Если нечем вносить плату за ипотеку

Заключая кредитный контракт на ипотеку, заемщик неизменно думает о новоселье, приятных заботах по обустройству дома. В банке же на любой происшествие ожидают худшего и прикидывают, как возвратить свои деньги, если заемщик окажется не в состоянии погасить кредит.

Такая уж у них работа. Если не обезопасить себя от возможных рисков, в кризисной ситуации банк останется без денег, а его сотрудники - без работы. Аккурат так случилось осенью в США.

Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей или несчастий. Разрешено угодить в аварию, слечь с инфарктом, очутиться в больнице на немного месяцев, сделаться инвалидом. Понятно, что в таковый ситуации не произвольный сумеет выдерживать график платежей по кредиту. Случается и непоправимое: джентльмен погибает или умирает по какой-либо причине. Его семейство остается единственный на один с банком, в котором заложена квартира.

Эти случаи самые трагические, но в то же пора наименее проблематичные с точки зрения последствий, так как как раз такие ситуации предусматривает страховка, которую заемщик оформляет вместе с тем с кредитом. Выплаты по ней осуществляются главным образом в пользу банка. Только если остаток долга к моменту наступления страхового возмещения окажется меньше суммы положенной страховой премии, разницу выдадут заемщику.

Дорога страховка к несчастью

В случае смерти или потери трудоспособности (совсем или на долговременный срок) страховая группа обязуется выплатить банку остаток его долга, либо доля этого долга (если утрата трудоспособности будет признана временной и сквозь какой-то срок заемщик сможет гасить кредит самостоятельно). Квартира, соответственно, остается в имущества заемщика либо его семьи. "Страховка позволяет отстоять имущественные интересы всех участников ипотечной сделки: и кредитора, и заемщика, (созаемщика, если он есть), и поручителя, и членов их семей", - комментирует патрон отдела центра комплексного страхования финансовых рисков компании "РОСНО" Виталий Ус.

Кстати, некоторые банки идут дальше - требуют застраховать бытие и самочувствие не только заемщика, но и всех членов его семьи - жены и детей. Потому что случись с ними серьезные неприятности, у заемщика неизбежно возникнут проблемы с деньгами.

Если напасть случилась с квартирой, к примеру произошел дюжий пожар, материальное положение заемщика также может пострадать. Но и тут придет на содействие страховка. "Согласно законодательству об ипотеке, недвижимое имущество, являющееся предметом залога, во что бы то ни стало страхуется от риска утраты (гибели) или повреждения", - разъясняет В. Ус. Страховая фирма погасит остаток долга банку вместо заемщика. Конечно, на пепелище не в особенности хочется ликовать за банк, тот, что не проиграет и в таких обстоятельствах. Заемщику при этом никто страховку не выплатит. Но остаться у разбитого корыта с кредитом на шее было бы намного печальнее.

Делай раз

Чтобы принять страховую выплату, следует обратиться в страховую компанию с заявлением о том, что наступил страховой случай. Разумеется, понадобится предъявить документы, подтверждающие, что у вас реально произошло бедствие и что оно входит в перечень страховых случаев, указанных в договоре. Из этих документов должно быть ясно, каков охват убытка. Перечень документов определяется в договоре страхования.

"Страховая выплата по имущественному страхованию производится в размере понесенного убытка, по личному страхованию - в размере установленной страховой суммы", - уточняет В. Ус. Страховая компания переводит банку денежки в счет долга заемщика на основании справки, в которой указан габарит его кредитных обязательств.

Если заемщик не сумел дать страховой компании все необходимые документы, страховки ему не видать. Правда, если недостает документов, на основе которых рассчитывается сумма ущерба, реально полагать на некую усредненную сумму страховой выплаты, определенную специалистами страховой компании.

В договоре указываются и другие обстоятельства, при которых выплаты по страховке не светят. Например, если обнаружится умышленный искаженный вариант фактов страховой компании при заключении договора: предоставление недостоверных сведений о застрахованном лице, поддельных документов о состоянии здоровья или о недвижимости, особенно о перепланировках, строительных работах, имеющихся претензиях, исках со стороны третьих лиц и т. п.

Прежде чем выплатить деньги, страховая компания скрупулезно проверит обоснованность заявления - воистину ли страхователь понес убытки и истина ли на возмещение ущерба потребуется указанная им сумма.

Точно кроме того страховка должна возместить ущерб в случае разрушения дома. Компания "РОСНО", к примеру, вносит в страховой договор более того таковой риск, как причинение материального ущерба при падении на ваш здание летательного аппарата - непосредственным воздействием корпуса или частей корпуса летательного аппарата, грузами или иными предметами, падающими с летательного аппарата, а ещё воздействием воздушно-ударной волны, вызванной движением летательного аппарата при падении.

Конечно, всего не учтешь, оттого в каждом страховом договоре найдется пункт о форс-мажоре, при наступлении которого планировать на компенсацию ущерба не приходится. За последствия попадания метеорита, невзначай залетевшей баллистической ракеты или нашествие термитов-мутантов, пожирающих монолитные стены, страховая компания откликаться не собирается.

Лучше горькая, но правда

К сожалению, от всех напастей не застрахуешься. Заболевает если не сам заемщик, то его родители, обожаемый племянник; возникают проблемы с работой у заемщика или его супруга. Жизнь, увы, бывает изобретательна и щедра на неприятные сюрпризы. Итак, возникли проблемы с погашением кредита.

В этакий ситуации главное - не паниковать. Есть несколько моментов, которые следует помнить. Во многих случаях банки с пониманием относятся к проблемам своих клиентов, но только если те сообщают о возникших трудностях одним духом и честно. "Прежде всего заемщик должен оповестить банк о проблемах, - объясняет заместитель председателя правления банка "Хоум кредит" Владимир Гасяк. - В этом случае его действия будут характеризоваться как задержка платежа, а не как отказ от кредитных обязательств".

На практике скорее всего окажется, что ваши проблемы никого особенно не волнуют. Извещение о том, что платеж не будет внесен в срок по какой бы то ни было причине, если она не считается страховым случаем, может побудить у банковского клерка и бурю негодования, и вялое напутствие попытаться откопать средства и не задерживать выплату. Это что касается просрочки одного платежа.

Когда речь идет о неплатежах по ипотечному кредиту, банки реагируют не в образец острее, чем в случаях с потребительскими кредитами. Если последние допустимо без малого безнаказанно "динамить" по полгода, то по отношению к ипотеке это не пройдет. Терпение банка лопается уже посредством три-четыре месяца, ибо у него на руках мощный козырь - право на реализацию заложенной недвижимости.

"При положительной кредитной истории мы готовы разобрать заявление заемщика об отсрочке выплат платежей по основному долгу на срок до шести месяцев", - комментирует босс отдела потребительского и ипотечного кредитования Сведбанка Анита Берзиня. Это самый-самый распространенный вариант: заемщик на отрезок времени своих трудностей получает позволение гасить только проценты. Дальше он либо вносит пропущенные платежи в оговоренный с банком срок, либо реструктуризирует наш задолженность - увеличивает размер ежемесячных взносов или продляет срок погашения.

"Решение о реструктуризации долга принимается индивидуально, - отмечает В. Гасяк. - В каждом конкретном случае банк выявляет потенциальные возможности возобновления оплаты и предлагает график выплат. Банковская практика показывает, что чаще всего срок реструктуризации не превышает полугода".

Главное, чтобы финансовый кризис не перерос в кризис доверия со стороны банка. Клиент уже важный срок задерживает выплаты по кредиту? Скорее всего поблажки не дадут. Банк вправе отказать в отсрочке, если его специалисты весьма сомневаются в том, что клиент поправит свои финансовые дела не позже чем через полгода. Кроме этого не всякий банк практикует рассрочку или отсрочку платежей. Может статься, что дожидаться дольше двух-трех месяцев кредитор не захочет.

Пути, которые мы выбираем

При возникновении финансовых затруднений крайне существенно трезво дать оценку размах проблемы: прикинуть, сколь затянется ваш свой дефолт, открыто сознаться самому себе - это неожиданное стечение обстоятельств или закономерный итог отношения к жизни? В зависимости от выводов нужно избирать один из двух возможных путей.

Если вы уверены, что проблемы краткосрочные и решаемые, не ужасно пропустить платежи пару раз. При этом попробуйте столковаться с банком: если кредитная история у вас хорошая, на пару месяцев неплатежей, видимо, посмотрят через пальцы. "При необходимости свойский клиент в письменном виде объясняет причины своей неплатежеспособности, тогда стороны совместно стараются выискать компромиссное решение, выгодное всем участникам", - объясняет глава блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев.

Другой вариант - запустить занятие на самотек. Из банка позвонят или напишут, чтобы выяснить, что случилось, но за два месяца до этого, вероятно, не дойдет. Безусловно, после этого придется вписать все пропущенные платежи с учетом пени и начисленных штрафов. Так что в подобной ситуации любой действует сообразно своим привычкам - поступает по правилам, установленным кредитным договором или надеется на "авось".

Если проблемы носят затяжной характер, а заемщик не уверен, что сумеет скоро воссоздать свою платежеспособность, лучше максимально стремительно уведомить банк о сложившейся ситуации. Там в первую очередность предложат независимо сбыть заложенное жилье, чтобы отдать остаток долга. Дозволение о продаже, как правило, оформляют без задержек, могут даже подмогнуть отдать квартиру через "свою" риэлторскую компанию.

Банк заинтересован в скорейшем возврате своих денег, чтобы в портфеле не "завис" некачественный кредит. Заемщику тоже невыгодно таскать с продажей залога, потому что должок каждый день растет из-за штрафных санкций. Помимо того, занимаясь продажей жилья самостоятельно, хозяин квартиры выручит за нее большую сумму, чем банк при реализации залога.

Кстати, в банках заурядно ценят чистосердечное признание и подготовленность клиента сходить навстречу, тем самым избавляя кредитора от хлопот с реализацией залога через суд. Расставаясь полюбовно, такому клиенту предложат вернуться, если его финансовое положение поправится, и обрести ипотечный кредит снова. "У нас был случай, когда заемщик понял, что не удастся погасить большую сумму кредита, продал квартиру, и тут же пришел в банк за ипотечным кредитом поменьше", - рассказывает заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

Бегать от банка - себя наказывать

Однако не все клиенты в трудной ситуации проявляют ответственность. Хотя ипотечных заемщиков отличает высокая сознательность, в критической ситуации некоторые теряют голову и делают глупости. "К злостным неплательщикам банки относят людей, которые долгое миг не выходят на связь с банком, не выполняют данных ими обещания, предоставляют ложную информацию, а также не заинтересованы в оперативном решении проблем", - перечисляет В. Гасяк.

Сразу предупредим: прятаться от банка в этом случае - тупиковый путь. Выждав несколько месяцев и не получив от клиента вразумительного объяснения по поводу неплатежей, банк подаст на него в суд. А там уже вынесут заключение о реализации залога в счет погашения задолженности.

Помимо чисто морального дискомфорта от посещения суда и малоприятного общения с судебными приставами злостный неплательщик вкупе со своим жильем потеряет и приличную количество его стоимости.

"Если банк занимается реализацией недвижимости, то она продается по ликвидационной цене, которая, как правило, на 20-30% ниже рыночной", - выделяет А. Берзиня. Соответственно, обладатель квартиры получит на руки разницу между суммой долга банку и вырученной от продажи квартиры суммой, что намного меньше, чем в том случае, если бы он занимался реализацией самостоятельно. Если при таком раскладе ему вообще хоть что-то достанется... К тому же кредитная история будет непоправимо испорчена - брать новоиспеченный ипотечный кредит позже будет на практике невозможно.

Ольга Базанова
Директор по маркетингу ДельтаКредит банка:

- Если ипотечный заемщик не имеет возможности привнести в срок платеж на погашение кредита, ему следует сию минуту сообщить об этом банку. Мы понимаем, что в жизни может довестись всякое, вследствие этого готовы вкалывать с каждым клиентом, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Главное, чтобы он энергично сотрудничал с нами в поиске обоюдовыгодного выхода.

Универсального способа решения проблемы нет: в каждом случае разрабатывается персональный проект действий, который зависит от таких факторов, как кредитные привычки заемщика, его кредитная история и пр. Один из способов - временное уменьшение ежемесячного платежа до размера, который приемлем в текущей финансовой ситуации. А вот отсрочка платежа - это невыгодно, ибо опосля она выльется в огромные ежемесячные суммы.

К нашей радости, злостные уклонения от погашения кредита - большая редкость. Но если такое происходит, банк решает вопросительный мотив через суд.

Вячеслав Пантелеев
Начальник управления развития и сопровождения кредитных операций центра ипотечного кредитования Бинбанка:

- Когда возникает заемщик не в состоянии оплачивать по кредиту, ему следует обратиться в банк и черкнуть заявление с изложением ситуации, а также предлагаемых вариантов решения. Банку, как и заемщикам, не нужен проблемный кредит, потому он заинтересован в урегулировании данного вопроса. По результатам рассмотрения заявления могут быть приняты разные меры: неначисление штрафов за просрочку, предоставление отсрочки в платежах по кредиту или реструктуризация задолженности с оформлением нового графика платежей.

В случае если заемщик будет хорониться от банка или не сможет принять решение вопрос с банком, через установленный период времени, как правило, уже через один месяц, по условиям кредитного договора у банка появляется право досрочного истребования кредита и обращения взыскания на заложенное имущество.

Вопрос об отсрочке решается в индивидуальном порядке, оттого что причины неплатежей уникальны. Нужно подвергать рассмотрению проблему каждого конкретного заемщика отдельно, чтобы узнать нрав материальных трудностей, их ожидаемую длительность, и только вслед за тем этого установить варианты урегулирования вопроса. В каких-то случаях при выявлении кратковременных трудностей заемщику, может быть, разрешат погашать задолженность без штрафов, в других возникает надобность предоставления отсрочки в платежах на три-шесть месяцев.

Keywords: