остатка суммы кредита, подлежащего возврату (остаток ссудной задолженности). Именно дата поступления денег на ссудный счет и считается датой исполнения обязательств. Но может довестись так, что заемщик своевременно внесет на свой лицевой счет в банке необходимую сумму, а банк несвоевременно спишет и, соответственно, несвоевременно зачислит средства на ссудный счет - в результате формально обязанность заемщика перед банком не будет исполнена (со всеми вытекающими последствиями в виде штрафов). Потому требуйте указания в договоре обязанности банка вырабатывать списание денежных средств со счета заемщика и их зачисление на ссудный счет не позднее последнего дня, установленного для осуществления текущего ежемесячного платежа.

До срока

Большинство банков устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита. В среднем по заключаемым в настоящее миг кредитным договорам существуют моратории сроком на З-6 месяцев.

В отрезок времени действия моратория досрочное погашение кредита, как частичное, так и полное, либо не допускается, либо предусматривает уплату дополнительных сборов за досрочное погашение в определяемых в кредитном договоре размерах.

Следует направлять чуткость на охват данного сбора, прямо оговоренного в договоре и определяемого в процентном отношении от суммы досрочного погашения, а ещё на габарит сбора в соответствии тарифам банка, если в договоре делается на них ссылка.

Кроме того банки могут вставлять в кредитные договоры другие условия, касающиеся досрочного погашения.

Только на основании письменного заявления-обязательства заемщика.

Внесение в счет досрочного погашения кредита суммы, не менее указанной в кредитном договоре как минимальной.

Внесение сумм для досрочного погашения только в течение периода времени, установленного для этих целей кредитным договором.

Пересчет ежемесячного аннуитетного платежа в сторону его уменьшения.

Если пересчет по просьбе заемщика аннуитетного платежа не производится банком, то производится пересчет срока кредита.

Некоторые банки ни при каких условиях пересчет срока кредита не производят - обращайте на это внимание.

Примечателен и таковой образец из практики. Понятным является обстоятельство кредитного договора, соответственно которому в случае внесения заемщиком на свой лицевой счет суммы, превышающей надобный ежемесячный платеж, банком принимается к исполнению только сумма в размере ежемесячного платежа. При всем при том данное условие кредитным договором одного из банков дополнительно предусматривало, что сумма превышения не несложно не принималась банком к исполнению, но также подлежала возврату, цитирую: "на счет заемщика, с отнесением на последнего расходов по обратному переводу средств". Сам собой напрашивается вопрос, как разрешается перечислить назад на счет заемщика сумму, не принятую банком к исполнению? И второй вопросительный мотив - на основании чего банк допускал возможность списания со счета заемщика в безакцептном (то есть не требующем подтверждения) порядке и зачисления на ссудный счет суммы большей, чем аннуитетный платеж?

История с бюрократией

В некоторых случаях банки предусматривают право требовать досрочный возврат кредита либо могут предусмотреть штрафные санкции, в случае если по истечении определенного кредитным договором срока в заложенном жилом помещении все ещё будут зарегистрированы продавец и/или члены его семьи.

На основополагающий точка зрения указанное заявочное пожелание банка резонно, потому что налицо обременение жилого помещения правами третьих лиц. И все-таки не следует забывать, что при существующем в настоящее момент порядке снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета и постановки на учет по новому месту жительства гражданину достаточно стать на регистрационный учет по новому месту жительства, чтобы быть снятым с регистрационного учета по предыдущему уже без его непосредственного участия. Это в установленном законом порядке произведут за него регистрирующие органы, направив почтой соответствующие документы в адрес регистрирующего органа по предыдущему месту жительства гражданина. Ни от заемщика, ни от продавца и/или членов его семьи не зависит служба соответствующих регистрирующих органов и почтовой службы Российской Федерации.

К сожалению, уже есть достаточно большое численность подтвержденных случаев, когда заемщики сталкивались с проблемой регистрации себя и членов своей семьи в жилое помещение, в котором по-прежнему, несмотря на регистрацию и проживание по новому месту жительства, все еще были зарегистрированы проживавшие в нем до отчуждения лица.

В эдакий ситуации заемщик сам не меньше банка заинтересован в скорейшем освобождении приобретенного им жилья от прав третьих лиц. И в случае возникновения таковый ситуации либо сам, либо с помощью агентства недвижимости, подобравшего ему квартиру, решает вопрос о снятии продавца и проживавших с ним лиц с регистрационного учета в не принадлежащем ему уже помещении.

На практике данную проблему удается постановить путем проведения переговоров с участниками сделки. И это наиболее стремительный способ, чем воззвание в суд. Ибо кроме самого обращения и подготовки необходимых документов в домовой книге будет красоваться запись, что прежние жильцы были выписаны из жилого помещения по решению суда. И как это в дальнейшем будет сказываться на истории данного жилья, предугадать сложно.

Если уж подписывать кредитный договор на таких условиях, то стремитесь в этом случае получить жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, и без лиц, зарегистрированных в нем непрерывно или временно. Либо заручитесь гарантией своего юриста-риэлтора или риэлтерской компании о содействии по снятию с регистрационного учета по адресу приобретае мой квартиры лиц, зарегистрированных в ней на миг купли-продажи жилого помещения.

Keywords: